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legalsos2011
legalsos2011, パラリーガル
カテゴリ: アメリカの法律
満足したユーザー: 182
経験:  Chaminade University, Criminal Justice UNLV, Paralegal
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不動産のLimited Joint Partnership AgreementとQuit Claim Deedについて教えてください。 アパート物件をアメリカに保有しています

解決済みの質問:

不動産のLimited Joint Partnership AgreementとQuit Claim Deedについて教えてください。
アパート物件をアメリカに保有しています。
アパートは補修が必要な状態で購入しており、補修をしていましたが、途中で資金が底をつき続行できなくなりました。
補修会社兼管理会社は補修を完了させてテナントを募集させる状態にするのに約3万ドル必要で3万ドルを管理会社が先に負担する代わりにLimited Joint Partnership Agreementに同意してほしいと提案されています。
内容は、
Quit Claim Deedにサイン
⇒私個人名義から「個人名義&管理会社」名義に変更
Limited Joint Partnership Agreementは
3万ドルを家賃から毎月徴収し支払いが完了したら名義を個人名義に戻す
という内容です。
・「個人名義&管理会社」名義の場合、勝手に物件を売却する事はできなくなりますか?
・売却する場合、3万ドルを一括返済すればよいだけでしょうか?
・こういった契約の際、気を付ける事はありますか?
よろしくお願い致します。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: アメリカの法律
専門家:  legalsos2011 返答済み 2 年 前.
お客様は日本に在住で、投資としてミシガンのアパートを買われたのでしょうか?
それともアメリカ在住なのでしょうか?
ご質問への回答ですが・・・
1)できません。Limited Partnarshipが所有権を保有するので、売買に関してはその法人の名義人である管理会社とあなたの両当事者の合意がなければ売却はできません。ですが、Quit Claim Deedが2枚ないことを願います。一つはあなたから所有権が管理会社とあなたへ移行するもの。その後で、もう一つQuit Claim Deedであなたが後に所有権を放棄するというものにサインする可能性があります。気を付けてください。必ず内容を確認してください。
2)Limited Partnarshipの契約内容がわからないので、今ここではなんとも言えません。3万ドルの借金を全額支払って、Limited Partnarshipが解消できるような条項が盛り込まれているかどうかを確認する必要があります。恐らく契約内容は複雑に構成されていると思われますので、必ずアメリカの弁護士さんに確認してもらってください。これは必ずミシガン州の不動産専門の弁護士さんに確認してもらってください。アメリカは州によって法律が違います。日本の国際弁護士さんでもわかりません。必ずミシガン州の弁護士さんの確認が必要となります。
3)上記(2)で申しました通り、Limited Partnershipの契約書はかなり複雑です。さらにこの契約書を作成したのは管理会社ですから、きっと彼らに有利になるように構成されているはずです。ですから、再度申しますが、そういう複雑な内容の契約書はただ英語が理解できるだけでは、相手の有利さを見抜けないように書かれています。両者に公平になるような契約書であるべきなので、それを確認する必要性があります。
注意事項なのですが、一般的に言いますと、Limited Partnarshipを作るということは両者が公平に管理できる立場にあるのではなく、管理会社がGeneral Partnerという立場にあり、あなたが運営上口を出せなくなる立場になります。その結果、管理会社の都合の良いように管理され、とんでもないことになっていく可能性も出てきますので、その点だけは十分注意してください。大家さんとしての権利がなくなるということです。
私個人としてのアドバイスですが、デトロイトに不動産投資を日本人に持ちかけて、かなりの方たちが投資をされましたが、デトロイトは破産をしゴーストタウンと化していて、アメリカでも問題になっています。そのミシガン州での不動産投資はこれから先の見通しが非常に不安定です。余分なことかもしれませんが、修理をせず、名義変更をせず、売却をして、手を引くことが最善の策かもしれません。
専門家:  legalsos2011 返答済み 2 年 前.
何かご質問などございますでしょうか?
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございます。

凄く参考になりました。

Quit Claim Deedは一つだけですので所有権は大丈夫そうです。

Limited Partnershipの契約書ですが、凄くシンプルで紙1枚だけです。 定義の部分ととサインの部分を省くとページ半分くらいなんです。

その一部を抜粋しますと、

Upon payment in full in the amount of $30, 000.00 管理会社 will release 私個人 from this Joint Partnership and 管理会社 and 私個人 will sign a final Quit Claim Deed which will deed the property located at 住所 Detroit, MI 48224 back to the sole ownership of 私個人 and therefore terminating this established Joint Partnership. This contract must be signed in the presence of a Notary Public or your Countries equivalent.

と書かれております。

こちらは金額を返済すれば所有権は戻ってきますか?

私は米国に住んでおります。

デトロイト投資には色々なリスクがある事は承知で購入しております。

売却するのが一番かもしれませんが、買い手がいませんので売却する方が今は難しい状況です。

専門家:  legalsos2011 返答済み 2 年 前.
英文だけを読みますと、3万ドルを返済したら名義がお客様に戻るように書かれています。
ですが、再度申しますが、アメリカではどこでどう法律の落とし穴があるのかわからない国です。ですから、できればお客様が住まわれている州またはミシガン州の不動産法をされている弁護士さんに一度見てもらい、できるだけ、お客様に不利にならないようにアドバイスを頂くことをお勧めします。
それともう一つ注意事項ですが、この英文ではこの借金を負っている間は、管理会社が好き勝手なことができる可能性が高いです。たとえば、1)こういうことはしません。2)ああいうこともお客様の承認なしにはいたしません。と逆手に取った書き方をしていないということです。何も書いてない=管理会社に所有権が移ったあと管理会社が勝手にマネジメントしない条件が書いてないということで、それがどうなるかが反対に心配です。
Joint Partnershipにすることによって出てくるTax Return(アメリカの確定申告)への弊害など、その辺も税理士さん・会計士さんと相談の上、実際の契約書にサインされますことをアドバイスさせていただきます。
どのような経緯で購入されたのかはわかりませんが、他にお客様が投稿されていた内容をお読みすると、通常Rehabになるような物件はお客様についた不動産エージェントはお勧めしないはずです。買主、売主のエージェントが同じ場合は、もしかしたら売主に有利に話を勧めた可能性が高いですが・・・通常、修理が終了しないのにエスクローをクローズすることはあり得ないです。もしもお金を渡すから、エスクローがクローズした後にお客様自身が修理をすることに同意されているのならわかりますが・・・その辺のいきさつがどうなっているのかわかりませんが、個人的にはちょっと疑問が残る買い方だったように思えます。
どうか気を付けてくださいね。
もし宜しければ評価の方もよろしくお願いいたします。
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