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カテゴリ: 法律
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昨年まで住んでいた自宅を賃貸に出し、契約まで進んでいたのですが 契約者とトラブルになっています。

ユーザー評価:

昨年まで住んでいた自宅を賃貸に出し、契約まで進んでいたのですが
契約者とトラブルになっています。
下記、トラブルが発展している経緯です。
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1.昨年12月から不動産業者数社に依頼し、自宅を賃貸に出していた。しかし、なかなか借りてがつかなかったので、2月下旬になって広告には「ペット相談可能。多頭飼いも可能(3匹まで)。と書き、さらに家賃を5000円下げた。相手方である契約者は、ご長男の入学式を4月に控え、お家を探していた。
青柳邸に関しては、「入居者がいないからペット可にした」と色々な不動産屋から聞いていた。そして、2月下旬に相手方は、不動産屋のミニミニさんを通じて内見した。その際、ミニミニさんからも、犬の4匹でも5匹でも・・との話をされた。2,3月上旬に私は、ジモティという個人情報サイトでも賃貸の宣伝を出したところ、その広告をみた契約者が連絡してきた。
3月上旬に契約者と直接連絡を取り合い、二人で会った
また、同時期に重なるように、入居申込みが3件入ったが、すべてペット希望の申込みだった。
契約者は、家族と見にきていたが、ペットがいるそぶりもなかったので、私はこの契約者と契約を進めようと思った。
その際、契約者側の仲介手数料を無料にするために、ミニミニを通さず2人で話を進めることとなった。
契約行為は、「ときわ堂」という私が指定した不動産会社に重説をお願いすることで意見は一致した。
3.翌日にメールでペット飼育の有無について念のため契約者へ確認したところ、「今はペットは飼っていないが、いずれ飼いたい」と言われた。
「需要を増やしたくて募集広告にペット可とは書いたが、本当はいない方に入居して欲しい。
部屋のダメージが予想も出来ないし、今回は家賃を落として再募集をかけたら、他にも入居申込みが数件来ているから、ペットのいない方を気長に探したいと思っている」
と難色を示し、私が家のダメージを最も心配していることを伝えたら、契約者から「今はまだペットは飼っていない。これから飼うかもしれないが、飼わないかもしれない。
それでも、内装業をしている自分自身の負担でペット仕様に全体をフルカバーし、その状態を確認してもらってからでいいから、入居させて欲しい」と電話で直談判された。
その際、「飼う場合は、多頭飼い」にする可能性がある旨は伝えられなかった。
また私も「多頭飼いの可能性」までは、考える余地さえなかったため、匹数に関する話はしていなかった。。
4.仲介業者の「ときわ堂」さんと相談し、「ペットを飼う可能性が少しでもあるので有れば、500万までの保証人を付けて欲しい」と条件を追加し、契約者もそれを承諾。
5.契約者から、「契約金の支払い準備の関係で月末まで支払いを延ばして欲しい」との要望があり、契約日は月末の3月30日になった。
一方、契約者のご長男の入学式が迫っていた関係で、入居日は4月1日となった。
本来は契約後に2週間の時間をかけてペット仕様への施工をする段取りだったが、30日契約で1日入居では施工が間に合わない為、
契約日前に契約者がペット仕様の保護の施工をすることを承諾した。
6.3月中旬から下旬にかけて、契約者は「ときわ堂」さんと数回、保証会社の審査やペットを飼う場合の保証人の関係で打ち合せを行った。
その際、「多頭飼い」でも入居が可能か否かの質問はなく、「ときわ堂」さんからも頭数に関する話はしていない。ときわ堂さんとしては、「多頭飼いは全く想定してなかった」から確認しなかったと言われています。
