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dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 5117
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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20年前、親戚から土地を借りて住宅を建てました、その時、土地賃貸借契約を行ったのですが権利金などの話はなかったので支払は

ユーザー評価:

20年前、親戚から土地を借りて住宅を建てました、その時、土地賃貸借契約を行ったのですが権利金などの話はなかったので支払は毎月の地代のみです。権利金を支払わなくても借地権は成立しているのでしょうか。
現在、地主さんより借地を購入してくれないかと言われていますが借地権者の場合は、新規に土地を購入するよりも割安で購入できるという話を聞きましたが本当でしょうか。この土地の市町村が決める固定資産税評価額は293万円です、倍率表に借地権割合50%、固定資産税評価額に乗じる倍率が1.1となっています。親戚の為、安くしたいので相続税評価額を基準に売買金額を決めても良いでしょうか。
以上、アドバイスをいただけたら幸いです。

ご質問ありがとうございます。

特定行政書士です。

よろしくお願い致します。

>権利金を支払わなくても借地権は成立しているのでしょうか。

権利金の有無に関わらず、建物を建てる目的で土地の賃貸借契約を結んでいる時点で、借地権は成立しています。

>借地権者の場合は、新規に土地を購入するよりも割安で購入できるという話を聞きましたが本当でしょうか。

法律で定められた権利とまでは言えませんが、地主が借地を手放す際は、資金が急に必要になったりといった事情があるため、

固定資産評価額×底地権割合(100-借地権割合)で売買する事が多いです。

地主がご親戚という事であれば、ざっくばらんにご相談してみるのがよいでしょう。

いずれにしても、ご親戚が納得すれば問題ありません。

いかがでしょうか?

本件で他にご不明点ございましたら補足致しますので、その旨ご返信ください。

それではよろしくお願い致します。

質問者: 返答済み 1 年 前.
26089;速のご回答有難う。
固定資産税評価額×低地権割合(100-借地権割合)に実際の数字を入れて計算すると
固定資産税評価額293万円×低地権割合50%(100-借地権割合50%)=146,5万円となりますが間違いないでしょうか。
この金額で売買した場合に贈与税の対象になりませんでしょうか。
もし土地売買が不成立だった場合、大家さんから毎月の地代の値上げを要求されましたが契約書には「賃料が本件土地に対する租税その他の公租公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情により不相当となったときは、協議の上、賃料を改正することができる」と記載されています。こちらの地方は田舎の為、土地賃貸借契約当時と比べても物価変動はなく、むしろ収入(給料)は数十万単位で減少しましたし、何より土地の固定資産税評価額も10万円ほど安くなっています。
それから賃料値上げによる契約更新時に敷金として100万円を預託(仲介の不動産屋の指示だと思います)をするよう言われていますが、すべて大家さんの言うとおりにしなければならないのでしょうか。
  以上、アドバイスをいただけたら幸いです。

ご返信ありがとうございます。

まず、贈与とみなされるかどうかについては、法律分野ではなく税・ファイナンス分野のため専門外です。

申し訳ございませんが、別途税金カテゴリでご質問頂くか、税理士、税務署にてお問い合わせください。

地代値上げについては、土地価格の上昇もないとの事ですから応じる必要はありません。

大家さんも地代値上げに応じないからといって、更新を拒絶する事はできません。

現状の契約に敷金の記載がないのであれば、こちらも従来の契約の更新を主張して、支払う必要はありません。

いかがでしょうか?

それではよろしくお願い致します。

質問者: 返答済み 1 年 前.
26089;速のご回答有難う。
贈与税については後程調べてみますが、実際の数字を入れた計算式は間違えなかったでしょうか。
最後に土地賃貸借契約期間は30年ですが借地権の期間が満了した際は、地主と借地人との間で借地契約の更新について合意がされず、借地人がなお土地の使用を継続を希望する場合、借地契約は更新されるのでしょうか。
その時の更新契約書作成等や契約期間などどうしたらよろしいでしょうか。
また地主に更新を拒絶する正当な事由がある場合は更新出来ないと本で読んだ事がありますが、具体的にはどのような事由なのでしょうか。
   以上、アドバイスをいただけたら幸いです。

ご返信ありがとうございます。

まず最初にお断り申し上げますが、計算式はあくまで目安です。

借地権者が底地を購入する際の価格算定の目安としてご提案差し上げているだけですので、この通りにしなければならない訳ではありません。

実際には地主さんにご納得が頂ける価格(もちろん贈与にあたるあたらないの問題はありますが・・・)であればなんでもよいのです。

契約期間満了後の契約更新については、

・当初の契約は何年何月からですか?

・契約書に契約更新に関する条項はありますか?あるとすればそれはどんな内容ですか?

こちらの情報を頂いてからの方が実効性のある回答になるかと思います。

正当事由に関して、借地の場合は「正当事由」はほぼ認められない。のであまり気にする必要はないと考えます。

下記のサイトの情報が詳しく参考になるかと思いますので、ご興味があればご一読ください。

http://www.mc-law.jp/fudousan/17616/

それではよろしくお願い致します。

質問者: 返答済み 1 年 前.
26089;速のご回答有難う。
土地賃貸借契約期間は平成9年9月18日から平成39年9月17日までの30年間です。
契約書には契約更新に関する条例の記載はありません。
  以上、宜しくお願い致します。

ご返信ありがとうございます。

新法である借地借家法が適用されます。

30年経過後の法定の契約期間は20年となります。

契約更新が原則となり、地主側が更新を拒絶するには「正当事由」が必要ですが、

先般申し上げた通り、ほぼ「正当事由」は認められない為、立退料の問題や底地の買取の問題になってくるという訳です。

契約書については新しく契約書を作成する必要も特にはないので、現状の契約書の内容に不服がないのであれば、

同一内容で契約期間だけ訂正したものを作成されるのはいかがでしょうか。

それではよろしくお願い致します。

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