初めまして、行政書士のＳＵＰＥＲＴＯＮＴＯＮでございます。
それはいろいろお悩みのことと思います。
ご心痛お察し申し上げます。
お話から、名義人が老齢介護状態と言うのは、判断能力が無いと言うことでしょうか？
それとも、単に老齢で身体が不自由だが、判断能力はしっかりしていると言うことでしょうか。
多分、前者だと思いますので、現時点では、不動産の生前贈与も難しいのとは
思いますが、判断能力が劣っている場合は、成年後見制度を利用しない限り
その方の財産の処分等は出来ないことになります。
成年後見制度は、家庭裁判所に申立ててご相談者様のような親族でする親族後見人か
司法書士の先生のような専門職にご依頼する専門職後見人になります。
後見人になれば、被後見人の財産の処分が可能になります。
いずれにしろ、被後見人（ここでは名義人の方）のためにする行為しか
家庭裁判所に認められません。自分のために利用したりしたことが発覚すると
業務上横領罪で訴えられます。
親族間の犯罪は、親族相盗例が働き、刑事告訴出来ないのが原則ですが
後見制度を利用している間は、適応されません。
ローンを組むことで、被後見人のためになること、例えば施設の費用を工面するためとかなら
売却も家庭裁判所から認められることもございます。
まずは、成年後見制度の申立から始められると良いでしょう。
頑張って下さい。