JustAnswer のしくみ:
  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。
specialoneに今すぐ質問する
specialone
specialone,
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 45
経験:  dasdasd
100521332
ここに 税金 に関する質問を入力してください。
specialoneがオンラインで質問受付中

・住宅取得資金等の非課税制度を利用して土地取得、住宅新築を計画しています。(**または、***)種々の条件は満たしている

ユーザー評価:

・住宅取得資金等の非課税制度を利用して土地取得、住宅新築を計画しています。(**または、***)種々の条件は満たしているのですが、贈与予定者である実母(***の老人ホーム在住)が高齢で認知症があります。通常の会話、判断は大丈夫ですが、すぐ話を忘れてしまいます。また、母の負担分を少し増やして、母を新居に引き取るような場合何か税制上メリットがありますか、税理士の先生の守備範囲ではない事項もあるかも知れませんが、対策をご相談します。 ・住宅取得にあたっては、母からの贈与の可否にかかわらず、私(夫)が5000万程度、妻が5000万程度負担する予定です。建物分を私が負担、土地分を妻が負担し、それに従って名義を設定した場合、将来、建物部分は減価するので、2~30年後には私(夫)の資産はゼロとなるのではと思いますが、(別に、離婚を見込んでいるわけではありませんが、)どういう名義の設定が適切でしょうか。 ・2019年4月に消費税10%になるとして、その前に建築するのと、後に建築するのではどういう差があるでしょうか。(当然、消費税増前に駆け込みで建てた方が、2%分安くなると思いますが、)また、もし母の贈与が可能であれば、その贈与は2019年4月以降消費税10%後の非課税枠3000万円になってから、土地購入または建築契約をした方が得ですか。 これらの条件で、何か総合的な助言をいただけますか。

初めまして、よろしくお願いいたします。

① 認知症と贈与について

一般論として、意思能力に疑いがある状態では贈与が成立しません。

よって住宅取得資金の贈与も適用できません。

ただし、認知症といっても症状の幅が大きいので、認知症=意思能力無しと断言できるわけでもありません。

判断基準としては難しいところではありますが、安全にということであれば公正証書で作成をする、第3者(親族では無い方が良いです)立ち合いの元で贈与契約書を作成するような対応が考えられます。

認知の程度として意思能力があるかどうかは、主治医や担当ケアマネの意見も参考にされてはいかがでしょうか?

税理士や弁護士よりも彼らの方がよっぽど専門家であり、正確な判断が可能な存在と思います。

② 住宅の名義設定について

ご相談の建物=相談者様、土地=奥様での取得については、一般的には良くある分け方ではあります。

この分け方でデメリットが生じるケースは将来的に自宅を売却することとなった場合に、居住用の3000万円控除の適用の仕方が変わってしまうことです。

2~30年先のことまで予測できないというのであれば、建物・土地それぞれ2分の1での共有の方が無難だとは思います。

建物部分の減価について気にしていらっしゃるのは相続税対策ということでしょうか?

であれば、減価することは事実ですが、ゼロにはなりません。

③ 消費税について

基本的にはおっしゃる通りです。

ですが、認知症のお話があるのであれば、一般的には時間の経過とともに症状は進行し、贈与が出来なくなる可能性もありますので、ご質問の状況で消費税増税による損得を考えるのは得策なのか疑問です。

また、増税前には同じような方が増え、自然と駆け込み需要が増えます。

結果的に、人手や資材が足りなくなることで建築単価が上昇し、必ずしも得をするとは限りません。

私見ではありますが、大勢に影響が無いのでは無いでしょうか?

④ 相続税対策について

お母様の贈与による損得や、ご自身の名義を建物とするか土地とするかの損得については、まず現状で予測される相続税を計算し、その後の相続発生予測(特段考慮する要素が無ければ平均余命等を元に予測します)をし、それぞれ贈与した場合、しなかった場合で比較して初めて判明します。

比較してもあくまで現時点での予測の上での損得なので、最終的にその通りになる保証はありません。

それでも何も計画しないよりは良い結果が生まれることが多いですが、予定通りにならなかった場合に大きく変わってしまうような計画を立てることも危険が伴います。

まずは相続試算をお母様、質問者様、奥様それぞれで行い、そのうえで判断していくということになるかと思います。

ただし、税法の改正等も毎年あります。

10年以上先の相続対策としてはご質問の内容は考えない方がよろしいのかと思います。

不動産取得のような短期的な対策ではなく、長期的な対策から始める方が良いかと思います。

お役に立てましたでしょうか?

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.

丁寧なご説明ありがとうございます。初めて利用させていただきましたが、手軽で、迅速なシステムだと思います。今後も何かの折には利用したいと思います。 ・今回いただいた回答は、非常に参考になりました。早速、母の贈与契約書を公正証書で作成するなど、アクションをとってみようと思います。 それにあたり、何点か更問にお答えいただければ幸いです。(ご専門違い等で難しい課題については、結構です。) ・実は、住宅取得は今年、遅くとも来年には開始しようと思っていて、相続対策という意味で住宅取得非課税の利用は喫緊の課題です。因みに、現在私は**在住、母は***の老人施設居住(父は8年前に同施設で他界)、購入予定の住宅は***又は、**です。いただいた助言に従い、公正証書で贈与契約書を作成してみようと思います。この場合、税理士事務所にお願いして贈与契約書を準備してもらい公証人役場で作成するのでしょうが、税理士事務所と公証人役場の場所(所在地)はどこでやるのがいいのでしょうか。母の認知能力の問題は、その、公証人が判断して贈与契約書を作成してくれるかどうかにかかっていると思いますが、他にもっと良い方法はありますか? ・また、この場合、来年非課税額が3000万円に増額されるようですが、それまで待った方が贈与額がふえて相続対策上有利だと思いますが、どうでしょうか。更に、贈与ではなく、母の認知能力(契約当事者能力)に問題なければ、贈与ではなく母の負担額を母の名義にすることは合理性がありますか。 ・建物部分の減価の問題ですが、将来住宅部分の価値が5000万円のモノが、1000万円(取り壊し費用を考えると実質マイナス資産にもなると思うのですが、)になった時点で私が亡くなったときは私の実子(先妻の子)にいく相続額が500万円になると思うのですが、その通りですか?私のようなケースも結構あると想像しますが、夫婦の土地、建物の名義の相談はかなりあるのではないですか?

