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yiw9u, 1級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 税・ファイナンス
満足したユーザー: 17
経験:  東北大学法学部、電力会社法務部
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親(すでに死去)から贈与された不動産の件についてお願いします。現在所有の土地を賃貸し、その土地に賃借人が建物(鉄筋コンク

ユーザー評価:

親(すでに死去)から贈与された不動産の件についてお願いします。現在所有の土地を賃貸し、その土地に賃借人が建物(鉄筋コンクリート造マンション)を建てています。公正証書(親が賃貸人のときに作成)を作成し、その公正証書には、賃貸借期間は平成四年拾月壱日から満参拾年間とする、となっています。その間賃料の更新は5年ごとに土地賃貸借契約書で行ってきました。まもなく2022年(令和4年、平成34年)で30年となり、終了の1年前くらい前(今年)賃借人と今後どうするか打診したいと考えています。
そこで2点相談になります。1点目は公正証書では期間満了又は解約の場合には、直ちに賃借物を現状に復し返還することとなっています。これを優先するのであれば、現在の法律に照らすと、建物を撤去し返還してもらえますでしょうか。今は賃借人の権利が強いと聞いていますので、賃借人が継続して借用を希望した場合、拒否することはできないでしょうか。2点目は契約継続する場合、公正証書の作成は必要でしょうか。作成する場合、賃貸借期間終了のどのくらい前に作成するものでしょうか。また、そもそもこれが定期借地権契約なのか、契約時の平成4年は新法だが、ネットで調べてみると期間の関係で旧法で契約?かよくわかりません。よろしくお願いいたします。
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はじめまして
1級FPのfujimaki1fpです。
まず土地賃貸借契約ですが、借地借家法が平成4年8月に施行されていますので、同法の適用を受けると考えます。契約期間が30年ですので、普通借地権になります(建物所有の定期借地権は期間が50年以上)。
普通借地権の契約は必ずしも公正証書にする必要はありませんが、内容を公に担保するため、公正証書にしたと推測されます。
1点目の「現状に復し返還」については、普通借地権の場合、借地人には、建物買取請求権があり、これは、契約当事者の合意では排除できないと法に定められています(強行規定といいます)。また、借地人からの更新請求は建物が存在する限り認められ、地主による更新拒絶には正当事由(自己が使用する必要性等)が必要とされています。
建物買取請求権は建物現存価格での買取で、借地権価格は加算されませんが、不動産鑑定士による再調達価格+場所的利益(更地価格の10~30%)になるようです。これは、建物を取り壊して引き渡すとなると、借地人の投下資本が回収できず、社会経済的に不経済である点を考慮したものです。
従いまして、建物買取請求権が行使されるか否か、地主による正当事由があるか、がポイントになります。
2点目ですが、普通借地権は先程述べたように、必ずしも公正証書にする必要はありません。書面で足ります。必ず公正証書にするのは、事業用定期借地権のみです。契約更新を期間満了の何ヵ月前にするという条項があれば、それまでに更新契約書を締結するのがよいと考えます。
以上ご回答いたします。
トラブルを避けるためには、一度弁護士に相談した方がよいと考えます。
質問者: 返答済み 14 日 前.
12372;回答有難うございました。借地人が契約を更新してまた借りたいとの意志が有る限り、こちら側によほど正当な理由がないと拒否できないんですね。例えば借地人が借地に投下した資本を既に回収できている場合は、公正証書に記載されている現状に復し返還は可能なのでしょうか。それでもまだ、公正証書の効力より借地人の建物買取請求権の方が強いのでしょうか。既に建物は外見含め古くなっていますので、少し価値がついたとしても解体費用がそれ以上にかかると予想され買い取りたくはありません。ご教授よろしくお願いいたします。公正証書作成有無の件は承知しました。また弁護士に一度相談との事ですが、こちらのJustAnswerの弁護士でも大丈夫でしょうか?(同じ質問内容をもう一度質問し直しでしょうか)
先程述べましたように、建物買取請求権は時価算定になり、再調達価格が低くても、場所的利益(時価の10~30%)が相当の価格になるのではないでしょうか。契約が公正証書であっても、建物買取請求権が優先します。借地人に不利な契約内容は無効になります。
借地借家法により、保護された権利です。
私が弁護士相談をお勧めしたのは、更新拒絶の正当事由を判断するに当たり、従来の経緯、契約書の内容等を実際に面談して説明し(書面を見せ)、過去の判例も参考にしながら、相談した方がよいという趣旨です。インターネットによる相談ではありません。
契約更新するつもりでしたら、必要がないかもしれません。
質問者: 返答済み 12 日 前.
36820;信が遅れ申し訳ありませんでした。大変参考になりました。有難うございました。
追伸ですが、普通借地権を更新する場合、最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上になりますので、参考にしてください。
yiw9u, 1級ファイナンシャル・プランナー
満足したユーザー: 17
経験: 東北大学法学部、電力会社法務部
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質問者: 返答済み 11 日 前.
25215;知しました。ありがとうございました。

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