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ito-gyosei, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2595
経験:  行政書士事務所代表
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住宅ローンの借り換えについての質問です。現在、父所有の土地に二世帯住宅を建て1階は両親世帯2階は子世帯(私たち)が住んで

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住宅ローンの借り換えについての質問です。現在、父所有の土地に二世帯住宅を建て1階は両親世帯2階は子世帯(私たち)が住んでいます。建築費に関しては両親はローンを組まず一括払いをし、私たちは住宅金融公庫等を利用しローンを組みました。2階の建物は主人名義で登記済です。金利の高い時にローンを組んだので、月の返済が18万円ほどになります。この度銀行から借り換えの提案があり、返済額が月5~6万ほど少なくなるとのことだったので、実行するべく申請書を作成しましたが、やはり借り換えは出来ないことになりました。理由としては土地が父親名義であることでした。さらに父は高齢であり、認知症状もみられるため借り換えに同意する意思確認が出来ないためと言われました。ここからが質問なのですが、土地は確かに父親名義ですが、ローン(4000万円)は建物の所有分(2階部分)に対して主人が組んだものであり、今までも延滞することなく返済しております。すでに2/3程は返済しております。また主人の年収、資産、職業に関しても全く問題ないと銀行側からも言われています。主人の個人の住宅ローンであっても、土地が父親名義であった場合は借り換えができないのでしょうか?何となく納得がいかないので質問させていただきました。

初めまして、ito-gyoseiと申します。

ご質問内容、今は拝見させて頂きました。

私が分かる範囲でお答えさせて頂ければと存じます。

建物の共有者の一人がその後の敷地を所有する場合、敷地が競売にふされた場合、建物に法定地上権が成立します。

現時点では考えられないことですが、仮に将来、土地だけ他者の手に渡るようなことがあった場合、銀行の担保物件であるご主人様の持ち分の担保価値に影響を及ぼすと銀行が考えたのではないでしょうか。

ご質問からは反れますが、お父様の行為能力(判断能力等)が損なわれている状態であれば、家族信託として子供様が管理するのが宜しいかと存じます。

一度、ご検討してみては如何でしょうか。

質問者: 返答済み 7 ヶ月 前.
26089;々にご返信いただきましてありがとうございます。銀行側の考え方としてはそうであろうと納得出来ました。また、家族信託のご提案についてですが、父はすでに認知症(要介護2~3)なのですが、手続きは可能なのでしょうか?今現在、父は主人の病院に入院(入居)しており、たぶん最期はそこで迎えることになると思います。主人には遠方に弟が一人おりますが、家族信託などの言葉を聞けば、いろいろ言ってきそうで頭が痛いですが、家族信託などの相談は先生のような行政書士さんにすればよろしいのでしょうか?最初のご相談から外れてしまい申し訳ありません。

ご返信、有り難うございます。

加えて大層ご丁寧な文面、むしろ恐縮でございます。

成年後見人だとお父様の財産はあくまでもお父様の為にしか使えないため、家族信託であれば当該土地の生前贈与などの手段もあるかと思いご提案したのですが、他に将来、相続人に成り得る方々(ご兄弟など)がいらっしゃると、事前協議が必要になりますね。

それと認知症に関してなのですが、これは等級ではなく専門医の判断により診断書を発行して貰うことになります。

先ずはお医者様にお伺いください。

家族信託にしても成年後見にしても、お住まいの地域の司法書士・行政書士にご相談出来るかと存じます。

ホームページなどを見て専門的にやられてる先生へご相談するのが宜しいかと存じます。

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質問者: 返答済み 7 ヶ月 前.
22823;変ご丁寧なお答えを頂きましてありがとうございました。主人も息子も専門〇〇で世事に疎く、私一人であれこれ考えておりました。的確なご回答、アドヴァイスをいただきまして感謝しております。ありがとうございました。

ご丁寧に有り難うございます。

少しでもお役に立てたのであれば幸いです。

ご相談者様にとって万事いい方向へ向かうことを心からお祈り申し上げます。

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