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specialone, 税理士
カテゴリ: 税・ファイナンス
満足したユーザー: 1943
経験:  大学卒・職歴14年・開業5年
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賃料相場が200,000円のマンションを身内に50,000円で賃貸した場合、税務上はどうなるでしょうか?

ユーザー評価:

賃料相場が200,000円のマンションを身内に50,000円で賃貸した場合、税務上はどうなるでしょうか? 賃料が発生しているので使用貸借にはならないと思われますが、相場と懸け離れた賃料設定は贈与になりやしないかと?
JA: 了解いたしました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 私の住所は東京都豊島区、賃貸物件の住所は東京都文京区です。
JA: ありがとうございます。上記の他に、弁護士に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 今、職場のPCから送信していますので、ご回答は自宅PCにメールでいただけますと幸いです。 アドレス ******

初めまして、行政書士のito-gyoseiと申します。

ご質問内容、拝見させて頂きました。

恐れ入ります、こちらはシステムを通じてに回答になり、回答者が任意で送信先アドレスを選択できません。

(ホストコンピューターを介して、ご質問者様へ送信されるシステムです)

また私共は質問に回答するのみの専門家のため、送信先メールアドレスの変更も行えません。

サイトトップページ「お問合せ」ボタンからメールアドレスの変更をサイト運営者へ申し出て頂くか、こちらのアドレスへの返信となってしまいます。

質問者: 返答済み 14 日 前.
22238;答はまだ来ておりませんので、評価をお願いしますとメールをいただきましても何もできないのですが。

恐れ入ります、こちらのアドレスへ送信して宜しいものか躊躇しておりました。

回答を作成し改めて送信致します。

少々お待ち頂きますようお願い申し上げます。

対価を支払わず、もしくは著しく低額の対価で利益を受けた場合、その利益を受けた者が、その利益を受けたとき、その利益に相当する金額を贈与によって取得したものとみなされます(相続税法第9条)。

例えば通常の家賃相場が月額20万円の父所有の物件を、月額10万円で子に賃貸借したとすると、この場合は上記の「著しく低い価額の対価」での貸与に該当するため、相続税法第9条に規定する「利益を受けた場合」に該当するものと思われます。

ただし、相続税法基本通達9-10においては、利益を受ける金額が少額である場合または課税上弊害がないと認められる場合には、強いてこの取扱いをしなくてもよいと定められています。

実務上も親族間などの不動産の賃貸借に関し、それが無償または低廉な価額で行われていたとしても贈与税を課すことは通常、ありません。

これは、親族間で住宅を貸与するのは経済的行為として行われているのではなく、親族間という特別な関係に基づいて行われるものであり、また、貸主の財産を積極的に減少させているものでもないため、「課税上弊害がないと認められる」こととなり、贈与税を課税していないものと思われます。

回答は以上です。

質問者: 返答済み 14 日 前.
12371;の内容は、前職の住宅メーカー時代の同期で現在同社系列企業の代表をしている友人から既に聞いています。
この当該物件は、当初私が住宅金融公庫(現金融機構)と銀行のプロパーローンを用いて購入し、その後私の転勤に伴い返済額と管理費、修繕積立金、年末の団信保険料ほか諸費用を基に、月額180,000円で叔母に賃貸しましたが、その後実質的には叔母の所有物となり、銀行プロパーローンの残高を一括返済し、減額となりました返済額に応じて賃料の値下げを求められ、現在は135,000円となっています。現在の同条件の賃貸物件の相場は200,000円です。
住宅金融機構の残高が7,600,000円程で、これを叔母が一括返済したいと言っており、その上で賃料を管理費、修繕積立金ほか諸費用程度に引き下げるように求められています。
登記簿上も叔母の名義でしたら何ら問題はないのですが、所有者は私のままです。住宅金融機構の残高相当額で負担付き譲渡として所有を叔母に移すことも考えられますが、税務上問題がありそうですし、叔母も今年80歳になり、身寄りは実姉の私の母と私と弟のみになり、実勢評価額3,000万円のマンションなので、相続を考えると私の所有のままにしておきたいところです。
以上の経緯から改めて質問します。相場200,000円の賃貸物件を叔母に50,000円程度で賃貸しましたら、税務上の扱いはどうなりますでしょうか。

