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弁護士のエイティ
弁護士のエイティ, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 401
経験:  弁護士
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2017年に賃借り人居住のまま前所有者より譲り受けた。賃借り人は賃貸契約の条件/内容等変更がないのに私との賃貸契約に応じ

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2017年に賃借り人居住のまま前所有者より譲り受けた。賃借り人は賃貸契約の条件/内容等変更がないのに私との賃貸契約に応じていない。更に2か月分の敷金及び5か月分の家賃等の滞納がある。某弁護士からは立退料の支払いの用意があるか打診をうけたが私は拒否しています。このような状態で裁判による滞納家賃および遅延利息の支払いと無条件立ち退き等要求できませんか。このままの状態で放置はできないと考えますが。

はじめまして、弁護士のエイティと申します。

旧所有者のもとでの滞納賃料を理由に新所有者が賃貸借契約を解除できるかという問題ですが、裁判例により、①未払賃料債権の債権譲渡を受けていること、②この未払賃料債権について債権譲渡の対抗要件(旧所有者から賃借人に対する通知または賃借人からの承諾)を具備していること、③当該建物の所有権移転の対抗要件(登記)を具備していること、が必要とされています。
この3つの要件を満たしていれば、新所有者であるご相談者様は、賃貸借契約を解除した上で、無条件かつ即時の退去を裁判で求めることができます。
もしこれらの要件を満たしていない場合には、改めて賃貸人として賃料を請求し、3か月程度の賃料不払いがあれば催告の上、契約を解除して、立退きを求める、という流れになるかと思います。

敷金については、本来は旧所有者から引き継がれるものですので、旧所有者が賃借人に任意に返還している場合に、どのような根拠で新たな敷金の差入れを求めるかは、少し厄介な問題です(すくなくとも新所有者であるご相談者様に敷金を差し入れていないという理由での契約解除は難しいです)。

以上、ご参考になれば幸いです。

こちらのご相談は、これでよろしいでしょうか?

回答の追加補足等必要であれば、おっしゃって頂ければ対応いたしますよ。

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質問者: 返答済み 10 日 前.
9312;私が所有した時点では家賃の未払いはありません。(前所有者からは家賃未払いのことについては何もきいておりません)②具備していない。該当しないかと思います。③所有権移転の対抗要件とはよくわかりませんが。 A)前所有者とは売買契約はあります。内容的には一般的な内容です。B)現居住者と私との賃貸契約はありません。C)現状は前所有者と現居住者との賃貸契約にじゅんじています。敷金、家賃の滞納は私がこの物件を取得してからのことです。この状態をどのようにしたらよいのかご教示ください。

電話対応(プレミアムサービス)のお申出をお受け致しました。

当職の方から、ご登録の番号にお電話をさせて頂きます。

時間はいつ頃がご都合よろしいでしょうか?

質問者: 返答済み 10 日 前.
12391;きれば夕方6時以降におねがいできませんでしょうか。

承知しました。

それでは本日6時にお電話をさせていただくということでよろしいでしょうか?

質問者: 返答済み 10 日 前.
12424;ろしくお願いいたします。

ありがとうございます。

本日6時頃にお電話をかけさせて頂きます。

ご相談ありがとうございました。

質問者: 返答済み 20 時間 前.
12372;助言ありがおうございました。 再度下記につき確認いただけませんでしょうか。 1.先に述べたような状況で裁判にかけた場合勝てるでしょうか。 2.裁判の費用はどのくらいかかりますか。 また私が勝てた場合裁判の費用は先方が払うと言うこと
でよいのでしょうか。 色々と考えましたが、取り敢えず現時点で裁判をかけ白黒はっきりさせたいと考えておりますが如何でしょうか。

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どうぞよろしくお願い申し上げます。

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