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ito-gyosei, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  行政書士事務所代表
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賃貸の店舗物件にもともと入っているエアコンが壊れました。新しいものと取替ようとおもい、撤去料金だけでも大家さんに負担して

ユーザー評価:

賃貸の店舗物件にもともと入っているエアコンが壊れました。新しいものと取替ようとおもい、撤去料金だけでも大家さんに負担してもらおうと思いましたが、回答は、「冷房は前のテナントの残置物で後から入ったそちらが負担をするもの」という回答でした。 この場合、すべてこちらで負担をしなければならないのでしょうか?
JA: 了解いたしました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 東京都板橋区です
JA: ありがとうございます。上記の他に、法律の専門家に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 所有権について聞いたら、冷房の所有権は大家さんにあるとのことでした。

初めまして、行政書士のito-gyoseiと申します。

ご質問内容、拝見させて頂きました。

私の分かる範囲でお答えさせて頂ければと存じます。

「残置物」の所有権は、過去のテナントが権利放棄したものといえ、それが客観的に見て「付帯設備」として建物と一緒に賃貸されている以上、賃貸借の目的物の一部を構成するものとなります。よって、貸主が
修繕義務を負担するのが大原則となります。
したがって、貸主が「自分のものではないから」と言っても、今のテナントに対しては通らないことになります。
そのため、貸主が修理に応じないことを理由に、今のテナントが業者を手配して修理した場合、貸主は修理費を負担する義務があります。
また、今のテナントが業務に用いるような残置物の場合、修理に応じないことを理由に賃料の減額を請求されたり、場合によっては休業損害などが発生する場合もあります。

今回は、大家が所有権を主張しているにも関わらず、ご相談者様が撤去したいのに撤去費用すら負担しないとのこと。

この賃貸人側の抗弁は成り立ちません。

対応策として、上記理由を以て、内容証明郵便にて大家へ当該残置物の撤去を要求なさってみてはいかがでしょうか。

内容証明郵便はご自分で作成すれば郵送料1,200~2,000円程度です。

(司法書士・行政書士などの専門家へ依頼すると2~3万円程度・自分で作成した書面の内容確認・添削だけでも2万円程度掛かります)

きちんとした書面で通告すれば、相手方も相応の対応を余儀なくされるかと存じます。

ご一考ください。

下記URL、ご参照ください。

内容証明郵便の書き方↓

https://kigyobengo.com/media/useful/608.html

内容証明郵便(日本郵便)↓

https://www.post.japanpost.jp/service/fuka_service/syomei/index.html

ご自身で作成する場合は、こちらもご参照ください↓

https://bengoshihoken-mikata.jp/archives/2459

質問者: 返答済み 12 日 前.
12372;回答ありがとうございます。教えていただきたいのですが、
①残置物の空調の修理が可能なものでしたら、修理費用は大家負担になるのでしょうか?
②修理が不可能なものでしたら、新しいエアコンを入れ替えなければならないのですが、その場合の費用の割り振りはどうなります?撤去料は大家負担、新しいエアコンの機材費と取付料は現テナントの弊社が負担でしょうか?
③室外機の取付場所を、大家から屋上に指定されており、基本の取付料に加えて、追加料金が通常の倍以上かかりそうです。
現在は、②で話しを進めていますが、大家の言い分は、③の追加分は支払いは検討するが、②の取り外し料金などは払わないといっています。
その場合も、内容証明を送ればよいでしょうか?

こちらこそご返信、ありがとうございます。

賃貸人は、賃借人から賃料を徴収するにあたり、賃借人が平穏に生活できるような配慮や設備を整えることを求められ、これを怠った場合は賃借人に対しての契約不履行となります。

また、賃貸人は部屋を貸す場合、借主が部屋や設備をきちんと使えるように修繕をする義務を負っています(民法第606条1項)。

よって、通常の修繕費は賃貸人が負担すべきものであり、借主がこれを立替えた場合は直ちに償還してもらうことができます(同第608条1項)。

『民法第606条1項:[賃貸物の修繕等]

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

民法第608条1項:[賃借人による費用の償還請求]

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。』

①.②当該テナントの賃貸借契約にあたり、エアコン設備が条件となっているのであれば、修繕費は要求できます。

そうでなければ、撤去費用を負担させ、後にご相談者様がエアコンを設置したら、退去時には取り外し持ち去ることとなります。

③大家指定であれば規定を超える費用負担は当然のことであり、かつ、②は、入居時の契約に基づきます。

以上を加味した上で、内容証明郵便にて通告なさるのが宜しいかと存じます。

質問者: 返答済み 12 日 前.
12486;ナント賃貸の場合は営利を目的で借りているので、上記民法のような通常の消費者と同じ権利は守られていないと以前いわれたのですが、本当ですか?

特別法として定められた借地借家法が優先されますが、それ以外の部分は、民法が適用されます。

質問者: 返答済み 12 日 前.
12372;連絡ありがとうございます。
「特別法としてさだめられた借地借家法」というのはどんなものですか?
今回の件では、民法が適用されるということでしょうか?
個人事業主の私でも、先ほどのおっしゃっていただいた民法で、守られるのでしょうか?
何度も、すみません。

特別法とは、ある特定の事項について、一般法よりも優先して適用される法律のことです。

例えば商事行為であれば、

商法>商慣習>民法

となるように、不動産賃貸に関しては、

借地借家法>民法

となります。

今回の事例に関しては、残置物の所有権は大家であり、それを付帯設備として建物と一緒に賃貸されているのであれば、大家が義務を負うということになり、店舗でも一般住宅でも同じ考えになります。

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