「この内容は、前職の住宅メーカー時代の同期で現在同社系列企業の代表をしている友人から既に聞いています。」

私からの回答は以上です。

後は他の専門家からの回答をお待ち頂きたく存じます。

はじめまして。

>相場200,000円の賃貸物件を叔母に50,000円程度で賃貸しましたら、税務上の扱いはどうなりますでしょうか。

→ 「すでに聞いています」という内容と同じになるかもしれませんが、この賃貸借契約自体で課税上の問題は発生しないです。

お話の内容からすると50,000円という金額は管理費や修繕積立金等の維持費の合計額相当と思うので、賃貸による利益は発生していないと思われます。

であれば、使用貸借契約による賃貸だと考えるのが妥当と思われますので、特に税務上の手続きの必要はありません。

ただし、住宅金融機構からの借入の名義は質問者さんではないかと思うので、質問者さん名義の借入について叔母様が返済を行うとなると、返済額相当の贈与があったとされる可能性はあります。(賃貸借の話ではないので質問とは別の話ですが)

質問者: 返答済み 14 日 前.
29694;行の135,000円の賃料の内30,000円は私の利益となっています。よって50,000円に減額した場合にも約15,000円は私の利益になりますので使用貸借にはならないのだろうと思われます。
また、住宅ローンは私が組んでいますので、叔母から私が借り入れて一括返済という事になります。この場合、叔母の相続が発生した場合には、債権者と債務者が同一となり相殺されると思われますが、いかがでしょうか?

>現行の135,000円の賃料の内30,000円は私の利益となっています。よって50,000円に減額した場合にも約15,000円は私の利益になりますので使用貸借にはならないのだろうと思われます。

→ 修繕積立金や管理費等の維持管理のための費用がいくらなのかわからないので何とも言えないのですが、利益が発生しているのであればその分は不動産所得として申告することになります。(叔母様と質問者さんは生計別という前提です)

この賃貸以外に確定申告する所得が無いのであれば、申告不要の範囲内とは思います。

>叔母から私が借り入れて一括返済という事になります。この場合、叔母の相続が発生した場合には、債権者と債務者が同一となり相殺されると思われますが、いかがでしょうか?

→ 質問者さんは叔母様の相続人なのでしょうか?

姪っ子が相続人になるのはなかなか見かけないです。

相殺されるかどうかは分割協議次第と思うので、他の相続人との話し合いになると思いますが、一般的には債務者である相続人が債権を引き継ぐことになることが多いと思います。(当初の質問とまったく別の話ですし、民法上の扱いは弁護士の分野なので専門分野から外れます点、ご了解いただければ幸いです。)

叔母様の相続税について相続税の納税義務が発生するとなると、その時点での貸付金残金は相続財産に該当し、相続税が課税されるのでご注意ください。

質問者: 返答済み 14 日 前.
35242;族が実姉である私の母と私と弟のみの場合、叔母の相続人は実姉の私の母の身になると思われますが、順序からすれば母より叔母の相続が後になり、仮に叔母の相続が先でも、母の相続の際に結局は私と弟が相続人になります。
相続の話はさて置いて、相場200,000円の物件を管理費+修繕積立金+諸費用+利益=約50,000円で叔母に賃貸した場合の税務上の問題の有無を確認したいところです。
そもそも親族間とは言え相場の1/4で貸した場合でも、利益供与としての贈与は発生しないと考えて宜しいのでしょうか?

>そもそも親族間とは言え相場の1/4で貸した場合でも、利益供与としての贈与は発生しないと考えて宜しいのでしょうか?

→ 考えて良いです。

個人間の賃貸借において金額が問題になることはありません。

そもそも無料で使用させた場合でも贈与税は発生しないので大丈夫です。

※賃貸で意図的に損失が出るようにして、所得税の還付を受けようとすると問題になると思います。

質問者: 返答済み 14 日 前.
12394;るほど、分かりました。有難うございました。

回答よろしければ画面上の星マークで評価いただけると助かります。

お役に立てば幸いです。

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