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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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相談させていただきます。なるべく税金負担の少ない方法で不動産共有名義を変更したいという質問です。 現在不動産(土地のみ、更地)を私3分の2、母3分の1

解決済みの質問:

相談させていただきます。なるべく税金負担の少ない方法で不動産共有名義を変更したいという質問です。
現在不動産(土地のみ、更地)を私3分の2、母3分の1 の割合で共有しているのですが、母より3分の1の持ち分についても私へ贈与するという話になりました。
母に遺言状を書いてもらい、他界後に相続登記をするという方法以外に、出来るだけ出費が少ない名義変更の方法があればお教えいただけないでしょうか?
私の素人考えですが、例えば毎年贈与税がかからない範囲の持ち分割合を譲渡するという書面のみ(不動産登記はそのまま)を取り交わす事を継続し、数年後、累計で母の3分の1の持ち分が全て自分に贈与された段階で、初めて名義変更登記をすれば、贈与税がかからず、登記費用も少なく済むのではないでしょうか?一番得策な方法はどのような方法なのか、ご教授願います。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
費用面では、仰るとおり、贈与税と登記の登録免許税が主に問題ですが、ただ、贈与の場合は、不動産取得税も問題です。
これに対し、相続で取得(遺言による遺贈)の場合不動産取得税はかかりません。
1 贈与について
通常の贈与は、毎年110万円の控除を利用することで、その範囲内の贈与は、課税されずに行うことができます。
登記は、贈与ごとに名義変更する必要はないので、全持分を贈与し終わったところで、登記してもいいでしょう。この点は仰るとおりです。
なお、親子間では、相続時精算課税制度を利用すると、贈与税は2500万円まで課税されないとすることができます。ただし、相続時に、相続税として課税して精算します。
相続税は、基礎控除として3000万円+法定相続人数×600万円がありますので、この範囲内の遺産であれば、相続税がかかりませんので、この場合結局、相続税も贈与税もかからず、生前贈与をできることになります。
これをつかえば、共有持分一括贈与でも良いかもしれません。
ただし、贈与した翌年の確定申告の時期に申告手続きが必要です。
2 登録免許税について
登記の印紙代は、贈与ですと、固定資産評価額の1,000分の20です。
これに対し、相続(遺贈等)の場合、1,000分の4です。
5倍異なりますので、これは、取得原因を相続とした方が明らかに有利です。
なお、仰る方法、細かく贈与して、全部取得後に登記する場合、登記申請年の固定資産評価額(持分3分の1)を基準に登録免許税2%を乗じますので、建物の場合、登記するのが遅くなればそれだけ固定資産評価額が低くなるので、登録免許税も安くなります。
3 不動産取得税
贈与は不動産取得税がかかりますが、相続はかかりません。
税率は住居用不動産は3%ですから、結構な高額です。
以上から、一般に相続で取得した方が経費は軽くなります。
しかし、相続で取得ですと、遺言が書き換えられる可能性など、確実性に問題があります。
そこで、経費が高くても、生前に贈与して、確実に取得する方がよい、という判断もあろうかと思います。
なお、毎年贈与も、気が変わる可能性があるというリスクがある点は、遺言書替のリスクと同じです。
以上ご検討下さい。
質問者: 返答済み 2 年 前.
早速のご回答、ありがとうございました。
回答文にある「相続時精算課税制度」について、当方の理解力が乏しく内容を把握したいのですが、当該制度を利用すると本来かかるべき贈与税が、相続税と同じ料率で且つ精算時期も相続が発生した時点ということでしょうか?また、その制度を利用した場合の登録免許税や不動産取得税との関係についても教えていただきたいです。例えば当該制度を利用して母の持ち分を一括で私名義にする贈与契約書(このような表題でいいのかふめいですが)を書面で取り交わしておいて、登記は相続精算時にした場合、登記税等について従来の「贈与」扱いでは無い計算となるのでしょうか?大変無知で申し訳ありませんが、そもそも「生前贈与」と「贈与」「相続」の違いもよく理解しておりませんので、本件にかかる範囲でお教えいただけないでしょうか?
