JustAnswer のしくみ:
  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • やり取り回数、制限なし
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。
専門家287tzx75に今すぐ質問する
専門家287tzx75
専門家287tzx75, 行政経験者、経営労務コンサルタント、特定社労士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1564
経験:  労働基準監督署長 at 厚労省
102696478
ここに 法律 に関する質問を入力してください。
専門家287tzx75がオンラインで質問受付中

収益物件として、中古のマンションを購入しました。 神奈川県川崎市に住んでいます。 以下に列記します。

ユーザー評価:

収益物件として、中古のマンションを購入しました。
JA: 了解しました。お住まいの都道府県を教えていただけますか?
Customer: 神奈川県川崎市に住んでいます。
JA: ありがとうございます。上記の他に、法律の専門家に事前に伝えておきたいことはありますか?
Customer: 以下に列記します。

回答者tzx75が対応させていただきます。

収益物件として、中古のマンションを購入されたとのこと、どの程度の年数のものでいくらぐらいの物件ですか。

また問題点はどのような点でしょうか。

質問者: 返答済み 16 日 前.
19979;記の件について教えてください。
ご相談内容
購入した中古マンションの一室が内装ボードにシミが出来、コンセントを外した穴からボードの裏を見て見ると明らかに湿って、ボード表面が水を吸って膨れている。
①売主の瑕疵担保で、漏水箇所の補修と、吸水しているボード、仕上げクロスの張替え、接している床板、床仕上げ材(クッションフロア)の交換補修を請求したい。可能か?
②また、水の侵入経路が特定できないため、調査をかけたいが、調査費も請求できるか?
③標記補修をしても漏水が再発し水の侵入が止まらない場合、止まるまで再度瑕疵担保請求は可能ですか?
④上記の再補修を繰り返しても止まらない場合、契約解除は可能ですか?経緯
今年6月、収益用に中古のマンションを購入しました。
所在地  :神奈川県相模原市南区南台
構造規模 :鉄骨造、3階建、9戸
仕上・仕様:陸屋根塗膜防水、外壁ALC一部タイル張り
築年数  :約35年購入時に、仲介業者から「今まで(自分のお客さんで)購入前に建物の検査をした人はいません」
「収益用ですから、買った後で不具合があれば瑕疵担保責任で売主負担で補修してくれますよ」
との説明があり、「買ってから不具合が出たら瑕疵担保責任により売主負担で補修する」という方針の基、購入しました。
6月に契約し、8月に一部リフォームした後引き渡しを受けています。
契約前に内見をした際、部屋の角(北西角)の壁ボードにシミがあり、また、その付近の床がたわんでいて支持材の木材が腐っていることが想定されました。
確認しようとしたところ、「現在不具合のある部分はリフォームする」「引き渡しを受けてから不具合が出たら瑕疵担保請求ができるから、飼い主の負担にはならない」との説明を受け、実際に不具合が出たら瑕疵担保責任での補修を請求することを前提で購入することとしました。
その後リフォームが終わり、内装が更新されて何も問題がなくなったことを確認して購入しました。先日10/5に現地を訪れ、103号室を見たところ、補修したばかりの壁クロスにシミが出てきており、また、壁のコンセントを外して壁内部を見たところ、ボードが湿って膨らんでいました。これは、「購入後の不具合」に当たるので、瑕疵担保責任に基づいて補修してもらうつもりです。
→これは可能でしょうか?また手続きはどのように進めれば良いですか?
また、今後、壁を開けて中の鉄骨が(特に鉄骨を基礎に固定しているアンカーボルトが)の錆の有無の確認、特に長年の錆で痩せて細くなっていないか、が懸念されるため、確認したいと思っています。もし、アンカーボルトが錆で断面が減少し、設計上の構造耐力がなくなっている場合は、アンカーボルト、場合によっては鉄骨の交換(外壁を解体しての工事となります)が必要になる可能性があり、その場合は、契約の解除を求めることになりますが、可能でしょうか?
またその場合の手続きはどのようにしたらいいでしょうか?

お答えします。

瑕疵担保責任がみとめられる範囲は「引き渡されるまで気付かなかったけれど、隠れた瑕疵があったという場合」に限られるというばあいです。

あなたの場合、契約前に内見をした際、部屋の角(北西角)の壁ボードにシミがあり、また、その付近の床がたわんでいて支持材の木材が腐っていることが想定されました、とありますが、内覧の際に水漏れが予想された場合は、隠れた瑕疵とは言えなくなるでしょう。

また、新築ではなく相当古いマンションでは、判例でも

中古物件の場合「隠れた瑕疵」に当たるか否かは、「契約当事者間で予定されていた品質、性能を欠く場合をいい、売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断」(最判平成22年6月1日判決)されます。 従って、中古物件の場合は築年数なども考慮して、「この程度の不具合は予定されている」とされることがあるので、注意が必要です。

例えば、築38年の中古物件で雨漏りがあるのは、経年劣化、通常損耗の範囲で、「隠れた瑕疵」に当たらないとした判例があります(東京地判平成26年1月15日判決)。

ですから、あなたの場合、瑕疵担保責任の追及がどこまで可能かは何とも言えませんし、売主との交渉次第でしょう。

話が進まなければ、裁判で争うことになるでしょう。

質問者: 返答済み 12 日 前.
了解しました。
よく分かりました。
ありがとうございました。
仲介業者は、「買ってから不具合があれば瑕疵担保で補修費は売主が負担してくれる」と言っていたので、それを前提として購入したのですが、それは実際には出来ない事を言っていたという事ですね。
では購入に際して言われた虚偽の申告を元に錯誤があった、という事で契約解除をしたいと思いますが可能でしょうか?
質問者: 返答済み 11 日 前.
上記の対応についてはいかがでしょうか?
①上記のように、特に仲介業者から「もし引渡し後に隠蔽部分で不具合があったら売主の瑕疵担保責任で補修してもらえるので、契約前に調査、補修しない方がいいですよ」と言われて、それを前提として契約し、引渡しを受けています。
②また、私は床が凹んでいることは確認しましたが、漏水や、床下が濡れている事は、仲介業者に阻止されて確認できておらず、またリフォームして、中がわからない状態で引渡しを受けています。したがって、当方は内見時に床が凹んでいることは確認していますが、その時、壁にはシミはなく、漏水や濡れている事は確認出来ていません。
すなわち購入時には漏水については知り得ない状況で契約、購入しています。また、重要事項説明書では、過去に屋上の漏水を補修した事、現在は漏水はない事、の説明を受けており、これについては契約時には知り得ない状況と言えると思っています。いかがでしょうか?

お答えします。

売主が全く瑕疵担保責任を負わないということを知っていながら、仲介業者がそのような発言をした場合は、責任を取らすことになるでしょう。

ただ、現実問題としては、まずは、漏水状況があれば、売主に瑕疵担保責任によって、補修を求めることです。

後は、裁判でも示されているように、築年数35年という物件の経年劣化をどのように斟酌するかの問題だと思われます。

ところで、これまで回答をさせていただきましたが、もしよければ、この時点で、評価の箇所を星3でお願い出来れば幸いです。

また、評価の後でも、ご質問を継続していただいて結構です。

専門家287tzx75をはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 10 日 前.
了解しました。
評価を記載させていただきます。
いろいろご丁寧にご教示いただいて大変助かります。
評価はやりとりが終わった後でするシステム、と理解していましたため、評価の登録が遅れました事をお詫びします。
またよろしくお願いいたします。

法律 についての関連する質問