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uslawyer2004
uslawyer2004, 弁護士
カテゴリ: アメリカの法律
満足したユーザー: 180
経験:  ワシントン州及びハワイ州弁護士。シアトル空港近くにて、同じく弁護士の夫と法律事務所を共同経営。元検事。法務博士(Juris Doctor)。William Mitchell College of Law及び同志社大学卒業。
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アパートの寝室の壁を隔ててすぐ隣にある共用ボイラー室に新しいボイラーが備え付けられました。しかし、その稼働音が非常に

解決済みの質問:

アパートの寝室の壁を隔ててすぐ隣にある共用ボイラー室に新しいボイラーが備え付けられました。しかし、その稼働音が非常にうるさく、夜もボイラーが稼働するとその音で目が覚めてしまいます。アパートのマネジメントは直すといっているのですが、もし、音が以前のレベルに戻らなかったら引っ越すことを考えています。契約破棄をすると2ヶ月のペナルティーを支払わなければならないのですが、理由がアパート側にある場合でも支払わなければならないのでしょうか?
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: アメリカの法律
専門家:  uslawyer2004 返答済み 3 年 前.
新しく備え付けられたボイラーの稼動音で夜眠っていても目が覚めてしまうという借家の状態は、借主である入居者の健康に多分に悪影響を及ぼしますので、breach of implied warranty of habitabilityにあたると考えられます。Breach of implied warranty of habitabilityというのは、家主は、人間が住むのに適した状態であることを黙示的に保証してアパートを賃貸しているのですが、その保証が履行されていないという意味です。その場合、家主は法律上修理をする義務があります。修理がされなければ、カリフォルニアでは、借主である入居者には3種の法律上の救済方法があります。1.借主が自費で修理し、修理にかかった費用を減額して賃料を支払う、2.退去する、3.賃料を支払わない、の3種です。いずれの場合も、家主に修理が必要であることの通知をし、一定期間経過しても修理がなされないということが前提条件です。California Department of Consumer Affairs(消費者問題を扱うカリフォルニア州政府の部署)では、通知は、口頭のみならず、日付を入れて簡易書留などの書面でも行うことを推奨しています。修理を待つ一定期間いうのは、30日間が目安となっています。Breach of implied warranty of habitability が原因で、通知もし、一定期間待った後、それでも修理されずに、やむを得ず退去するという場合は、解約ペナルティーを支払う法律上の義務はありません。
質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答、ありがとうございます。非常に参考になりました。もう少し具体的な状況としては、同じ部屋に住んでいて4年目のリースになります。交換があったのはリース更新を終えてからであと、10ヶ月以上残っています。解約するとペナルティーとして、2ヶ月分の家賃を支払わなければならないです。以前のボイラーは静かで、あまり気にならなかったのですが、新しいボイラーは明らかに稼動音が壁を伝って聞こえてきます。アパートの担当の人間が実際に現場に立ち会って音をきかせたところ、他の棟でもボイラーを取り替えた際に 、似たような苦情があったことは認めました。新品のボイラーがこなれてくれば、もう少し音はすくなるだろうけど、それ以上はなにも出来ないと言われました。また、苦情のあった部屋の中でも自分たちの部屋は特にボイラー室に近いということも認めました。ボイラーがこなれるまで、3週間ほどかかるので、それまで様子をみることにしましたが、実際は、家族も明け方の稼動音で目が覚めることもあります。音については、担当者は「気になるの?」とクビをかしげていましたが、以前と比べると明らかに稼動音が聞こえて、こ の音とあと10ヶ月付き合わなければならないという事実を一方的に押し付けられたことによる心理的なストレスも大きいです。音に関しては前のボイラーのときのおとはこうだったと証明できるものが無いのと、個人の相対的な感度に幅はあって、大家のほうが問題ないとおもうけど、と言い張ることもできなくはないですが、こういった場合も先の救済措置は適用できるものでしょうか?また、こういった「こなれるまで3週間から1ヶ月」いう期間は「30日を目処に」というカリフォルニアの法律に対して、この手のクレームを体よくやり過ごすためのアパートがわの方便なんでしょうか?ご教示いただけると幸いです。

専門家:  uslawyer2004 返答済み 3 年 前.

騒音に対する敏感さには多分に個人差があり、ボイラーの稼動音がしても眠ることができるという猛者もいるでしょう。ですので、大家の側からすると、このボイラー音はBreach of Implied Warrantyにはあたらないと反論することも可能です。トイレの水が流れないなどの明白な事例とは違い、以前よりも大きくなったボイラー音で目が覚めてしまうというのがBreach of Implied Warrantyにあたるか否かというのは解釈の分かれるところではあります。

ボイラー音で目が覚めてしまう住人の側からすれば、それはBreach of Implied Warrantyにあたるという主張をするのが合理的でしょう。Breach of Implied Warrantyにあたるとなると法律上修理義務が発生するので、それを避けたい家主の側からするとそれはBreach
of Implied Warrantyにあたらないと主張するのが合理的でしょう。



ですので、Implied Warranty of Habitabilityの理論では合意に到達するのが難しいですが、それでも通知をし、30日間は待つということは必要であると考えます。主張はすればそれが通る可能性がありますが、しなければ通りません。



大家との合意がもう少し得やすい他の手段もあわせて検討してみましょう。それには、1、サブリース、2、部屋の交換、3、mediation(調停)が考えられます。サブリースは他の借主を探して大家に紹介することによって、解約ペナルティーの支払いを避ける方法です。部屋の交換は、大家にボイラーから離れている部屋があれば変えて欲しいという希望を伝えることです。

Medicationというのは訳すと調停で、大家と住人の間に調停人が入って、揉め事が解決に至るように助けてくれるシステムです。例えば、この調停を利用して、「新しく設置したボイラー音はBreach of Implied Warrantyにはあたらないが、睡眠に障害が出ているようなので、解約ペナルティー無しの中途退去に応じる」というような和解案だと、大家に法律上の修理義務は発生せず、また住人の側も解約ペナルティーの支払いはしないですむというように、双方にメリットがあり、合意に至りやすいかもしれません。このように調停を利用し、間に調停人を介して、合意に至るよう話し合ってみるのも問題解決の方法の一つであると思います。

質問者: 返答済み 3 年 前.

こんにちは。ありがとうございます。大変参考になりました。もうしわけありませんが、もう少し質問させてください。

 

(1)この件についてはアパートのマネジメントにメールで連絡してやり取りをしているのですが、このやり取りをもって騒音に関する文書による通知とみなすことはできますか?それともメールのコピーを内容証明つきで改めて郵送したほうがいいのでしょうか?

 

(2)Medicationというのは費用が発生するのでしょうか?どのくらいでしょうか?

専門家:  uslawyer2004 返答済み 3 年 前.

California Department of Consumer Affairsでは、メールの場合は、改めて手紙を書いてCertified Mail簡易書留で出すことを推奨しています。

MediationはCalifornia Department of Consumer Affairsによると、Mediationの訓練を受けていて弁護士ではない人に頼む場合は、調停人は無給のボランティアで、法律、心理学またはカウンセリングの分野の有資格者に調停人を頼む場合は有給だと説明しています。料金はおそらく個々に異なると思いますので、このリストに掲載されているところに電話で尋ねてみてください。

http://www.dca.ca.gov/consumer/mediation_programs.shtml

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