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specialone, 税理士
カテゴリ: 税金
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経験:  大学卒・職歴14年・開業5年
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不動産売買の贈与税のことで相談したいのですが可能でしょか? アシスタント:

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不動産売買の贈与税のことで相談したいのですが可能でしょか?
アシスタント: 了解しました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
質問者様: 東京都です
アシスタント: ありがとうございます。上記の他に、税理士に事前に伝えておきたいことはありますか?
質問者様: 事前には特にないです
質問者: 返答済み 12 日 前.
30693;人よりマンションを譲渡してもらう予定ですが、売買金額の決定について贈与税のかからない金額にしたく相談させてください。
質問者: 返答済み 12 日 前.
23550;象物件の固定資産税の納税通知書を参考に添付します
質問者: 返答済み 12 日 前.
28155;付ファイル (MPVM1GP)

はじめまして。

贈与税のかからない金額での譲渡金額というと、いわゆる時価の算定のご相談かと思います。

時価の算定方法はいくつかありますが、一般的に固定資産税の金額からは算出できません。

知人からの購入とのことですが、血縁関係の無いような第3者からの購入であれば、概ね市場価格を参考に決めた金額であれば贈与の問題を指摘されることは無いかと思います。

質問者: 返答済み 12 日 前.
24066;場価格より安い値段となるため、贈与税のかからない値段に決めたくご相談しています。不動産の時価の算出方法はやはり不動産屋に頼むしかないでしょうか?

>市場価格より安い値段となるため、贈与税のかからない値段に決めたくご相談しています。

→ 一般的には市場価格より安いというのは時価を下回ることになるので、贈与の問題は起こります。(実際に指摘があるかは別ですが)

>不動産の時価の算出方法はやはり不動産屋に頼むしかないでしょうか?

→ 不動産屋が提示する時価の算出はおそらく査定サイトの査定結果に近い金額になると思います。

親族間等で譲渡をする際に時価を算定することが多いですが、時価の算定方法としては下記の3つがあります。

①から順番に信用度が高いと考えて下さい。

①不動産鑑定士の鑑定評価

②相続税の路線価を元に算出した相続税評価額を元に計算した金額

③売買実績による金額

①は最も信用度が高く、基本的にこの金額で売買する分には贈与の問題が発生することはありません。

ただし、鑑定評価が高額になることが多いので、取引金額が高額なケースに使用されることが多いです。

②は税務上の評価を元に算出されるものであるため、①ほど正確ではないものの、税務署からの指摘は受けにくく、鑑定評価ほど高額にはならないことが多いです。

相続税評価額は時価の8割と言われているので、基本的には0.8で割り返して時価とすることが多いですが。

「税務上の適正額」であることから割り返しせずに使用する方もいます。

③は不動産屋が提示する価格が該当しますが、基本的に過去の売買実績はその都度事情が変わって成立しているため、ほぼ無料で入手できるものの税務上の時価に該当するかは何とも言えません。

例えば、「同じマンションの同じ間取りの階層違いの部屋が先月成約している」ような場合は成約価格に階層の違いによる修正を加えて時価としても問題無いと思いますが、成約が1年以上前であったり、大きさは同じだが違うマンションだったりすると信憑性に問題が出ます。

上記のいずれかの方法を検討することが一般的かと思います。

質問者: 返答済み 12 日 前.
9313;相続税評価額の場合、建物部分+土地部分から計算になると認識しています。
建物部分は固定資産税の評価額で算出、土地部分は路線価×マンション全体の面積×自分の持ち分割合
で算出すればよいですよね?

>建物部分は固定資産税の評価額で算出

→ 建物の相続税評価額はご指摘の通り固定資産税評価額なので、そういう意味では固定資産税評価額でも差し支えないとは思いますが、減価償却により計算した未償却残高が時価だと言われています。

固定資産税評価額は建築直後の段階で、実際の建築費用の半額近い金額になるので、時価を表さない可能性も有り得ます。

建築直後は「建築費=時価」が妥当です。

>土地部分は路線価×マンション全体の面積×自分の持ち分割合
で算出すればよいですよね?

