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カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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<離婚に絡む不動産に関しての相談> 1.自宅(土地・家屋)不動産について (1)登記内容 ① 所有権登記:

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<離婚に絡む不動産に関しての相談>1.自宅(土地・家屋)不動産について
(1)登記内容
① 所有権登記: 夫4480/5980 妻1500/5980
*不動産購入時に妻方より2,000万円を出金。
② 抵当権登記 : 夫名義4,000万円
(2)住宅ローン契約 : 夫名義で4,000万円
*ローン残債:3,890万円(2022年12月末時点)
(3)不動産査定価格(仮):5,600万円
*正式な査定未実施。不動産業者による推測値(現時点での仮価格)2.離婚に際しての不動産の扱い
<選択肢1>
(1)売却はしない
① 妻が住み続ける
② 所有権を妻に一本化する
(2)住宅ローン
① 妻方にてローン残債相当額(または夫方資金不足分)を準備。
② ローン残債は夫より返済(ローン名義の変更は金融機関は否との返答)

(3)ご助言いただきたい事項
① 実行方法について
a) 手続きは「ローン支払い→抵当権抹消→所有権移転→離婚手続き」でよいか?
*慰謝料については別途協議
b) ローン支払手続きは、「親から妻に貸付(を予定)→夫に送金&ローン支払い」でよいか?
*妻→夫への送金方法
*親→妻 / 妻→夫への金の流れにおいて、贈与税等の発生は回避したい。
② 所有権を妻に一本化するに際し、財産分与額の半分を夫に支払う必要はあるか?
(←払いたくない。支払う必要がある場合、慰謝料と相殺できないか?)
③ その他留意事項
手続きは,おっしゃるとおりで大丈夫だと考えます。

ローンの支払いについてもご予定のとおりで問題ないと思いますが,夫への送金&ローンの支払いを確実にするための手立てが必要だと考えますので,妻が直接ローンの支払いというのも検討されるとよいと思います。

住宅の価値が5600万円だとして,残債が3890万円だとすれば,差額については,財産分与の対象となると考えることが出来ますが,慰謝料などとして考慮出来ますので,差額の半分を支払う必要はないと考えます。

質問者: 返答済み 4 日 前.
22238;答いただきありがとうございます。
もし可能であれば以下離婚条件記載しますので① 上記譲渡価格、慰謝料の金額妥当性
②贈与税・消費税等、税金支払発生の可能性 および 税金発生回避策
教えていただけないでしょうか。離婚条件(財産分与・慰謝料等)について
1. 財産分与の対象:自宅不動産(土地・家屋)のみ
(1) 登記内容
① 所有権登記 : 夫4480/5980(75%) 妻1500/5980(25%)
*尚、不動産購入時に妻より2,000万円を出金。
② 抵当権登記 : 夫名義4,000万円
(2)住宅ローン契約 : 夫名義で4,000万円
(3) ローン残債:3,890万円(2022年12月末時点)
(4)不動産(土地・家屋)AI査定価格:5,250万円(査定価格帯:4,800~5,700万円)
*株式会社 中央住宅による2023年1月12日付査定報告書に拠る。
2.離婚条件
(1) 妻の要望
① 夫によるローン残債全額の一括返済
② 夫の不動産所有権の妻への譲渡(妻は現住居への居住を継続)
③ 慰謝料の支払い
(2)譲渡価格(夫から妻に対する所有権譲渡):3,940万円 
計算式:査定価格5,250万円 x 夫の所有権割合75%
(3) 慰謝料 : 940万円
(4) 費用負担
     <夫が負担>
       ① 所有権譲渡(移転)に伴う登記費用
② ローン全額返済に伴う金融機関への手数料
③ 抵当権抹消登記に係る費用
      <夫・妻で折半>
① 離婚協議書、離婚公正証書作成費用

譲渡価格と慰謝料額は,いずれも妥当だと考えます。

ただ,税金については,税理士でなければ確実な回答は出来ないと考えますので,当方からの回答は以上とさせて頂きます。

最後に,回答への評価を頂ければ幸いに存じます。

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