海外に駐在で7年ほどいて、今夏に帰国しました。駐在に行く前に住んでいた持ち家を、その間賃貸に出していたのですが、その賃貸

はじめまして。

①駐在に行く前に住んでいた持ち家を、その間賃貸に出していたのですが、その賃貸収入分は確定申告、税金納付が必要なのでしょうか？

日本国内にある不動産の賃貸ということと思いますので、原則として日本での確定申告と納税が必要です。

②ローン返済分と固定資産税をちょうど合わせたぐらいが家賃収入で、ほとんど利益はないぐらいです。 年10-12万プラスになるぐらい

ローン返済分のうち元本返済分は経費になりません。

経費になるのは金利部分のみです。

不動産賃貸の場合、一般的に経費になるものは下記のようなものです

・固定資産税

・建物の減価償却費

・仲介手数料

・管理費

・水道光熱費(貸主側が負担しているものあれば)

・修繕費

・物件のローン金利

これらの合計額を家賃収入(礼金・更新料含みます)から控除した金額が年あたり38万円を超えた場合はその年について確定申告が必要になり、納税が発生します。

③過去7年分は全く確定申告していません。

上記の内容から申告が必要となった場合は、直近5年以内について申告が必要です。

よろしくお願いいたします。

経費の話は収入との関連があるもののみ算入可能です。

通信費が経費になるためには、例えば「不動産賃貸のやり取りのためにだけ使用する携帯電話」が必要です。

交通費についても、例えば、「物件の退去立ち合いのための交通費」のように不動産賃貸との関連が必要です。

賃貸での使用分と私的な使用分が混在するケースがほとんどと思いますが、これらを合理的な比率で按分して経費に算入する方法は基本的に青色申告の特典です。

白色申告の場合は使えないことになっています。(実務上使えると主張する方もいます)

上記の説明を基にご自身で判断していただく他無いのですが、基本的に不動産賃貸業はそれほど作業を伴いません。

あまりに多額な経費が計上されるケースは一般的で無いので、算出可能であったとしても大した金額にならないとは思います。

建物の火災保険費用は経費にできるか？

→　出来ます。

年払いであればその全額を、複数年分を一括払いしているようであれば、毎年一年分を計上して下さい。

建物価格の算出方法

→　購入時の契約書に消費税の記載があると思います。

その消費税の金額を当時の消費税率で割り返してください。

その金額に消費税の金額を足した合計額が建物の取得価額です。

減価償却の計算方法

→　建物取得価額×償却率×賃貸月数÷１２で計算します。

償却率は建物の構造によって変わります。

また、減価償却の累計額は取得価額を超えることはありませんが、賃貸開始前のご自身が居住していた期間の減価の額(減価償却費のようなもの)の計算は償却率を1.5倍の年数で計算します。

当初の質問から内容が離れてきているので、一度評価をお願い出来ますでしょうか？

よろしくお願いいたします。

評価ありがとうございます。

お役に立てば幸いです。