同時期、契約者は、一旦はフルカバー施工をする約束はしたが、実際に施工してみると想像以上に施工の負担が大きいと感じた。そこで、私に電話してきて「2階までフルカバーするのは手間も費用もかかりすぎて勘弁して欲しい。まだ、飼うかどうか決めてないし、飼うにしても2階には上げないように、ちゃんとしつける。だから1階だけで十分だと思う」と青柳様に数回にわたり打診をした。が、「2階に上げないといっても心配だから2階もカバーして欲しい。もしかしたら、子犬が一人で1階で寝るのは寂しがって夜に2階に上がってしまうかもしれない。一匹だけで一階にいると怖がって泣く犬もいるし。」と私は答えた。その後の材料費は、私が負担して仕入れることになった。
契約者は、こんなに大変な施工をさせられたんだから、ペットを探そう。ここまでフルカバーしたんだから、数匹でも飼ってもいいだろうと感じ始めたそうです。が、契約者からは、ペットの「多頭飼い」の確認はなかった。私からも一匹を前提に話しをしていたため、頭数に関する質問はしなかった。
7.契約者は、3月27日に「ときわ堂」さんが作成した「ペット飼育に関する覚え書き」を受け取りに行った際、
その書類に記載されていた「ペットは1匹に限り飼育できる」・・の文言に対して「4匹飼う予定だ」と伝えた。
驚いたときわ堂さんが私に数回、電話をした。が、つながらず、その夜9時前後にやっと私に電話がつながる。私は4匹という匹数は受けられないと即答し、30日に契約する予定が白紙になった。契約者「4匹は成犬であること、しつけもできている」ことを伝えてきたが、4匹という頭数もさることながら「今はいない。飼うか飼わないか決まって無い・・」と言っていた言葉と「成犬である。しつけはしてある」の言葉の辻褄が合わないことにも不信感を抱かれ、契約を白紙にした。契約者は、「1階2階とも保護材でフルカバーしたのだから、4匹でもいいじゃないか。」と何度も主張されていた。
8.白紙になった後、契約者は残置物を4月上旬に引き取りにきて、その後、4月中旬頃に「施工の手間賃および材料費」として合計50万前後を請求してきた。
当方は、4匹も飼うことについての確認を怠っていた契約者側に責任があると主張している。
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部屋には、床全体にタイルカーペットが、壁にはペット向けの爪とぎ保護シートが施工されています。材料費の大半は私が負担しており、また、今後ペットの飼育をしていない人が入居するときは私の負担で撤去工事をする必要が出てくるので、施工自体が付加価値を出したとはいえないと考えています。挙げ句に、契約者が有料でもいいから付けたいといったエアコンまで35000円出して設置してしまいました。次の方が要らないと言われた際は撤去しないとなりません。3月末まで3週間も引きずった挙げ句に4匹を言い出したため、賃貸募集の時期を完全逃してしまい、礼金を0円にまで下げても決まりません。
このままでは9月まで空き家になる可能性が出てきている。
仮に約6ヶ月間の空きになった場合の家賃損害は80万近くにもなります。
相手方の請求を退け、逆に損害賠償したいぐらいです。可能でしょうか?
JA: 了解いたしました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 神奈川県です
JA: ありがとうございます。上記の他に、法律の専門家に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 以上です
質問者: 返答済み 11 日 前.
30456;手方の請求を退け、逆に不要となったエアコン取り付け代、本来受領できる可能性が大だった4月1日以降の数ヶ月の家賃相当額の損害賠償したいぐらいです。可能でしょうか?
質問者: 返答済み 11 日 前.
65288;質問者からのリクエストをサイトが代理投稿)こんにちは。次のプレミアムサービスを希望していますが、ご提供いただけますか? サービス名:電話でのやり取り
質問者: 返答済み 11 日 前.
12418;う少し情報が必要な場合はその詳細をお知らせください。また別のプレミアムサービスをご提案いただければ、検討します。