→ 大まかにはそうなのですが、実際の相続税評価はマンション敷地の接道状況や、土地の形状によって補正がかかります。

0.8で割り返すのであれば、補正を無視しても概ね問題無い金額で収まる可能性も高いとは思いますが、補正の影響が多い土地だと何とも言えないですね。

質問者: 返答済み 12 日 前.
24314;物部分は築25年ですが、固定資産税評価額で算出すると、先程の添付ファイルからも406万8900円になりますよね?

添付いただいているのは「課税標準額」なので、固定資産税評価額と一致しない可能性あります。

個人的には、建物の構造にもよりますが、築25年だと固定資産税評価額の方が実際の時価よりも高くなっている可能性は有り得ると思います。

質問者: 返答済み 12 日 前.
22303;地部分についてですが、路線価は0.8で割って計算したところ874万円でした。建物部分は保守的に406万円として、合算で1280万円となりました。この程度の金額で売買する分には贈与税がかからないとかんがえてよいのでしょうか?

不動産の評価や時価算定は現地確認であったり、確認項目が多いです。

実際のところどうなるかはわからないので、大まかに考えてということでよろしいでしょうか?

質問者: 返答済み 12 日 前.
12399;い。一旦大まかに考えてもらえればと思います。
ただ人気のエリアで、実際の同じマンション、間取りの売買はここ4−5年だと5千万円程度とのネット情報あり、あまりに乖離が大きいです。

土地を路線価を元に0.8で割り返して計算し、建物部分は固定資産税評価額からというのであれば、形式的には適正額に近いです。

一方で、同じマンションがもっと高額で売買されているとなると、明らかに適正ではないことになるので、乖離の原因を検討した方が良いです。

1~2割の誤差であれば許容範囲と思いますが、5千万円のものが1,280万円というのは明らかにおかしいです。

計算誤りも考慮しつつ、もう少し詳細を確認いただく方が良いかと思います。

質問者: 返答済み 12 日 前.
31070;楽坂駅に近いので、狭いマンション(53平米)、築25年でも売買価格は高いという市場ニーズはあると思います。
質問者: 返答済み 12 日 前.
22303;地については、路線価55万5千円×マンションの総地積約300平米×敷地権割合100000分の4146を0.8で割っています。

具体的に算定の依頼をすることを検討いただいた方が良いかと思います。

ご自身で算定して金額を決定するというのはリスクがあるかと思います。

むしろ、不動産屋の査定を元に決めた方が、時価に近い金額になる可能性が高そうなので、税務リスクは下がると思います。

一方で、「低くしたい」という希望には沿えないことになると思うので、「希望を取るか、リスクを取るか」の選択は必要になるかと思います。

確かに千代田区や新宿区だと、相続税評価額と実際の取引金額の乖離は激しいので、相続税評価額を基準に計算すると市場取引額に比べて低額になる傾向はあると思います。

物件の情報等いただければこちらである程度検討することは可能ですが、精査に時間を要するのでプレミアムサービスのご利用をお願いすることになります。

質問者: 返答済み 12 日 前.
26368;終的には税理士の確認を取ろうとしています。精査の時間となると、プレミアムサービスと通常でどの様に差があるのでしょうか?時間以外でも、違いがあれば教えて下さい。

>最終的には税理士の確認を取ろうとしています。

→ 顧問税理士がいるなら算定を依頼することをお勧めします。

>精査の時間となると、プレミアムサービスと通常でどの様に差があるのでしょうか?時間以外でも、違いがあれば教えて下さい。

→ プレミアムサービスは通常の料金では対応できない追加サービスなので、サイトの通常利用料とは別途料金が発生します。

提供するサービスと価格について専門家と合意した場合に画面上にプレミアムサービスの提案が表示されるので、合意をクリックいただくと成立します。

評価額の算定ということであれば、資料の提供をいただいてから1週間程度見ていただき、金額は500$になるかと思います。

(※このサイトは母体が海外なのでUSドルでしか提示出来ません)

基本的にこのサイトは一般的な事例についての相談をするサイトなので、算定して提供した内容が実際に税務調査等でどのような判断がされるかについては保証出来ませんので、ご了承下さい。(※顧問税理士に依頼した場合もその点は同様とは思いますが)

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