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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
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経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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家内の父が死亡し、相続の手続きを進めようとしています。故人の課税明細書を入手し、資産の内容と固定資産税評価額は分かり

解決済みの質問:

家内の父が死亡し、相続の手続きを進めようとしています。故人の課税明細書を入手し、資産の内容と固定資産税評価額は分かりました。そこで質問です。
1.固定資産税評価額をそのまま、相続税評価額として使えますか。
2.土地の評価額は、その上に他人の建物が建っている場合、あるいは自分の建物が建っていて、それを他人に貸している場合には、評価額が下がると聞きましたが、固定資産税評価額には、こうした条件はすでに織り込まれているのでしょうか。それとも、表記の金額から減免するのでしょうか。
よろしくお願い致します。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたいしますのでよろしくお願いいたします。
相続税計算における不動産の評価方法は決まっています。
土地については、固定資産評価額は、相続税の評価に使えません。
土地の場合、路線価方式、倍率方式というのがあり、多くの場合は路線価方式で決定します。
路線価方式は、路線価(土地1平米あたり○○円)に土地の広さをかけて算出しますが、その際、角地であるとか、道路に面に接しているなどによって、評価の補正をします。
これらの概要は、国税庁HPで見られます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
路線価は、国税庁のホームページで公表されています。
(http://www.rosenka.nta.go.jp/)
土地の評価は、細かく計算方法(評価の補正方法)が決まっていますから、ご本人だけで計算するのは結構難しいと思います(相続税確定申告の本などには一般人向けに評価方法が書かれていますが、それでも一般の方には難しいと思われる場合が多いでしょう)。税務署に相談するか税理士に相談することをお薦めします。
これに対し、家屋については、固定資産評価額をそのまま使います。
最後に、土地上に貸家が建っている場合は、土地の評価減がありますが、これは、固定資産評価額には全く反映されていません。また固定資産評価額が相続評価に使えないことは左記の通りです。
貸家が建っている場合(貸家建付地)の評価減も、算定方法が決まっています。
国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
この貸家建付地の評価減もふくめて、税務署等に相談することをお勧めいたします。
なお、相続税は、本年の相続の場合、
5000万+法定相続人数×1000万円が基礎控除として認められますから、
たとえば、法定相続人が2人の場合、合計7000万円までの遺産については課税されませんから申告は不要です。
以上ご検討ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

有難うございました。

20位に分筆された約800坪の宅地のほか、商業地域の土地が1箇所、アパートが2か所、調整区域が2か所、そしていくつかの家屋という相続財産で、相続人は私の妻を含めて4人です。私の方で、資産の評価額を概算して、各相続人間の配分案を決めてから、税理士に相続の手続きをお願いしようと思っています。

建物以外は固定資産税が使えないことは良く分かりました。前に路線価方式と固定資産税評価額を比べてみたら、路線価方式の方が2割ほど高ったのですが、それほどの違いではなかったので、お訊きしました。

土地の利用法もまちまちで、被相続人とその家族が使っているもの以外に、被相続人名義の建物が建っており、他人に貸しているもの、他人が自分の建物を建てて住んでいるもの、あるいはそれを人に貸しているものなどがあります。また、他人が建物を建てている場合でも、借地権が設定されている場合とない場合(たとえば親子の使用貸借など)があります。それぞれのケースで土地の評価額はどのように変わりますか。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
路線価方式と固定資産税評価額ですが、
路線価は、公示価格の0.8倍、固定資産評価額は0.7倍に設定されています。
1 貸宅地の場合
貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地をいいます。
(土地を貸してしまって、借主が建物を建てて利用している場合)
貸宅地の価額は、その宅地の上に存する権利の区分に応じて評価しますが、
区分は、借地、定期借地、地上権など様々なので、国税庁HPをご参照ください
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4613.htm
単純な借地の場合はつぎのとおりです。
自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合
※借地権割合は、路線価図に記載されています。
2貸家建付地の場合
貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます(土地所有者が建物をたてて、建物を貸している場合。アパートなど)。
貸家建付地の価額は、次の算式により評価します。
貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合 ×借家権割合×賃貸割合
※ 借家権割合は、国税局長が定めていますが、ほぼ全国30%です。
賃貸割合は、建物のうち貸している割合ですが、国税庁HPを見て下さい。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4614.htm
使用貸借(親子間の無料の貸し借り等)
この場合、土地自用地として評価します(何らの権利もついていないものとして、土地の評価は下がりません)。
以上ご検討下さい。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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