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uslawyer2004
uslawyer2004, 弁護士
カテゴリ: アメリカの法律
満足したユーザー: 180
経験:  ワシントン州及びハワイ州弁護士。シアトル空港近くにて、同じく弁護士の夫と法律事務所を共同経営。元検事。法務博士(Juris Doctor)。William Mitchell College of Law及び同志社大学卒業。
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不動産売買についての相談

解決済みの質問:

2012/5月 投資用アパート物件を購入しました。
物件は補修が必要な状態でしたが、売主がテナントが住めるレベルまで補修する事に合意して物件を購入しています。物件の価格に補修代金が含まれていました。

契約書の「Additional Conditions)の部分には「Seller is to responsible for rehab」と書かれておりますが期限は書いておりません。

半年ほど経過したので進歩状況を確認したのですが、補修が一切進んでいない為、売主と買主(私)が日本国内に住んでいた事もあり日本の弁護士経由で状況の確認、補修の催促をしました。
そこから1年ほど時間を要しましたが補修の完了を受け、弁護士との契約を解除しました。

その後、補修が完了しているはずのアパートにテナントが付かない状態が続き、不審に思い管理会社(以前は売主が紹介した管理会社)を変更して状況を確認してもらうと補修が完了しているはずが全然完了していない事が発覚しました。

物件を購入して2年経過しましたが、当初の条件の補修が完了しておりませんでした。
投資用物件として購入したにも関わらず、テナントの家賃収入は期待値の10%以下で固定資産税等を支払っている状態です。



・2年経過しても補修が完了していない事を理由に、契約自体の破棄、過去に支払った固定資産税等の返還、慰謝料の請求は可能でしょうか。

・物件を補修する事を前提に相手側の補修会社は信用できませんので、こちらで補修して補修代金を請求する事は可能でしょうか?

・現在の物件の状態を見る限り「補修完了」の報告は虚偽であり詐欺として刑事告訴する事は可能でしょうか。


 


・売主は日本在住です、裁判をする場合、相手が日本国にいても可能でしょうか?

以上、よろしくお願い致します。


参考、現在の物件の状態
http://firestorage.jp/download/d991b2911dfe8d9cc61d2fcf494b1e872e144788
http://firestorage.jp/download/aea0edebf5635e6a8bff640def1e3f3767ebc085
http://firestorage.jp/download/ae81dba16f3027b764d89b0b2d60c74a06cccaf1
http://firestorage.jp/download/f54ea1a731f7f2185fee57232b4735c2f664cb85
http://firestorage.jp/download/58ba207164d81d2086fee05c5f6fdbbfcdaf8f66
http://firestorage.jp/download/1f73395b4cc6801aca40c494641b73a5ae347406
http://firestorage.jp/download/32aa57a93c2f2e81c2ab1a6e9f28d1be65554860
http://firestorage.jp/download/8e6e7dab172991011bcba74734ae560586c1cdcb
http://firestorage.jp/download/7fcdbd0425d1dd049352414d38e5358a71058227
http://firestorage.jp/download/5e0ff4f1522f4b1afb9c0fb6848f001c8dc38659

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: アメリカの法律
専門家:  uslawyer2004 返答済み 2 年 前.
こんにちは。

不動産売買契約の相手方である「売主」が現在日本に住んでいるということですが、

1.この「売主」は個人ですか?組織ですか?
2.「売主」の代理人(エージェント)はアメリカに現在いますか?
3、この「売主」は、アメリカ国内に何か財産を所有していますか?
4、ミシガンにある不動産を売買する契約を締結した当時、契約の当事者である「売主」も「買主」も日本に住んでいたが、契約は英語で締結したと理解してよろしいですか?
5.「日本の弁護士」は売主の代理人ですか、それとも買主の代理人ですか?
質問者: 返答済み 2 年 前.

