不動産・宅地取引・登記
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ご回答ありがとうございました。当テラスハウスは、戸建感覚のつくりで、一般的な敷地と建物が共有のマンションと異なり、区分所所有者が等しく利用できる共用部分（エントランス、エレベーターホール、非常階段など）がありません。敷地が専有部分の所有者の個人所有のため、修繕した建物部分に他の区分所有者は共用目的で自由に立ち入ることができません。区分所有者が持分に応じて負担したにもかかわらず、修繕した建物部分が特定の区分所有者に独占的、排他的に専用されています。工事により、特定の区分所有者の専有部分だけが強化されています。しかも、そのときの持ち回り理事会役員は、工事の対象となる部分の区分所有者でした。このような場合でも、不適切な主張となるでしょうか？
では、個人所有の敷地の地盤沈下により区分所有建物の一部が沈下した場合、その修繕は管理組合が行うのでしょうか、敷地の所有者（その上に同じ所有者の専有部分の建物があります）が行うのでしょうか？よろしくお願いします。
確認ですが、敷地が個人所有で、建物の管理が管理組合の場合は、敷地に起因する建物の修復は、敷地の所有者が行うべきということですね。この場合、前記のように、敷地の所有者がその上に立つ専有部分の建物の修繕を、受益者が管理組合の役員のときに新たに管理規約を作り、修繕を優先的に実施しました。そして、占有部分の持分に応じた負担を継続していることに対し、これによる高額な修繕費負担の是正（受益者負担）を管理組合に申し入れることは正当な主張でしょうか？なお、管理規約ができる以前に地盤沈下は起きていました。管理規約には別段の定めはないと思います。
>確認ですが、敷地が個人所有で、建物の管理が管理組合の場合は、敷地に起因する建物の修復は、敷地の所有者が行うべきということですね。敷地が個人所有者の場合、敷地自体の問題については、敷地所有者が行うべきということです。建物の管理のうち、専有部分については各個人が、共有部分については管理組合が行います。建物の共有部分に問題が発生した原因が敷地にあるということであれば、敷地所有者の責任ですが、共有物を勝手に修繕するわけにはいきません。管理組合と敷地所有者の間で協議を行った上で、管理組合が修繕を行った上で、敷地所有者に
請求を行うのが基本といえますが、協議の中で敷地所有者が行うという形をとることも
考えられるでしょう。
管理組合が行うのは、共用部分の管理です。したがって、専有部分の建物の修繕を積立金から行うことは不適切です。例えば、部屋の内装（壁紙など）は各自で自由に変更して構いませんが、室内の壁をこわして、二部屋を一部屋にする、というようなことを個人で勝手に行われてしまうと、建物全体の強度に問題が出てくる可能性があります。この為、室内の壁であったとしても、その内側は共有部分とされているのが一般的です。ただし、内側部分の解釈については諸説あり、その建物の構造や規約などから、総合的に判断をしていく必要があります。参考http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_02.html
ご丁寧な回答ありがとうございました。「管理組合が修繕を行った上で、敷地所有者に請求を行うのが基本といえます」ということですが、管理組合が積立金で修繕を行いなしたが、当該敷地の所有者が修繕費の支払いに応じなかった場合は、違法といえるのでしょうか？(法的処置の妥当性はあるでしょうか？）たびたび質問してお手数おかけしますが、よろしくお願いします。
よくわかりました。ありがとうございました。
申し訳ありませんが、ひとつお尋ねするのを忘れていました。違法となる法的な根拠は、どのようなものがあるでしょうか（該当する法律の条項など）。お手数おかけしますが、ご回答よろしくお願いします。
ご回答ありがとうございました。最後にもう一つ、敷地の所有者に、管理組合管理の建物の修繕の責任（費用負担）があるということでしたが、こちらは法的な根拠はどうでしょうか？ よろしくお願いします。