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専門家287tzx75
専門家287tzx75, 行政経験者、経営労務コンサルタント、特定社労士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 485
経験:  労働基準監督署長 at 厚労省
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お世話になります。宅地取引に関する質問になります。土地の契約が今年9月末で2つのトラブルに悩まされています。私の契約敷地

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お世話になります。宅地取引に関する質問になります。土地の契約が今年9月末で2つのトラブルに悩まされています。私の契約敷地は(全10区画の)南東カド地に位置します(南側道路幅6m、東側道路幅5m)。
1つは電柱に関するものです。
契約時は電柱は契約敷地外の東側道路に配置されていました、ところが電柱が道路に存在すると通行の邪魔になるという理由で不動産屋が秘密裏に契約敷地内に移設する計画を進めていました。(契約土地は市街化調整区域にあるため市の建設許可を得やすくするために行ったと感じています。)契約土地は不動産屋からは電柱位置は現状維持という説明を受けていたため、嘘の情報で契約させられたということになります。その事実を11月末に知らされ抗議した結果、敷地内配置は妥協するが邪魔にならない南東カドに配置することで本問題を水に流そうということで事を丸く収めました。ただし、電柱を動かすのが3~4か月先ということを不動産屋に言われ、お願いした場所に電柱を動かしてもらえるかが不安な状態です。
2つ目はゴミステーションに関するものです。
契約時にはゴミステーションは契約敷地の北区画北東カドに配置すると説明されていました。ゴミステーションがあるため私が契約した土地よりも坪単価で2.9万円安いです。私はゴミステーションから離れた土地を希望していたので坪単価が割高でも南東土地を選びました。ところが上記電柱の話を丸く収めた後に今度はゴミステーションを私の契約土地の北東寄りまで移動したいと不動産屋が言ってきました。当然断りましたが北東土地に住む予定の人には私が断ったためにゴミステーションを移動できなくなったと伝えるそうです。断ったら近所付き合いが悪くなるといったニュアンスの脅しにも聞こえることも言われました。
12/27(木)AMに土地代金の支払いを求められています。度重なる不誠実な対応や、まだ秘密にされていることがあるのではという不安があるため、気持ち的には支払いを延期したいです。法的には延期することは問題ないでしょうか。
泣き寝入りにならないための進め方のアドバイスよろしくお願いします。

お答えします。

土地の売買契約では、売買価格、手付金の額、残金の支払い日を決めるのが通常です。契約書で支払期日を決めているわけですので、期日に支払いをしないと契約違反になり違約金が発生することになります。

ただし、何らかの理由が発生した場合、事前に売主買主で交渉し、覚書を交わせば違約金を払う必要はありません。

今回の場合は、すべて、不動産屋の当初の約束違反ですから、これらの点がより明確になるまで、また、今後約束した点を変更しないことを書面で約束するまでは支払いを延期したいと申し出られたらいかがですか。

質問者: 返答済み 2 ヶ月 前.
12372;回答ありがとうございました。不動産屋には先ほどメールで12/26(水)は残金支払いではなく、話し合いの場としましょうと伝えました。まずは返信を待ってみようと思います。

お答えします。

交渉に当たっては、電柱の設置がなぜ自分の土地でなければならないのか。と問われることです。当然その分の値引きも交渉されることです。

ただ、敷地に電柱があると電力会社からは1500円の費用が支払われるようです。

ゴミステーションはもともと、設置場所が契約時に定まっており、それらを認識して周りの人も購入されているわけですから、今更移動すること自体が問題なわけです。

26日は頑張ってください。

質問者: 返答済み 2 ヶ月 前.
12372;回答ありがとうございます。アドバイスいただいた内容をもとに26日がんばってみます。結果は連絡させていただきます。
質問者: 返答済み 1 月 前.
26412;日、予定どおり不動産屋と話し合いを行いました。不動産屋は全面的に非を認め謝罪し覚書にも応じると約束してくれました。覚書の原案を私が作成し3つの約束(電柱の約束、ゴミステーションの約束、他に隠し事がないことの約束)を記すことを伝えました。覚書が交わされた後に残金の支払いに応じることで合意しました。最後の質問になるのですが、約束が守られなかった時の罰則についても記すべきなのでしょうか。そして、覚書に記さなけれならない重要事項がありましたら教えていただきたいです。
今回の質問に対するアドバイスをいただいた後に評価させてください、よろしくお願いします。

お答えします。

覚書には、約束が守られなかった時の罰則すなわち違約金等の項目を記載しておかれた方がいいでしょう。特に重要事項はありませんが、要は宅地取引の契約事項が確実に守られることを求める内容となればいいわけです。公正証書にすれば最もいいでしょうが、費用や手間もかかるでしょうから、立会人の署名捺印を加えるのも方法でしょう。

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質問者: 返答済み 1 月 前.
12450;ドバイスいただいたことを念頭に宅地取引を進めたいと思います。不安が解消されたので迷いなく進められそうです。ありがとうございました。

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