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
最初に用語ですが、贈与=生前贈与です。贈与は、契約なので、生前しか行えませんので、贈与と言えば、生前贈与の事ですが、死亡によって効力が発生する遺言による遺贈との区別をわかりやすくするため、生前贈与と言ったりします。贈与と同じだと考えて下さい。
相続時精算課税制度は、贈与額2500万円の限度で、贈与時に課税せず、相続発生時に、贈与した財産を含めて相続税で精算するものです。
2500万円を超える部分については、贈与税を一律20%で課税します(払った贈与税も、相続時に相続税を払って者と扱って精算するので、もし相続税がかからない場合は、既払の贈与税が還付されます。)
税金がかかるのは、相続時です。
相続発生(死亡)したときに、贈与した財産を含めて遺産として相続税を計算します。
相続税算出にいれる贈与財産の額は、贈与時の時価です(なお、時価とは、相続税財産評価に関する基本通達の算定方法により決まります)。
贈与時に時価が1000万円であれば、相続時に、相続時点の遺産に、1000万円を加算して相続税を計算します。
贈与財産をふくめても相続税がかからない場合、結局贈与税もかからず、相続税もかからず、死亡前に財産移転ができることになるのがメリットです。
相続時精算課税は、税金の処理を贈与税ではなく相続税として行う、というだけですので、贈与であることに変わりはありません。
したがって、登記は、贈与を登記原因として行います。
登録免許税は4%です。
登記手続自体を、被相続人死亡後に行っても、財産が移転したのは、贈与が原因ですから、相続で取得したことになりません。
まとめますと、相続時精算課税を使った贈与は次のようになります。
1 贈与をする。
2 登記原因は、贈与である。登録免許税も贈与で4%。
登記自体はいつしてもいいが、贈与であることは同じ。
3 贈与した翌年の確定申告の時期に、贈与税の申告と相続時精算課税制度を利用する旨の申告をする。
そうすることで、2500万円までの財産については贈与税課税がない。
4 贈与者が死亡したら、贈与した財産も含めて、相続税がかかるかを計算する。
相続税がかかる場合は、申告して納税する。
相続税が発生しない場合でも、相続時精算課税制度を利用した場合は、申告自体は必要。
最後。
同じ当事者同士(親子)で、一度相続時精算課税制度を使うと、生涯その制度の適用を受け、通常の贈与制度(1年に110万円の控除がある贈与)は使えず、合計2500万円まで非課税枠が使えますが、その枠を使い切ると、ずっと20%の贈与税課税がなされます。
ですから、将来、合計2500万円を超える贈与を検討している場合は、110万の控除を使う方が良いか、2500万の非課税枠とこれを超える部分について一律20%の課税をされる方が良いかの検討が必要です。
参照
国税庁 相続時精算課税の選択
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
質問者: 返答済み 2 年 前.
ご回答ありがとうございます。
今回の贈与対象である資産の評価額と今後贈与される可能性がある資産及び途中で贈与者の心変わりのリスクを考えると、今回から相続時精算課税制度を利用する方向で検討しようと思います。ただ当該不動産に対する権利確立が目的なので実際の贈与登記は、後程(贈与者の相続発生時)にしたいと考えていますが、これまでのご説明ですと同制度を利用するのであれば、登録免許税については今登記しようが、数年後で手続きしようが登録免許税に関する負担額に相違無いという理解で宜しいでしょうか?また不動産取得税を支払うタイミングと、贈与に必要な書面について教えてください。専門家に作成依頼をする場合、一般的にどの専門家に依頼するのでしょうか?
重ね重ねの質問で恐縮ですが、宜しくお願い致します。
質問者: 返答済み 2 年 前.
すみません、不動産取得税については調べられました。登記の有無に関わらず申告するのですね。また現状だと宅地であれば課税標準額が評価額の半分で済む事も理解しました。解釈に問題が無ければ上記追加質問のうち、不動産取得税に関する箇所は割愛していただいて結構です。宜しくお願いします。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
「実際の贈与登記は、後程(贈与者の相続発生時)にしたいと考えていますが、これまでのご説明ですと同制度を利用するのであれば、登録免許税については今登記しようが、数年後で手続きしようが登録免許税に関する負担額に相違無いという理解で宜しいでしょうか?」
その通りです。
「贈与に必要な書面について教えてください。専門家に作成依頼をする場合、一般的にどの専門家に依頼するのでしょうか?」
贈与契約自体は、口頭でも可能ですが、贈与契約書を作るべきです。
贈与契約書の記載事項は特に法定されていませんが、次の事項は記載して下さい。
1 当事者の表示(氏名は戸籍、住所は、住民票記載どおりに合わせる)
2 贈与する物件の表示
不動産登記簿記載のとおりにする
土地なら、所在、地番、地目、地積
建物なら、所在、家屋番号、構造、床面積
3 贈与する意思
4 日付け
5 押印(実印が望ましい)
贈与契約書は専門家でなくても作成できますが、専門家に依頼するなら、弁護士、司法書士、税理士さんでしょうか。
贈与税(相続時精算課税制度)の申告も個人で可能ですが、不動産の評価についてかなり面倒に感じる場合があると思います。私は、贈与税の申告書作成もしていますが、弁護士がこれをしているのは希だと思いますので、税理士さんに依頼するのが通常だとお思います。これについて税理士さんに依頼するなら、贈与契約書から依頼してもいいでしょう。
ご検討下さい。
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