はじめまして、弁護士エイトと申します。

たしかにご事情が複雑ですので、電話相談によるのがスムーズであるように思います。

当職は本日であれば今から9時ころまで、明日であれば夕方5時以降であれば電話相談を受けられますが、いかがでしょうか。

弁護士エイトです。

ご連絡いただけませんでしたので、当職はオプトアウト(回答権放棄)させていただきます。

弁護士エイトと申します。

「電話でのやり取り」とのことでしたので上記のようにご提案致しましたが、文章でのご回答をご希望ですか?

他の専門家からの反応もないようですので、当職でよければ文章でのご回答をいたしますが、いかが致しましょうか。

質問者: 返答済み 6 日 前.
20107;務局に今の私の登録状況を確認するメールをしています。その回答を得てから先生の回答をいただくか否かお返事させていただきます。数日、お待ちいただけますでしょうか。何度もメールをいただき、申し訳ありません。

承知しました。

質問者: 返答済み 6 日 前.
12362;世話になります。事務局から、トライアル会員としての特典は返金を伴った解約ではございませんので、トライアル期間終了の5月26日まではご利用頂けます。と回答をいただきましたので、26日までは文章でのご回答を受信させていただけるようです。先生のご見解を文面でいただけますでしょうか。どうぞよろしくお願いします。

それでは、これから回答を作成しますので、しばらくお待ち下さい。

弁護士エイトがご回答致します。

まず前提として、本件では賃貸借契約が未締結ですので、契約上の責任を追及することは、双方ともできません。
しかし、契約締結直前まで双方が準備を進めていたことから、契約締結上の過失ということで、損害賠償請求ができる可能性があります。
この契約締結上の過失というのは、契約締結の段階またはその準備段階における、契約締結を目指す一方当事者の過失のことです。
契約内容に関する重要な事項について調査・告知しなかったり、相手方の合理的期待を裏切るような行為をすることにより、契約締結後、あるいは契約不成立により不測の損害を被った相手方を救済するための法理論です。

そこで、本件についてこのような過失が、どちらに、どの程度認められる可能性があるか、検討します。

まずご相談者様についてですが、「多頭飼いも可能(3匹まで)」との広告を出しているにも関わらず、不動産業者を介し「ペットは1匹に限り飼育できる」との条件としようとした点で、それまでの言動と矛盾する行為により、相手方の合理的な期待を裏切る行為をしたと評価される可能性があります。
他方、相手方についても、当初はまだ飼うかどうか決めていないと言っていたにも関わらず、成犬4頭を飼うことを認めるよう求めてきた点で、ご相談者様の合理的な期待を裏切る行為があったと言えるように思います(これが3頭だったら、ご相談者様から相手方を非難することは難しかったように思います)。

このような場合、どちらかが一方的に過失があるということではないため、割合的に考えるのが妥当と考えられます。
ただ、たとえば訴訟になったときに裁判所が最終的にどのような判断をするかは、当職は相手方の言い分を聞いておらず、また裁判所の裁量的な判断である面も大きいため、確実な数字としてはお答えしにくいです。

