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specialone, 税理士
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 1884
経験:  大学卒・職歴14年・開業5年
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昨年、自宅を買い替えました。旧宅を8,500万円で売却し、新宅を6,100万円で購入しました。

ユーザー評価:

昨年、自宅を買い替えました。旧宅を8,500万円で売却し、新宅を6,100万円で購入しました。 買い替え特例と3,000万円控除のいずれかを使うのが得策なのでしょうか?
JA: 了解しました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 新宅は神奈川県です。
JA: ありがとうございます。上記の他に、税理士に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 現在、年金生活者です。

旧自宅を購入した当時の金額等はお分かりでしょうか?

譲渡所得税を計算し、特別控除を適用させて税額が出ない場合は特別控除を選択した方が有利なことが多いです。

申告の依頼を受けたお客様で同様の状況があった場合は、とりあえずどちらも適用させた場合の金額を試算し、どちらが有利か判断してから申告しています。

質問者: 返答済み 5 日 前.
26087;自宅は戦前から(先代から)の借地で、ハウスメーカーで2,000万円程度の建物を40年前に建築(建替)しました。(それ以前は、先代が建築した建物がありました。)
地代は月に約3万円で、更新料(20年ごと)は約200万円でした。(私が先代から引き継いだ40年前からの金額で、それ以前の金額は詳しくわかりません。)
また、息子が将来的に(自分が亡くなった後に)新宅を売却したり、買い替えたりすることも考慮して、特例と特別控除の選択をしたいと考えています。
よろしくお願いします。

不明点の部分は適宜概算で補って計算した結果です。

特別控除を利用した場合の税額が約630万円

買換を適用した場合の税額が約490万円

になります。

>また、息子が将来的に(自分が亡くなった後に)新宅を売却したり、買い替えたりすることも考慮して、特例と特別控除の選択をしたいと考えています。

→ 将来いくらで売却するかを予測することはほぼ不可能なので、将来の税金がどちらの方が安いかは計算出来ません。

ただ、3000万円を控除して計算する特別控除と比較して、買換の特例は課税の繰り延べなので、基本的には税金が発生するタイミングを後ろに回しているだけで、理論上は得しません。

そういう意味では、息子さんの将来の負担を極力減らすというのであれば特別控除を適用させた方が良いです。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 5 日 前.
26032;宅は建売住宅なので、将来の売却時には建物価値はなくなり、購入時より安い価格になると思われます。
今回、買い換え特例を適用し、将来、上記のような状況となった場合、繰り延べられた税金の取り扱いはどうなるのでしょうか?

買換えの特例を適用されると、買い換えた住宅は旧宅とその借地権の取得費(及び譲渡時の費用)を引き継ぐことになります。

将来的な売値にもよると思いますが、おそらく概算取得費(売値の5%)を下回る又はその近似値になると思うので、売値の95%に税額がかかるイメージです。

ただ、将来売却する際に特別控除の適用があるので、ざっくりした表現ですが、「売値×95%-3000万円」×20.315%で税金がかかると考えていただければ良いと思います。

仮に6100万円で売却したならば、567万円程度の税金が発生する見込みです。

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