回答させていただきます。

① 公証役場と税理士事務所について

ご質問の状況から察するに、お母様の状況としては公証役場までお越しいただくのは難しいのではないでしょうか?

であれば、公証人に施設に来てもらうというのが妥当かと思います。

そうすると公証役場はお母様の施設の所在地から近いところを選ぶことになるかと思います。

税理士事務所も同じ考え方で近隣の場所から選ぶというのも一つの選択肢ですが、公正証書用の贈与契約書の作成のみを依頼するというのは通常ありません。

気味悪がられてしまう可能性もあるので、そもそもの相続対策プランを依頼した税理士に必要に応じて現地に行ってもらうのが妥当なのかと思います。

あくまで税理士は質問者様の信頼のおける相手かどうかで選ぶことが重要かと思います。

② 他の方法

贈与が成立していることがわかればいいわけですから、公正証書であることが必須というわけではありません。

主治医や担当ケアマネから「贈与契約締結程度の意思能力はある」という確認が取れているのであれば、公正証書にしなくとも問題は無いです。

診断書等はあった方が意思能力の根拠がはっきりしますが、立証材料の一つでしか無いとも言えます。

どこまで備えるかはご自身の判断によります。

どの程度の書類にするかは一般的にはケースバイケースです。

クライアントが「意思能力はあり、契約書は存在する」と断言しているのであれば、代理人である税理士としては公正証書によることを求めたりはしないと思いますし、税務上の問題に限って言えば公正証書で無いことのみを理由に贈与の無効を税務署から主張される可能性は低いと思います。

最低限の要素として、A、契約書の氏名は自署であること B、押印の印鑑は実印等の本人が所有管理している印鑑であることが明らかなものを使うこと は必要かと思います。

③ 贈与の時期に関して

非課税枠が増えてからの方が対策上有利というのはその通りと言えばその通りです。

ですが、そもそもの相続税がいくらぐらいなのかは把握されていらっしゃいますでしょうか?

来年に先延ばしをすることによって、将来の相続税としてはいくらぐらいの差が出るのかはお母様の財産の規模によって変わります。

非課税枠が増えるからと言って、増える控除額と同額の相続税が減るわけではありません。

④ お母様名義での購入

一般的に金銭である相続財産を購入により不動産に変えると相続税評価の違いから相続財産は減少します。

なので、お母様名義での購入自体は有効な選択肢の一つと言えます。

⑤ 質問者様がお亡くなりになった際の相続税

ご質問の内容だけでは相続税額を算出することは出来ません。

相続税は全ての財産の合計額から基礎控除額(3000万円+法定相続人の数×600万円)を控除した残りの金額について、法定相続人が法定相続分に従って取得したものとして計算した金額に税率を掛けて計算します。

「1000万円の建物を相続で取得した際に相続税が500万円」というのは、相続税率が50%であれば、建物に対応する相続税という意味ではその通りになります。

相続税率が50%というのは相続財産がどんなに少なくとも6億円超の方の税率です。

間違っていれば大変失礼と思いますが、おそらくそこまでの財産をお持ちでは無いのではないでしょうか?

⑥ 夫婦の土地建物の名義の相談について

良くあります。

ですが、将来的な展望がはっきりしないと答えられない部分が多いです。

数年後に売却するのか、賃貸に出すのか、相続の発生を視野に入れるのか等々で変わってしまいます。

多くのご相談の場合、「先のことはわからない」又は「そこまで考えられない」ということが多く、結果として「売却の可能性は否定できないから払った金額に応じて建物も土地も同じ割合にする」ということが多いです。

当然、後々「あのときこうしておけば良かった」は良くありますが、そもそも予測できなかったのだから仕方ありません。

⑦ ご提案

相続税の試算をしてみないことには答えられない疑問が多い印象です。

まずはお母様の相続が発生した際の相続税を試算することから始めることをお薦めします。

ご依頼いただけるのであれば、プレミアムサービスを利用して相続試算を行います。

なお、プレミアムサービスでどの程度までの試算が可能なのかは、プレミアムサービスでどの程度のやり取りが可能なのかを運営に確認しないとわからないので別途ご相談させてください

specialoneをはじめその他名の税金カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.

色々参考になりました。先生に引き続き相談したい気もしますが、住宅の取得計画が具体化したら、ご示唆に従って、**で税理士を探してみます。 一点、私の実子の相続額500万円の件は、あくまでも相続額で、相続税ではありません。相続額は妻500万円、実子500万円というあまりにも当たり前のことで先生も読み間違えたようですね。残念ながら、御察しの通り、私は億万長者ではありません。 今回は、有益なアドバイスをありがとうございました。

読み違えました申し訳ありません。

そうですね、相続分が2分の1なので1000万円のものは500万円になります。

お役に立てたようであれば幸いです。

税金 についての関連する質問