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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 5259
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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借地権について、お伺いします。 私の親戚が、この度 相続をすることになり

ユーザー評価:

借地権について、お伺いします。
私の親戚が、この度 相続をすることになり
亡くなった母が借りていた土地の賃貸借契約を解除したいと思っているそうですが・・契約書には、家を解体して更地にしないと解除できないと、地主に言われました。
この土地は、祖父の代から(昭和14年契約)借りていたものであり約80年経っています。また家も、祖父が立てたものであり”借地権”も存在していると考えておりますので、
当然、地主に借地権を買ってもらえるものだと思っていますが、いかがなものでしょうか。supertontonさんを指名させて頂きます。
前に別件で相談した時の、私の受付番号は、17421491-0のissuisyaです。よろしくお願いします。

新規にご投稿いただけたのですね。ありがとうございます。先の質問にご回答しましたが、同じものをコピペしておきます。ご相談いただきまして誠にありがとうございます。行政書士のSUPERTONTONでございます。新規のご質問の場合は、新規にご投稿いただきますと助かります。とりあえず、分かる範囲でご回答致します。お話の借地権終了後の建物買取請求権は、いろいろ条件があります。借地権の期間が終了して、更新を地主が拒否する時が一般的です。仮に、今回のように、借地人の方から解約を求める場合は、合意解除になるので、建物買取請求は難しいとも言えます。あくまでも、借りる側の契約の更新を守る契約であるので、更新する意思が無い場合は、適応されないと言う考え方です。ただし、借地権と言うのは、借地権者が自由に借地権付き一戸建てで売却することも出来ます。最終的に、他人に売却することに応じないなら地主に買取請求をする方法も考えられます。まずは、不動産屋に売却相談をされてみても良いでしょう。頑張って下さい。

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質問者: 返答済み 1 年 前.
Customer#20808;生様。
まず最初に、御礼を申し上げます。身に覚えのないセクハラの件で、先生のアドバイスにより 「これ以上無理難題な要求をするなら、こちらが貴女を刑事的に訴える」 という内容証明郵便を送りました。それ以降は、先方からの連絡も内容証明郵便も来ておりません。
ありがとうございました。さて、今回の件ですが・・
早速 回答を頂き感謝申し上げます。もう少し内容を説明しますと、私の親戚の相続人は、母親の家(築50年以上)を相続することになったのですが・・
老朽化した建物ですので、母の死をきっかけに引っ越ししたいと考え、家主に賃貸借契約の解除を家主に申し出ました。
すると、「そういう事なら、私がその家を200万円で買ってあげよう。」 と言って下さり、解体も家主側でさせてもらうと言ってくれたのです。その言葉を信じた親戚は、その話の半月後に引っ越しをして、新生活を始めたのですが・・
相続によって”借地権”に課税されることがわかり、税額はまだ解っていませんが、
税理士から、評価額は借地権割合60%でも1300万円の評価になることが、判明したのです。
最初は、家主の好意からの申し出だったと感謝さえしていたのに、仮に相続税が、300万円かかったとしたら負担が大きすぎる話です。なので、こちらとしては・・最初の200万円に加えてさらに300万円を足して、500万円(借地権売買を含めて)を要求したいそうです。長々と、書き込みましたが この請求は不当なものでしょうか?
質問者

まず、相続税に関しては、基礎控除が3千万円と相続人一人当たり600万円があります。相続人はその方一人だけでしょうか?その場合、3600万円の控除額になります。更に、小規模宅地の特例があり、それは借地権にも適応され、最大330㎡までの土地であれば、80%減額になります。つまり借地権の評価額は、1300万円の×20%と言うことです。そもそも、相続人一人で、3600万円以上の財産があるのでしょうか?一応特例を使う場合は、相続税の申請は必要です。もし、ご相談者様を騙すつもりで購入した契約であれば、詐欺の契約ですから取消も可能です。もしくは、最初から相続税がかかるなら売らなかったと錯誤無効による契約の取消しも可能です。500万円が妥当と言うことではなく、契約のやり直しをされると言うことです。

