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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
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現在、残高1400万のローン返済中です。このマンション息子に贈与するとして、贈与税はいくらぐらいですか?

解決済みの質問:

現在、残高1400万のローン返済中です。このマンション息子に贈与するとして、贈与税はいくらぐらいですか?
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
以下、住宅ローンは、贈与者(ご質問者様)が負担しているものとして答えます。
贈与税において不動産は財産評価通達に従って評価します。
(なお、この評価にローン残高は影響しません)
不動産評価の概要は次のとおりです(ただし、下記のとおり負担付き贈与の場合は異なる評価方法を用います)、
土地は、路線価を基に評価し、建物は固定資産評価額をそのまま用います。
マンションの場合、マンションの土地全体の価格(路線価を基に計算します)に、持分を乗じて算出します(例えば、不動産登記簿に、「持分10000分の785」などと記載されています)。
なお、路線価を基にする土地の評価ですが、角地であるとか、奥行きなどでいろいろ補正がありますので、実際の場所、形状等を見ないと判断できません。一般の方でも、「路線価による土地評価の実務」などの書籍や、国税庁の手引きなどを参考に算出することは可能ですが、相続を扱ったことのある税理士に依頼するのが簡単です。
以上のマンション評価を前提にして検討します(本件情報のみでは、マンションの評価を出せませんので、仮に、マンション価格を1000万円として具体例を記載します)
(1)ローンは引き継がない場合
住宅ローンは、そのまま贈与者が負担します。
この場合、受贈者(息子さん)は、ローンの負担のない、1,000万円のマンションをもらうことになるので、贈与額1000万円として贈与税負担します。
(2)ローンを息子さんが引き継ぐ場合
この場合、ローンを引き継ぐという負担がついている財産の贈与と成り、負担付き贈与となります。この場合。、贈与財産の価額から負担額を控除した金額をもって贈与額とします。
仮に、マンションが1,000万円であれば、それに付随してマイナス財産1400万円を受け取ることになるので、贈与額は0円となり、贈与税は発生しません。
マンションの評価額が仮に1,500万ですと、100万円分贈与したことになります。
贈与税(暦年課税制度)は、基礎控除が110万ありますので、110万円以下の贈与の場合、贈与税は0円です。
なお、負担付き贈与の場合、最初に書いた不動産の評価方法を用いず、「通常の取引価額に相当する金額」によって評価するとされ、課税上弊害がないと認められる場合には、「取得価額に相当する金額」を贈与額とすることができるとされています。平たく言うと購入価額なのですが、建物部分は減価償却する必要がありますので、厳密には購入額と同じにはなりません。
※ マンション価格が高く、多額の贈与税が発生しそうな場合、相続時精算課税制度を用いて、贈与することも検討して良いでしょう。
相続時精算課税制度は、贈与税について、2500万円の贈与まで課税せず、相続時に、相続税として清算する制度です。2,500万円を超える部部については、一律20%の贈与税を課します。
相続税は贈与税より税率が非常に低いので、この制度を用いると、相続税の税率で生前に贈与できるというメリットがあります。
一度この制度を利用すると、同じ親子間の贈与では、暦年課税制度を利用できなくなり、相続時精算課税制度しか使えなくなるので、合計2500万円を超えるときから、贈与税は一律20%となります。もっとも、2,500万円以上贈与する予定がないなら、心配は不要でしょう。
相続時精算課税制度を利用するときは、贈与した年の確定申告時期に、確定申告する必要があります(H27年中に贈与した場合、28年2月から3月の申告時期に申告)。
贈与税の計算の概要は以上のとおりです。本件情報では贈与税額を算出できませんが、以上を参考に、ご検討ください。
(参考)
国税庁HP相続時精算課税制度
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
贈与税率(暦年課税)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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