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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞﾏｽﾀｰ、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 320
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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同居中義母の土地に５年前夫名義で建物を新築して３人で暮らしていました。 ４年前から義母が病気となり通院や介護をして

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★ ★ ★ ★ ★

同居中義母の土地に５年前夫名義で建物を新築して３人で暮らしていました。
４年前から義母が病気となり通院や介護をしていましたが、今年１０月に亡くなりました。
義母には実子の娘がいます（夫の異母兄妹）その妹が土地の相続人となりました
（義母と夫は養子縁組もしていませんでした）
妹はお金が欲しいと言ってきました。私達はここで暮らしたいと伝えていますが、妹はこの場所は駅近で商店街もあり価値が高いと思っています。
専門家に相談をしている様で、土地だけでも売れる事なども考えていたが、建物を新築するにあたって土地が抵当に入っている事も調べていました。
妹は結婚しています、家のローンがあり返済にあてたいと言ってます
・家の所有権だけで私達はここで暮らす事は可能でしょうか
・抵当権がある土地を売ることができるのでしょうか
・土地が第三者になったらどうなるでしょうか
pote888
妹さんが相続した土地に建物が建っているのですから、土地を使用貸借していることになります。
使用貸借は無償契約であり借地借家法の適用はありません。
「期間の定めのない使用貸借」は、
1.使用貸借契約に定めた目的にしたがった使用収益が終わったとき（民法５９７条２項）
2.それ以前でも、使用収益をするのに足りる期間が経過し、かつ、貸主が返還を請求したとき（民法５９７条３項）
となっており、不安定な状態となりますが、住み続けることは可能と考えます。但し、最悪裁判になり立ち退き請求される可能性があります。
抵当権のある土地でも、売却金で抵当となっている債務を返済することができるのであれば、売却はできます。
仮に、第三者が土地の所有権を取得した場合には、新所有者から立退きを要求されるか、新たに土地の賃貸借契約締結を要求されると考えます。
現状は不安定な状態となっていますので、妹さんと土地の賃貸借契約を締結し、地代を支払い借地借家法で権利を守られるようにするか、妹さんから土地を底地価格で買い取りをされることが必要かと考えます。
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質問者: 返答済み 2 年 前.
ありがとうございました
こちらに地代を支払い、賃貸借契約をすることで、土地を売却できないと考えている様です。要は売ってお金が欲しいのです
お金にするならここを出て売らないと無理ですと話しています・・・
最悪、共同で土地住居を売りに出したとしても、2分割以下では納得がいきません（私達は家を失って、妹はその逆です）
妹の母を介護して看取ったのも私達です。それを口出すのはおかしいと、相手の専門家が言っていたそうです
ここを出ていかない方法は、他にはないのでしょうか。
最悪、失うにしたもこちらに有利な方法はないのでしょうか
質問者: 返答済み 2 年 前.
使用貸借についてですが、亡くなった義母も了解の元で家を建て直ししているわけで、目的は建物新築ということになりますよね
この場合は、家が使える期間は目的が終わっていないということになりませんか
相続人が変わったら、通用しないのでしょうか
（義理とはいえ、ずっと一緒に親子で暮らしていました）
質問者: 返答済み 2 年 前.
土地の低地価格のことがわかりません
例えば固定資産税に表示している価格なのでしょうか
共同で土地建物を売却した場合の取り分は、土地分３０％～５０％　建物分７０％～５０％ではないでしょうか。
従いまして、売却額の最低でも５０％は取得できると考えます。
土地の底地価格は借地権割合が路線価を調べると分かりますので、参考としてください。
ちなみに神奈川県の表示は以下です。
共同で土地建物を売却した場合の取り分は、土地分３０％～５０％　建物分７０％～５０％ではないでしょうか。
従いまして、売却額の最低でも５０％は取得できると考えます。
土地の底地価格は借地権割合が路線価を調べると分かりますので、参考としてください。
ちなみに神奈川県の表示は以下です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/tokyo/kanagawa/pref_frm.htm
底地価格はその地域の相場の底地割合が３０％であれば土地相場価格×３０％が底地価格となります。
妹さんとお互い納得できるまで話し合いをして、取り分の取り決めをしてはいかがでしょうか。
仮に、話し合いがうまくいかないようであれば、第三者の入る調停に持ち込むことも考慮する必要があると考えます。
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質問者: 返答済み 2 年 前.
ありがとうございました
私達にとって眠れない日々がまだまだ続きますが、
妹が冷静に落ち着いてきたら、夫と話し合いをしてもらうようにいたします
お役に立てれば幸いです。
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