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カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 538
経験:  dasdasd
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こんにちは, 不動産所得の確定申告について, 東京です,

ユーザー評価:

こんにちは
JA: こんにちは、どういった事でお困りですか?
Customer: 不動産所得の確定申告について
JA: 了解しました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 東京です
JA: ありがとうございます。上記の他に、税理士に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 2019年9月にワンルーム不動産を購入しましたが固定資産税の精算分のうち建物部分は減価償却で土地部分は租税効果なのか?また、通常の建物の減価償却は、設備30%躯体70%で計算するのが正しいのか聞きたいです。

はじめまして。

 

①固定資産税の精算分のうち建物部分は減価償却で土地部分は租税効果なのか?

違います。

購入時に支払う、固定資産税の精算金は購入金額の一部です。

なので、建物の固定資産税分の精算額は建物の取得価額に加え。

土地の固定資産税分の精算額は土地の取得価額に加えます。

固定資産税精算金が土地・建物で按分されていない場合は、購入金額の比率で按分で問題ありません。

 

②通常の建物の減価償却は、設備30%躯体70%で計算するのが正しいのか聞きたいです。

結論としてはその比率で計算しても問題無いとは思います。

「正しい」のかどうか?と言われると建物の状況によって変わるので何とも言えません。

説明長くなりますが、この話の根拠は建物と設備の金額について争われた事例が基になっています。

その事例においては、建物と設備の金額が契約書上で明らかでない場合には、「固定資産税評点表を基に設備の金額と建物本体の金額を分けるのが合理的である」という結論に至っています。

この事例において、実際に評点表をもとに分けた割合が3:7だったというものです。

その後、この3:7だけが一人歩きして、「設備3割」という説が出来たものと思われます。

よって、法律上の根拠は何もありません。

一方で、概ね一般的な新築建物の場合にはこの程度の比率により建築されることが多いであろうことも推測されます。

ただし、建物の個別的事情によって変わる可能性は否定できません。

※同じ構造、同じ間取りであったとしても、「床暖房付きと無しでは設備の金額は当然変わる」というような話です。

 

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 5 日 前.
すばらしい回答ありがとうございます。

もう1点確認させてください
建物の減価償却を
設備と躯体にわけずに
躯体として建物の減価償却を行ってもよろしいでしょうか

通常設備は15年
躯体は鉄筋鉄骨なら47年なので
躯体として減価償却すれば短期での節税効果は
薄れると思いますが

とくに設備がいくらなど
わからなければ
建物価格を躯体だけで
減価償却しても問題ないでしょうか?

問題無いです。

建物だけで減価償却される方の方が圧倒的に多いです。

質問者: 返答済み 5 日 前.
ありがとうございます

もう少しお聞きしたいのですが
先生的には一旦終了して評価されたほうがいいんですか?

このまま継続しても大丈夫なんですかね?

評価いただけると助かります。

差支え無ければプレミアムサービスで「Q&Aの延長」を提案いたしますので、ご利用お願いいたします。

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質問者: 返答済み 5 日 前.
かしこまりました。
プレミアムサービスがよくわかりませんが
延長はしたいですね

評価します。

評価ありがとうございます。

ご質問どうぞ。

質問者: 返答済み 5 日 前.
よろしくお願いします。
ワンルーム程度の不動産の申告は
青色申告か白色申告
どちらが多いですか?

青色申告で10万控除の方が多いです。

白色申告の方もいらっしゃいますが、申告書の作成の手間がどちらも変わらないので、特別控除のある青色申告を選ぶ方が圧倒的に有利です。

 

白色申告の方は高齢の方が多い印象です。

以前は、白色申告の場合は帳簿や資料の保存が無かったのですが、法改正により白色も必要になり、白色のメリットが無くなりました。

年配の方は以前の白色のイメージがあるので続けている(というか青色を恐れている)印象です。

質問者: 返答済み 5 日 前.
そうなんですね
納得です

青色申告で10万円の控除を受けるには
一般的に青色申告で必要な
主要簿と補助簿を
弥生会計などで作成する感じですかね?

65万円の控除をもらうときと
保管帳簿などの違いはありますか?

10万控除のばあいは複式簿記ではなく、単式簿記(簡易な帳簿と呼ばれるものです)の作成で大丈夫です。

具体的には、収入と費用についてエクセル等で整理をした状態であれば問題ありません。

 

65万控除の場合は会計ソフトを使って複式簿記で作成する必要があります。

具体的には総勘定元帳を作成し、元帳に基づいて貸借対照表も作成する必要があります。

 

領収書の保管が必要なのはどちらも同じです。

質問者: 返答済み 5 日 前.
であれば
青色申告を出しておいたほうがいいですね
ありがとうございます。

先生は、今日の夜や明日などは
このように連絡と取れます?

今日の夜は対応できるかもしれません。

明日は難しいと思います。

常にパソコンの前にいるわけではないですが、返信あった場合にアラートが出るので、気が付いたら返信させていただきます。

 

質問者: 返答済み 4 日 前.
かしこまりました。
不動産に関して最後の質問になるかと思いますが、

賃借人からの管理費収入も家賃収入として計上してよいか?

借入金利子について別添の画像を確認していただきたいです
質問は2つありまして
利息と保証料両方とも借入金利子として計上してよいか?
借入金利子も土地と建物にわけますか?

① 賃借人からの管理費収入も家賃収入として計上してよいか?

共益費のことでしょうか?家賃収入に計上します。

 

②利息と保証料両方とも借入金利子として計上してよいか?

添付の画像見る限り、保証料も毎月発生して支払うように見えるので、利息と同様に扱って差し支えないです。

 

③借入金利子も土地と建物にわけますか?

借入金利子は土地分も建物分も借入金利子として計上します。(事業供用後発生のものを前提としています)

不動産所得に損失が出ている場合のみ、土地の購入に対応する分の借入金利子は損失に計上しないので控除する必要が出てきます。

黒字の場合は気にしなくて大丈夫です。

質問者: 返答済み 3 日 前.
ありがとうございます。
ということは
ワンルーム不動産などで赤字収支の場合は、

土地の利子分は除くということですね?

その時の計算は
年間利息×(土地価格÷ローン金額)=土地利息
でよろしいですかね?

いいえ

 

利息×((購入時ローン額-建物ローン額)÷購入時ローン額)

です。

ローンは優先的に建物に当たられた前提で計算して問題無いです。(ローン対象が土地だと明確な場合は別ですが)

 

質問者: 返答済み 2 日 前.
ありがとうございます。

建物ローンの金額がわからないのですが
購入時ローンが2000万円
土地価格1500万円
建物価格500万円

この場合建物価格に比例して
建物ローン額も500万円ですか?

フルローンであればそう考えるのが妥当です。

質問者: 返答済み 2 日 前.
なるほど
よくわかりました(^^)
ありがとうございます。

もう少し質問したいですが
別のトピックになるので
先生を指名させてもらったらいいですかね?

そうしていただけると助かります。

質問者: 返答済み 2 日 前.
すみません
不動産の件の利息の件ですが

年間利息12万円
ローン額2000万円
建物ローン額500万円

だと土地利息が9万円、建物利息が3万円になりまして
国税庁のホームページに入力しように
上限が建物の3万円と言われてしまいます。

なぜでしょうか?
質問者: 返答済み 2 日 前.
わかりました
すみませんでした

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