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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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贈与税について教えていただきたいのですが。 約2年前に注文住宅を新築した際、建物の持分を私6:妻4の共有にし、それ

質問者の質問

贈与税について教えていただきたいのですが。
約2年前に注文住宅を新築した際、建物の持分を私6:妻4の共有にし、それに合わせて住宅ローンを妻が主債務者で私が連帯債務者で借りました。
現在、私一人で残金全額を借り換える方向で考えており、また、それに合わせ名義も私一人に変更しようかと考えております。
この場合、贈与税がかかるのか?それと、住宅ローン控除は来年からどうなるのか?それぞれご教授お願いいたします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
ご指名いただきありがとうございます。
お答えいたしますが、本日は昼過ぎにならないと時間がございませんので、それまでお待ちくださいますようお願いいたします。
質問者: 返答済み 1 年 前.

わかりました。

他に追加で必要な情報ありましたら連絡ください。

専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
まず、基本的な考え方からお話しします。
話しを平易にするため、ローン総額を1000万円と仮定します(負担分夫600万円、妻400万円)。
そして、奥様は100万円を返済済みで残ローンは300万円と仮定します。
奥様の持分40%の所有権をもらって、ローンを引き継ぐことは、税法上は次のように考えます。
奥様が持分40%の所有権を有しており、これを夫に譲渡して所有権移転します。
この対価として、夫は、妻に対し、妻の残ローン相当額300万の金銭払うことになります(妻は、もらった残ローン相当額300万で自分のローン残高300万を一括で払い終わる)。
このとき、建物時価を仮に1000万円と仮定します。
この場合、40%の所有権の時価は400万円です。
そこで、夫は、妻から、この400万の価値のある所有権を、300万円で買い取ったことになります。
この差額100万円は贈与されたことになります(みなし贈与といいます)。
そこで、この100万について贈与税を考えることになります。
(ただし、贈与税は、110万円の基礎控除があるので、100万円の贈与なら無税で、申告も不要です)。
以上が基本的な考え方です。
これを本件に当てはめるためには、次の3つを検討する必要があります。
1 ローン総額と夫、妻の負担割合
2 すでに返済したローン額
3 現在の不動産の時価
この3の不動産の時価の出し方は、財産評価基本通達で定められている不動産の評価方法によって算出した額について、建物は70%、土地は80%で割返した額となります。
財産評価基本通達に基づく計算をするためには、最低限、不動産登記簿謄本、土地の地図、
、固定資産評価証明書、路線価がわからないと計算できません(そこで本サイトではお答えできません)。なお、財産評価基本通達に基づく評価方法については、書籍が市販されているので、素人の方でも計算は可能ですが、相続を扱ったことのある税理士か相続税計算のできる弁護士等に依頼する法が簡単です。
ただ、返済した額の4割相当額が、110万円以下なら、上記計算を厳密に行わなくても、贈与税の基礎控除以下であると思われます。
*なお、不動産が高騰している路線価、固定資産評価額が大きく上がっている場合、たとえば、上記事例で、妻の所有権価額が600万で、妻のローン残高が300万円なら、300万円の贈与をしたことになります。
以上ご検討ください。
質問者: 返答済み 1 年 前.

借入額26,500,000円(支払総額35,189,388円) 負担割合自分6:妻4

返済済み911,204円(支払総額1,630,843円)

この場合妻の支払った分は110万円以下になるので贈与税は基礎控除以下ということで良いのでしょうか?

次回の住宅ローン控除は、私一人になるということで良いのでしょうか?

専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
返信ありがとうございます。
返済済み911,204円(支払総額1,630,843円)ですが、
返済済みと支払総額の関係は何でしょうか?
支払総額が163万で、うち元金が91万ということでしょうか。
質問者: 返答済み 1 年 前.
そのとおりです。
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
お答えいたします。
現在支払ったのは、支払総額1,630,843円であれば、
夫978,506円、 妻652,337円ですね。
さて、不動産の取得額ですが、次のとおりです。
仮に、これを時価と見なします(先に書いたように、不動産の時価の算定は、ローンの額ではありませんが、ここではローン額をそのまま時価と考えます。)
夫 21,113,633円
妻 14,075,755円
(合計35189388)
そして、妻のローン負担分の残額は、次のとおりです。
妻13,423,418円
そこで、ご質問者様は、
奥様の共有持分14,075,755円分を、13,423,418円で購入することになります。
(奥様は、13,423,418円でローンを完済する)。
そこで、差額652,337円について、妻から夫に贈与がなされた扱いになります(みなし贈与)
しかし、これは贈与の基礎控除額110万円より低いので、贈与税がかからず、申告も不要です。
不動産の時価がローン額より、447,663円以上高い場合は、みなし贈与額が110万円を超えるので、贈与税支払いが必要になってきます。
住宅は、建物は、年数が経てば価値が低くなります(増築して価値が増加している場合はことなりますが)
また、土地も、路線価をみて、購入時と現在を比べて、変化がない、または下がっている場合には、上記の計算と余りずれないでしょうから,問題ないでしょう。
ちなみに、路線価は、国税庁のHPで数年分確認出来ます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
以上ご検討ください。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
住宅ローンの特別控除については、申し訳ございませんが、明日回答いたします。
質問者: 返答済み 1 年 前.

よろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
回答が遅くなりました。
お答えいたします。
住宅資金借入金等特別控除は、借換え等をしてもつかえる(存続する)のですが、当初の申請の額の範囲内でしか存続しません。
そこで、従前、ご質問者様が、合計35,189,388のうち、21,113,633円で申告していた、住宅資金借入金等特別控除の額は変わりません(増額はありません)。
従前奥様も利用していた場合、奥様はもう使えなくなります。
以上ご検討ください。
質問者: 返答済み 1 年 前.

わかりやすい回答ありがとうございました。

専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
こちらこそありがとうございました。

ユーザーの声:

 
 
 
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