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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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よくわからないので教えて下さい。 実家の土地は父の所有で、家は父母の半々で所有しておりましたが、数年前に母が亡くなり、私が半分を相続しました。そして、残りの半分についても昨年

質問者の質問

よくわからないので教えて下さい。
実家の土地は父の所有で、家は父母の半々で所有しておりましたが、数年前に母が亡くなり、私が半分を相続しました。そして、残りの半分についても昨年父より贈与された形となり、家の所有はすべて私名義になっています。
私は県外に住んでおり、実家には父が一人で住んでいます。
父も年なので、土地建物を売却しようかと考えております。ただし、売却後は父の面倒はみれないため、施設にお願いすることになるかと思います。その場合、父、私は3000万円の特別控除というものを受けられるのでしょうか?
また、もし買い替えた場合は何か控除できるものはあるのでしょうか?
私は15年前から県外に住んでおり、アパート住まいです。
すいませんが宜しくお願い致します。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
まず、譲渡所得の控除特例は、下記のとおりですの念のために確認してください。
次に、譲渡所得は、売却益に対して課税されるので、利益(所得)がなければ課税されません。
所得の計算方法は次のとおりです。
収入金額(売却額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額
特別控除は後述します。
取得費というのは、平たく言うと購入額とその諸費用です。相続と、贈与で取得したと言うことですので、お父様とお母様が購入したときの購入額を引き継ぎます。
これらは契約書などで証明しますが、もし、これがわかり、売却益よりも高い場合には、そもそも所得がないので課税されません。
取得費がわからない場合は、売却額の5%を取得費とみなされるので、課税されます。
以上を前提に、以下特例について述べます。
さて、本題です。
居住用不動産を売却したときの3,000万円控除の特例の要件はつぎの(1)から(6)のとおりです。
結論から言いますと、本件では(1)に該当しません。
この特例は、マイホーム、つまり、売却する所有者が住んでいる家を売った場合に、新たに家を買うことが多いだろうから、税金をかけないようにして負担を少なくする、という趣旨の特例であるため、所有者自身が住んでいない場合には適用がないのです。
なお、居住用不動産の買い換えの際の特例もありますが、これも本件と同じで、所有者が居住用としている使用しているものに限定されていますので、利用できません。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
(参考)譲渡所得控除特例
(1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
(2) マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
(4) 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
(5) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
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よろしくお願いいたします。

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