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khyh1709
khyh1709, 弁護士
カテゴリ: 法律
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今年所有していた賃貸物件を売りました。私は管理会社に管理を依頼していましたが、買主は自分で管理するからいらないとの事で、

ユーザー評価:

今年所有していた賃貸物件を売りました。私は管理会社に管理を依頼していましたが、買主は自分で管理するからいらないとの事で、引き渡し日をもって管理契約を終了し、入居者にその旨を書面で伝えました。もちろん新しい家主、今後の連絡先も伝えました。
瑕疵担保は2ヶ月ついていましたが、特に何もなく2ヶ月が経ち責任が終わりました。
しかし、ある入居者が水道局から「水道代が高額なので水漏れを確認してください」と連絡を受け、その連絡が瑕疵担保責任期間中だったらしく、入居者は管理会社に連絡しましたが、もう管理していないので新しい家主へ連絡するように伝えたそうです。(私はそういう連絡があったことは管理会社からは何も聞いていませんでした。もう家主ではないですし)
しかしその入居者はそのまま放置していたそうです。そして数ヶ月たって11月にたまたま新しい家主である買主がその賃貸物件に行った際にちょうど会った入居者が、初めて伝えたそうです。
そこで、水道局に指摘を受けた時期が瑕疵担保責任の期間中なので、私にも半分ぐらいは負担してほしい、と買主が仲介業者を通じて私に言ってきました。
契約書には瑕疵担保責任が2ヶ月という事は明記してあり、それに加えて何項目かは2ヶ月以内に買主が売主に賠償を請求した場合と明記してあり、その中に水道の配管も入っています。
ですから最初は不動産仲介業者の担当者も、私の方には責任はないと言っていたのですが、その後、上司や顧問弁護士に確認したら、私の方が不利かもしれない、裁判になったら敗けるかもと言い出しました。
契約書に2ヶ月と書いてあっても、民法は1年だからというのですが、それが通るなら契約書なんて必要ない気がします。
修理金額は20万円程度と聞いていますので、半分出しても10万円の話なのですが、金額の問題ではなく、こんな要望をきいていたら、他にもあそこがここがと言いだされては困ります。こんな金額で裁判をやるとも思えませんが、経年劣化によるものなら、他の部屋も配管を見たら全部同じような状態、いつ漏れてもおかしくないから直してくれ、なんて言われたらたまりません。
兄弟に相談したところ、そもそも水道局が水漏れを確認したわけではなく、使用料から疑っているだけで、蛇口をあけたまま放置していた可能性だって否定できないんだから、水道局の指摘をもって水漏れが瑕疵担保期間内に確認できたとは証明にならない、と言います。
それに契約書通りに考えれば、たとえその時に水漏れが確認できたとしても、買主が私に賠償を請求していないんだから今さら言われても責任はないとどうしても思えるのです。
私は買主の要求を突っぱねようと思うのですが、どうなんでしょうか。

難しい法律問題を含むところなのですが,回答させていただきます。よろしくお願いいたします。

まず,瑕疵担保責任を民法上の期間から短くして,2か月とすることは,宅建業者が売り主となるような場合でない限りは有効です。

ご質問者,売り主は,事業者ではないですよね?ですから,そういう特約も可能です。

ただし,売り主が知っていながら買主に教えなかった瑕疵,については別です。もっとも今回はこちら売り主側も知らなかったので,この点は問題ないですね。

宅建業者は,宅建業法で,引渡から2年以上とするような特約を除き,民法の責任を軽減するものは無効となりますが,

これは業者自らが売り主となるようなケースです。

今回の売り主も業者ではないですね?なのでこれも関係なくなります。

民法は1年だから,という話が出ていますが,宅建業者なら確かにその問題が出るわけですが,今回は関係ないのではないかと思います。

もちろん,この問題の大前提として,隠れたる瑕疵があることは必要ですから,

水漏れなどの瑕疵の確認も不可欠です。

以上のことから,買主の要求には応じなくともよい,ということだと思います。

もっとも,ご指摘のように,金額的な問題はあるでしょうから,法的な責任はないが多少は支払いをする,そういう解決方法はありうるところでしょう。

質問者: 返答済み 1 年 前.
26089;々のご回答ありがとうございます。実は明日買主が直接話をしたいと言ってきているので、そのために専門家に話を伺いたかったのです。仲介業者は自分の会社にもめ事がこないよう穏便にしようとするので、法的というより、落としどころを探るみたいな感じも受けたし、不動産屋の顧問弁護士ではあてにならないと思ったので、利害関係のない専門家に伺いたかったので。私も買主も個人ですので、やっぱり契約内容通りで問題はなさそうですね。私は今回の少額の金額を払う事はかまわないのですが、それによって既成事実ができる事が嫌なのです。
この前も交渉に応じてくれたから、今度はここが・・・となるのが困るのです。自分が住む中古マンションなら瑕疵担保があるうちに不具合がないか確認するでしょうが
賃貸物件では自分で中を見れないので、私はお金を払って管理会社に管理してもらっていましたが
買主は管理会社を入れずに家主になったのなら、入居者に
「不具合があれば速やかに連絡ください」と自分で連絡して2ヶ月以内に一応の確認を
するべきだと思っています。または購入前に物件診断も有料でできたはずです。そういうお金や手間をかけていないのですから、リスクが起きた時に責任が無いはずのこっちにふられても
協力する気になれません。私が突っぱねて万が一少額訴訟を起こされた場合、そして万が一私が敗けた場合
20万円の工事費だとすると、訴訟費用など考えていくらぐらいの請求が
くるのでしょうか?大したことないのなら、敗けてもいいのでこのまま突っぱねようと思っています。
ただ、敗けるとは思えないですが、念のため、最悪の場合を想定したいです。

訴訟費用は,大したことはありません。証人尋問などをするかどうかにもよりますが,1万円程度ではないでしょうか。

こういう損害賠償では,20万円の工事費のほか,工事のために使えなかった不利益分の賠償,

あるいは高すぎた水道代の差額,そういったものを請求されることはあり得ます。

そういったものをあわせても,30万円くらいではないかと思いますが,

裁判になったとしても,おそらくは和解的な話し合いを求められ,そのなかでどうしていくか,そういう展開になっていくとは思います。

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質問者: 返答済み 1 年 前.
26126;解な回答をありがとうございました。
おかげでこちらもブレる事無く伝える事ができました。買主と直接話すと感情的になるといけないので
仲介業者に伝えてもらいました。
・弁護士に相談した事
・こちらは契約書通りで考えている交渉の余地もないのか!と怒っていたようですし
「直接話して俺が感情的になるとでも言うのかっ!!!」
と感情的に怒鳴っていたそうなので(笑)
やっぱり話さなくてよかった、そしてご相談して本当によかったです。この買主は契約前からなかなかやっかいな人で
仲介担当者も「こんなお客さん会ったことないです」と
いう人なので、今後また何かあるかもしれません。その時はまたご相談するかもしれませんので
よろしくお願い致します。

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