初めまして、有限会社QUANTUMの蔡（チェ）と申します。 どうぞよろしくお願いいたします。 【状況】

初めまして、有限会社QUANTUMの蔡（チェ）と申します。

どうぞよろしくお願いいたします。

【状況】
「定期」ではない通常の賃貸契約で、3階建ての1階部分で、去年7月から2年契約で自然食品店を営業しております（東京の日本橋、水天宮近辺）。
オーナーは池袋地区で会計士事務所を営業してらして、入居時に不動産仲介業者からは、「オーナーがちかぢか2階3階部分に戻ってくる可能性があるが、1階に戻ってくることはない」と聞いていました。
が、先々週急に、お店の前に商品を出して営業していることや、1階を会計士事務所の応接室として使うことを理由に、来年7月の更新はさせない、と言われました。
もちろん2年で退去させられることは全く予想してい なかったので、この9月10月に大幅な店舗の内外装の改装をしたばかりです。
また、ビジネス的には、この場所で営業を継続できないことが分かった時点で、これ以上の店舗改善はできなく、ビジネスが停滞してしまうため、移動するのであれば早めに移動するべきですので、近隣で物件を探したところ、たまたますぐに良い条件の物件Aが見つかっています。
物件Aの大家さんもいつまでも待たせるわけにはいきませんし、申込をしないでいるうちに、もし他の方が申し込みをしてしまうと、ただでさえ物件Aほどの良い条件の物件が見つかりにくい中心街ですので、早く決断をする必要がある状況です。

【賃貸契約の内容】
賃貸契約の内容を見ると、賃借人からの解約については書いていますが、賃貸人からの解約については何も書いていません。
ただし、最後のほうに、「書いていない件については、協議の上、民法や慣行、判例などに基づいて決定する」といったような条項があります。
不動産仲介業者の説明では、賃貸人からの解約については書いていないが、民法では賃貸人が更新を拒否できる正当な理由としては、①家賃の滞納、②不当な利用、③賃貸人の使用が明記されていて、今回の件は③に該当するので、オーナーは更新を拒否する正当な権利がある、とのことです。
一方、都庁の不動産相談窓口の方の見解では、この件の賃貸契約には借地借家法が適用されるので、28条と30条によって、賃貸人からの解約はできなく、立ち退きをする際には補償金を請求できるでしょう、とのことでした。
ただ、正確には判例などを参照するべきなので、弁護士や司法書士に相談を、とのことでしたので、こうして相談させていただいております。

【立ち退きによる損害額の見積もり】
立ち退きによる損害額を見積もってみたところ、
1.敷引き　家賃2か月分：28万円
2.現状復旧費用　未定：項目5参照
3.改装費の原価償却分　9月の看板やガラス交換台：10万円
4.引越費用　未定：要見積り　参考：項目5参照
5.引越先の内外装費　未定：要見積り　参考：前回は現状復旧費用、引越費用、内外装費合計で150万円
6.引越に伴う休業期間中の売上損失　日次売上8万円×7日＝56万円
7.引越しによる売上高減少による利益損失　前回の場合、売上高4割減、回復までに6か月　今回の日次売上8万円に換算すると、144万円
合計：約388万円

【現実的な方針】
とはいえ、現実的には、ロケーション的にも家賃的にも有利な物件Aに移って営業をしたほうが、ビジネス上は有利ですので、上記の388万にこだわらず、積極的に移転する方向で話を進めたいと思っています。
最終的な落としどころとしては、来年1月には転居することと、補償条件として、
①退去は来年1月
②保証金全額返還
③現状復旧はしない
④移転費用（引越と内外装費用）と休業補償として100万円（少なくとも50万円）
をいただきたいと考えています。

こういった状況ですので、不動産仲介業者には、今週土曜日までには合意を確定したいとお願いしています。

長々と説明させていただきましたが、なにとぞご指導ご教授のほど、よろしくお願い申し上げます。

有限会社QUANTUM　蔡光浩