質問者: 返答済み 1 年 前.
26085;曜日にも関わりませず、
丁寧な返信をいただき、ありがとうございます。
今夜はもう遅いので、今日の質問は最後にさせて頂きます。
遅くまで、お付き合いいただきありがとうございました。もう少し、具体的に内容をお伝えさせて下さい。
相続人は、義妹1人のみです。
義妹の義母(85歳)が 昨年2月に他界され、相続人であった ご主人も 昨年12月に急逝されました。
ご主人には、姉が2人いて・・その姉達と、ご主人が遺産相続について協議している最中に急逝され、義妹が相続人となりました。
最終協議の結果、最後まで義母の面倒をみていた義妹が 借地に立てた建物の権利を相続することになって、姉たちは相続放棄しました。
これが現状です。よって今回の相続は、配偶者控除での1人だけの相続となります。
その他 ご主人名義の財産もあり、所有マンション(土地・建物)も借金は残っていますが相続の対象です。
税理士の計算によると、総額で6800万円ほどの評価額になりそうだという事です。家を売る事(口約束ですが)を前提に、引っ越しを済ませたのちに
税理士からの通報で、その土地(約64坪)の借地権に対する相続税が発生し、その評価が1300万円だと知らされました。
なので、家主から提示された200万円で買うという話は、とうてい納得のできるものではありません。何か、良いアドバイスをお願いできないでしょうか?
もちろん、明日以降で結構です。質問者

お話から、義理のお母様の相続手続きの途中でご主人様が立て続けに亡くなられたと言うことですね。法的には、そのことを数次相続と言います。相続税上は「相次相続」とも言います。この場合は、税務上重たくならないように控除がされるはずです。また、ご主人様の相続に関しては、配偶者控除があるので、ほぼ税金はかからないと思われます。その辺りは、税理士の先生がお詳しいのでしょう。仮に相続税がそれだけかかるとして、地主さんとは、民事の錯誤無効を主張して(所謂勘違いのようなこと)契約を取り消す様交渉された方が良いでしょう。場合によっては、弁護士の先生に代理交渉してもらっても良いでしょう。

質問者: 返答済み 1 年 前.
12362;はようございます。
朝からお返事を頂いて感謝いたします。売買の話は、まだ口約束の段階でしたが、今朝になって地主側より、家を買う200万円は払えないと言ってきました。
しかも、覚書まで作成して・・
200万円の代わりに、家を解体する費用370万円を負担するので、それでどうかと話をすり替えてきました。義妹の話によると、賃貸借契約書には 退出するときは更地にして返還と書かれているので仕方ないと思っているようですが、
家主が最初に提案した内容は、「家を200万円で買う・解体工事は私がする。」と 明言したのです。(証人もいます。)
そのための、土地・家屋の測量も 地主公認ですでに済ませています。(費用は義妹が立て替えて払いました。)
しかも、引っ越し費用も30万円ちかくかかっています。今更、解体費用を持つから それで済ませようという地主の言い分には納得できません。
弁護士さんに依頼すれば、借地権を買い取ってもらう交渉ができるのでしょうか?
そして、その場合の勝率はどれくらいですか?よろしくお願いします。
質問者

とりあえず、話が、二転三転しているようですから、正式な話し合いを地主さんとされた方が良いでしょう。その場合、弁護士の先生を代理交渉としてご依頼されても良いでしょう。あくまで、民事なので、裁判等はやってみないとわかりませんが、その前に、出来るだけ話し合いを相手とされると良いでしょう。話し合いは、録音等して証拠を確保しておきます。

質問者: 返答済み 1 年 前.
36820;信が遅くなり、すみません。本日、先方より覚書を提示してきた事。
実際に引っ越しを済ませて、この家に住んでいない事。
引っ越しによる費用を、家の売買代金で支払うつもりで赤字が発生している事。
売買のための、土地と家屋の測量・登記手続きによって立替金が生じている事。
何より、1番気がかりなのは・・
そろそろ月末なので、この家の家賃と 引っ越し先の家賃の二重払いが発生してしまう事。緊急性が高いので、早く解決する方向でお願いしたのですが、
以上の件を代理交渉して下さるのは、弁護士さんでしか出来ないのなら・・
こちらのサイトで、supertontonに代わって弁護士さんに相談するしかないということでしょうか?その場合は、相談内容を引き継いでもらって紹介して頂けますでしょうか?
よろしくお願いします。
質問者

そもそも、こちらのサイトでは、残念ながら、個別の案件のご依頼や専門家のご紹介が出来ないことになぅっておりますので、ご了承ください。ネットで検索して探すか、市役所の無料相談の弁護士の先生にご相談されると良いでしょう。

質問者: 返答済み 1 年 前.
20102;解しました。
長時間にわたって、相談に乗って頂いて感謝しています。こちらで、弁護士さんを紹介していただけないのは残念ですが・・
何とか、良い弁護士を探してみます。
先生のアドバイスは、参考にさせて頂きます。ありがとうございました。 質問者

ご相談いただきまして、ありがとうございました。

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