いつもご回答ありがとうございます。


 


1. 売主は個人です。 個人名義で契約書を書いてあります。


2. 売主のエージェントの存在有無は知りません。


3. アメリカに不動産売却会社、個人の不動産、預金等を保有しています。


日本人相手に沢山物件を売却している人物なので米国に財産を保有している事は安易に想像できます。


4. はい、その通りです。


5. 日本では双方、売主も買主も代理人を立てて交渉しました。


 


以上、よろしくお願い致します。

専門家:  uslawyer2004 返答済み 2 年 前.
「・2年経過しても補修が完了していない事を理由に、契約自体の破棄、過去に支払った固定資産税等の返還、慰謝料の請求は可能でしょうか。」
「慰謝料」は現実的ではありません。「契約の破棄」は請求してみることはできます。「過去に支払った固定資産税等の返還」は契約が最初からなかったこと(無効)となれば、可能かもしれません。

「・物件を補修する事を前提に相手側の補修会社は信用できませんので、こちらで補修して補修代金を請求する事は可能でしょうか?」
売主側に通知してから行う場合、可能かもしれません。売主の事前の同意を得ると可能性は高くなります。

「・現在の物件の状態を見る限り「補修完了」の報告は虚偽であり詐欺として刑事告訴する事は可能でしょうか。」
現実的ではありません。

「・売主は日本在住です、裁判をする場合、相手が日本国にいても可能でしょうか?」
売主がアメリカを訪れたときに訴状を直接送達すれば、その管轄地で、可能と思われます。もしそれができなければ、日本で訴訟を提起することになりますが、日本での訴訟が係争中、訴訟の相手方が所有するアメリカ内の財産にLien(留置権とか先取特権とか訳されます)を付する法律上の手続きを、その財産がある管轄地のアメリカの裁判所で提起することは可能と思われます。
uslawyer2004, 弁護士
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専門家:  uslawyer2004 返答済み 2 年 前.
「・売主は日本在住です、裁判をする場合、相手が日本国にいても可能でしょうか?」のご質問で、後で気がついたことがあるのですが、契約書にforum limitation clause(管轄裁判所を予め契約により指定する項目)は、ありますか?
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご連絡ありがとうございます。


 


forum limitation clauseはありません。


 

質問者: 返答済み 2 年 前.

forum limitation clauseはありません。


ない場合は日本国内、もしくは米国内(ミシガン州以外)でも裁判を起こす事は可能でしょうか?

専門家:  uslawyer2004 返答済み 2 年 前.
Forum limitation clauseがないから、米国内で訴訟できるというわけではありません。米国の裁判所が管轄権をもつかどうかという判断は複雑で、一つか二つのファクターで判断できません。Forum limitation clauseがあると、それに拘束される可能性があるので、訴訟を提起できる場所が限られる可能性があるということです。訴訟を提起する場合は、米国でしたいというご希望で、forum limitation clauseがあって管轄裁判所は日本のどこどこ裁判所でというように、予め契約により合意している場合、米国の裁判所で訴訟を提起しても却下される可能性があるので、尋ねました。ですが、forum limitation clauseがないから、日本又は米国で訴訟を提起できないというわけではありません。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答ありがとうございます。


契約書を見直しましたら、


>1.この「売主」は個人ですか?組織ですか?


米国ミシガン州にある組織でした、サインの上に個人(代表)のサインがあったので個人だと勘違いしておりました。


 


米国の物件を米国の会社経由で購入しております。


この場合でしたら、代表が海外に住んでいても会社相手に米国内で民事訴訟を起こせるでしょうか。



よろしくお願い致します。


 

専門家:  uslawyer2004 返答済み 2 年 前.
ご質問が長くなってきましたので、新しい質問として新たに投稿していただけませんでしょうか?
質問者: 返答済み 2 年 前.

長く質問して大変申し訳ございません。


新たに質問する余裕がありませんのでこちらで質問を閉めさせて頂きます。


ありがとうございました。

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