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dai60962000
dai60962000, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1615
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マンションの共用部分の瑕疵につき、売主に通知書、要望書を送りたいと考えています。その件について相談したいです。

ユーザー評価:

マンションの共用部分の瑕疵につき、売主に通知書、要望書を送りたいと考えています。その件について相談したいです。
JA: 了解いたしました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 大阪府大阪市北区です
JA: ありがとうございます。上記の他に、法律の専門家に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 時効のこともあり通知書の作成、売主への発送を急いでいます。

お問い合わせいただき、ありがとうございます。

販売業者(宅建業者)の重要事項に偽りや漏れがあったのでしょうか。

共用部分の何について瑕疵があったということでしょうか。ご事情をお知らせください。

よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 11 日 前.
12371;ちらは大阪市梅田近くのタワーマンションです。
私は管理組合、理事会の副理事長です。
マンションはオール電化で全部屋エコキュートが設置されています。
家族仕様でハイグレードなタワーマンションにも関わらず設置されているエコキュートが極端に容量の少ない特殊な機種で、冬場、お風呂にお湯を張っただけでも湯切れになって冷水が出てきてしまうので問題になっています。今回、理事長からディベロッパーチャンピオンに瑕疵の修繕改修を要望する通知書を送ることになりました。
瑕疵についてはより詳しい内容がありますがメールではすぐには書き切れません。
質問者: 返答済み 11 日 前.
36009;売会社への通知書の書式、必要な記載内容などをすぐに回答いただける方に相談希望です。
相手より誠意ある回答がない場合には訴訟提起を予定しています。
よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 11 日 前.
12418;う少し詳しく書きます。
全部屋に設置されているコンパクトエコキュートの貯湯容量は180リットルしかありません。
160平米以上あるような広い部屋も含めて全部屋です。
300リットルの浴槽にお湯を貯めるとほとんど使えるお湯はなくなります。
自己負担でごく一般的な370リットルや460リットルのエコキュートに交換を希望する住人もいますが専門業者に調査してもらい共用部分のパイプスペースの配管などの移設工事をしないと交換できないことが分かりました。
一方で配管などの移設工事をすれば交換できることも分かりました。

ご返信いただき、ありがとうございます。

販売業者は新築物件であれば「住宅の品質を確保するため、新築住宅の工事請負契約については、「品確法」に基づき、契約不適合責任(瑕疵担保責任)について、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の侵入を防止する部分」の契約不適合(瑕疵)について、売り主は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負っています。

ただし今回のケースは品確法に充てはまらない契約不適合責任を問うことになります。ファミリー向け例えば3~4人居住用住宅の給湯器(エコキュート)がそれだけの人員が利用できるだけの能力を持っているか、広告の際にファミリー向け〇人向けの住宅と表記していたか、デベロッパーはファミリー等複数人の居住を想定した販売活動を行っていたかを証明することが必要になります。

これらのことを調査したうえで、デベロッパーに改善工事要求をすることが肝要かと思います。

質問者: 返答済み 11 日 前.
25968;年前から住人説明会など行われて理事会で検討課題となっており、180リットルのコンパクトエコキュートでは通常の生活をする上で明らかな受忍限度を超えた容量不足であること、現状のままでは通常の容量のエコキュートへの交換もできないので、通常のエコキュートが置けないパイプスペース内の配管の施工に瑕疵があるとして、通常のエコキュートが置けるように配管をかいさするようにディベロッパーに要望する通知書を送ることを理事会で決定しました。
質問者: 返答済み 11 日 前.
12487;ィベロッパーからは4人住まいを想定して販売していたと回答頂いています。
またコンパクトエコキュートのカタログには適用人数は1〜4人となっています。
よって販売会社はコンパクトエコキュートの適用人数が4人までとなっているので問題ないと回答しています。
そこで実際にコンパクトエコキュートのメーカーから様々な使用状況を想定したシミュレーションデータを請求して調査し、冬場は満水からお風呂にお湯を張っただけでも残り50リットルほどの残湯量しかなく、シャワー4分分しかなく、また通常は常時満水状態ではないのでお風呂にお湯を張っただけでも湯切れしてしまうので明らかな容量不足であることは判明しています。
メーカーの相談センターでも適用人数1〜4人は地域や季節にもよるので4人まで使えるとの意味ではない。
冬場は大きな浴槽にお湯を貯める場合には湯切れする。
冬場は2人でも容量不足だと思うと回答頂いています。

ご返信いただき、ありがとうございます。

「メーカーの相談センターでも適用人数1〜4人は地域や季節にもよるので4人まで使えるとの意味ではない。」との回答。

「実際にコンパクトエコキュートのメーカーから様々な使用状況を想定したシミュレーションデータを請求して調査」されているとの結果を根拠にに、マンション総会で決議の上、内容証明郵便で改善要求をするとともに、応じなければ民事訴訟を提起することで進めざる負えないでしょう。

質問者: 返答済み 11 日 前.
29694;在、ご回答頂いておりますのは弁護士さんでしょうか?
現在、欠陥住宅や建築紛争に詳しい法律事務所も探しています。
また取り急ぎは、改善工事要求をする通知書を送るための書式や記載内容をアドバイス頂きたいです。
質問者: 返答済み 11 日 前.
23455;は昨年4月のマンション通常総会で改善要求すること。
応じなければ民事訴訟も想定して、調査費用や弁護士報酬についても認める決議を既に得ています。

ご返信いただき、ありがとうございます。

そこまで進めておられるのですね。「通知書(要求書としてもよいのですが)」として全戸の通常のエコキュートの設置と付属工事について無償で対応するよう要求します。」というような文面で内容証明を送りましょう。回答がない、拒絶する回答を得たら民亊訴訟に移行しましょう。

なおこのサイトでは個別の業者や事務所を紹介することは禁じられています。その点はご容赦ください。

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質問者: 返答済み 11 日 前.
31169;が不動産オーナー、賃貸業を生業としていて、賃貸の一棟マンションを建てたり、普段から設備の選定や更新などをする関係で、設備や建築にも比較的詳しいことから、私が湯切れ問題の担当者となり2年前から副理事長を引き受けています。
実は来週の理事会で販売会社に送る通知書の内容の理事会決議を取るので明日までに、今回の問題に詳しい私にたたき台となる準備書面を用意するように指示されていましたが何を書いて良いのか分からず、年末年始忙しくて直前になって慌てて、こちらで相談させて頂いています。
質問者: 返答済み 11 日 前.
12371;れまでも口頭やメールなどでは、販売会社子会社で窓口となっている管理会社には改善要望はしています。
回答は、コンパクトエコキュートの適応人数は4人まであり問題ない。
湯切れの原因は設定や使い方が悪いことが原因なので住人説明会で設定や使い方を周知する。各階の屋根床部分を上下に貫いているスプリンクラー配管を移設しないとエコキュートの交換はできないので、そのような工事は事実上不可能との回答でした。そこで専門業者に調査を頼み、エコキュートは設定や使い方以前に物理的に明らかな容量不足であること。移設工事もスプリンクラー主管の移設などまったく必要なく、パイプスペース内の工事だけで入れ替え可能となることも、分かり、業者から工事内容や工事図面なども作成してもらい反証するのに必要な資料はすべて揃っています。

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