ご記載頂いたご事情の範囲で受けた当職の印象ということで申し上げると、半々か、少しご相談者様に不利(60パーセント程度)なのではないかと考えます。
賃貸住宅においては、ペット飼育を認めるかどうかにまず大きなハードルがありますが、その次のハードルとして飼うのは1匹だけ認めるのか、多頭飼いを認めるのかにあると思われます。ご相談者様の広告も明確に「多頭」に言及していますし、ご相談者のこちらへのご相談内容でも、1匹なら認めるが多頭飼いは認め難いというニュアンスが濃厚に感じられました。
多頭飼いが大家さんにとって慎重に扱われるのは、1匹だけでいるのと異なり、多頭ではペット同士の社会ができて、人間の制御が及ばない場面が増えるからでしょうか(このあたりは単なる当職の推測ですが)。
他方、多頭飼いを認める場合に、3頭まで認めるのか、4頭でもいいとするのかは、ある意味程度問題であり、3頭と4頭との間に明確なハードルがあるとは考えにくいです。
その意味では、本件でも3頭可との広告を見て借りに来た人が4頭飼いたいということ自体には、それほど大きな過失が認められるとは考えにくいのです。
しかし、それまでの交渉経緯からして、ご相談者様が本来はペット飼育に消極的であること、飼うことを認めるにしても念頭にあるのは「これから子犬を1匹飼い始める」という程度であることは相手方にも伝わっているはずですし、「飼うかどうかまだ分からない」というのと、「成犬4頭を飼う」という相手方の言動に飛躍があることは事実だと思います(成犬4頭を譲り受けることも絶無ではないでしょうが)。
従って、この点で相手方にもご相談者様の合理的な期待を裏切っていると評価できる部分があると考えます。
その上でどちらの過失が大きいかと言えば、やはり貸す側であるご相談者様に条件設定の主導権があるわけですから、広告には3頭までと書いたが、本当は飼ってほしくない、飼うなら1匹に限る、ということは初期に明確にしておくべきでした。
また、実際の工事の規模感が当職には分かりませんが、それなりの規模の工事をしているとすると、多頭飼いを認められることへの相手方の期待というのは、合理的なものとして一定の法的保護を受けるものと評価される可能性があると考えます。この点でも、「1匹しか許さない」という条件の明示が契約直前になったことは、上記のとおりややご相談者様に不利な印象を当職は持ちました。

では、それぞれどのような損害が認められるかを検討します。
相手方が主張するのは、工事の材料費と手間賃ですよね。場合によっては、別の住居を探す費用や事情によっては仮住まいの家賃などを請求してくる可能性もあります。
ただ、工事の材料費は実費だと思いますが、手間賃については、商売でないので、儲けの部分は認められないと思います。相手方の請求の明細から、儲けが乗っていないかを慎重に見極めて過剰な部分は除外させる必要があります。
また、別の住居を探す費用や仮住まいの費用などは、相手方の事情と、それをご相談者様に伝えていたかによると思います。このあたり全然聞いていなければ、このような費用を請求されても突っぱねていいと思います。

反対にご相談者様からの請求ですが、本来は不要な設備を相手方が自分の都合でつけたのですから、これを撤去して元に戻すことを求めることができます。また、ご相談者様が負担された材料費は、相手方に請求できる損害と言えます。
エアコンについては、相手方から要望があったからつけたのだとしても、建物の設備として建物自体の価値が上がっていると評価され、損害とは認められにくいと思います。
空室補償についてはいろいろな考慮事情があり、一概に言いにくいように思われます。周囲の賃貸物件一般に、3月の異動時期を逃すとほとんど物件が動かないということであれば、次に動く時期まで請求するのも合理的に思われます。ただ、ご記載頂いたご事情から、募集をかけても入居申込みがないから「ペット可」にした、ということですから、もともと賃貸物件として集客力が弱いのだということだと、今回の件での空室とは言えず、因果関係が認められる損害ではない、との判断を受ける可能性もあります。

当職の印象は、以上のとおりです。
これをもとにご相談者様の今後の対応としては、ご相談者様の損害も相手方にきちんと請求した上で、双方に過失があるから原状回復だけ求めて金銭的なやりとりはしないで終わらせることを提案するか、あるいは、工事済みの設備は安価で買い取ることを提案して原状回復は免除し、今後はペット飼育可住宅として割り切って賃貸に出されるか(どの程度の工事なのか当職は想像するしかありませんので、どちらが現実的なのかは明言できませんが)といったあたりが交渉の落としどころではないかと思います。

ご自身で交渉したり、弁護士に交渉を依頼されてもいいでしょう。
また、ご相談者様の方で民事調停を申し立てられて、裁判所を間に介した話合いで解決するというのも選択肢として現実的かと思います。

以上、ご参考になればと思います。

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高いご評価をいただきありがとうございました。

また何がございましたら、ご相談下さい。

キーボードのF5を一回おして画面を更新してみてください。

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