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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
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経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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亡くなった親名義の不動産の売却時の所得税について

解決済みの質問:

亡くなった親名義の不動産の売却時にかかる所得税についてよろしくお願い致します。

相続人は2人いますが、不動産名義を1人の名義に変更し売却すればその者にだけ所得税はかかると思いますが。口約束で後でその内の半分をもらうともらった者には贈与税がかかるのでしょうか?

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
1 まず、相続時に、当該不動産の課税価格が相続税の基礎控除額を超える場合には、相続税がかかります。
なお、本年の相続の場合の基礎控除額は、5000万円+1,000万円×法定相続人の数です。
2 つぎに、当該遺産を相続(遺産分割)で取得した相続人が、不動産を処分して、「利益」(所得)が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります(贈与税の話は最後にします)。
譲渡所得は、次のように計算します。
売却額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
(参考国税庁HPhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm)
従って、譲渡所得がマイナスの場合(つまり、売った額が購入額より低い場合。)は譲渡所得はかかりません。
取得費というのは、平たく言いますと、購入額です。
さて、では、この事例で取得費をどうやって計算するかですが、
相続人は被相続人(親)の取得費を引き継ぎます。
そこで、親の取得費(購入額等)を調べる必要があります。
基本的には、購入時の契約書です。
取得費がわからない場合、売却額の5%と見なすことになります(つまり、売却額の95%が所得となります)。
このように、まずは、取得費を調査する必要があります。これができなければ、売却額の5%しか取得費を差し引けず、譲渡所得が発生します。
このように、取得費がわかれば、あとは譲渡費用(登記費用、印紙等)を差し引いて、譲渡所得を出します。
譲渡所得があれば、これに税率をかけるのですが、税率は、長期保有と短期保有で税率が異なります。保有期間の計算も、被相続人の保有期間を引き継ぎます(つまり、父の保有期間を計算に入れることができます。)
保有期間5年超では、所得税と市民税合計20%ですが、5年未満では、29%です。
また、住居用不動譲渡であれば、3000万円の特別控除があります。
以上から、取得費をしらべて、その額と売却予定額をみて、譲渡所得が発生するかを確認します。譲渡所得が発生するようでしたら、所得税を支払う必要があります。
ご検討ください。
3 贈与税について
一人に不動産を相続させる遺産分割協議をして、その後、その売却額の一定額を相続人からもらう場合には、代償分割という方法を採れば、金銭を受領する相続人には、相続税だけが問題となり、贈与税はかからないので、代償分割という方法による遺産分割協議を行うべきです。
具体的には、相続人A、Bがいるとして、概要次のような遺産分割協議を行います。
相続人Aは、不動産を取得する。
Aは、不動産を取得する代償として、金○○円を、相続人Bに対し支払う。
Bは、前項の代償金支払いについて、不動産の処分まで猶予する
こうすれば、Bは、相続として金銭を取得することになるので、相続税のみが問題となります。
遺産をすべてAに相続させて、その後、Aから金銭をBに贈与するのは、贈与税を発生させもったいない話しです。
以上ご検討下さい。
参考(国税庁)
取得費となるもの https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3252.htm
譲渡費用となるもの https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm
譲渡所得の計算概要 https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
質問者: 返答済み 2 年 前.

大変詳しく丁寧に書いていただき有り難うございます。
古い物件で購入時の金額は分かりません。二人姉妹ですが姉が不動産屋さんにお願いし買い取り契約を1人で結びました。

登記名義はとりあえず姉が自分1人にしたいと言いまして、まだ私は応じてはいませんが・・。最終的に金額が入れば私に半分支払うと言いました。

1人名義にするメリットは何があるのかが分かりません。姉が言うには税金の事とかと言います。書いていただいた金額には程遠いので相続税はかかりません。

やはり1人名義にした場合姉に所得税、私に贈与税がかかると判断すればよろしいのでしょうか?

とにかく1人名義にしたいようなのですが・・

税金の面でメリットは何もないということの理解でよろしいでしょうか?

再度お手数ですがよろしくお願い申し上げます。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
姉一人の名義にするには、遺産分割協議をしなければなりません(そうしないと法務局で登記ができません)
その遺産分割協議書に、代償分割する、として、次のような内容にすれば、良いと考えます。
姉は、不動産を取得する。
姉は、不動産を取得する代償として、金○○円を、妹に対し支払う。
これで、結局、姉はご質問者様に金銭を支払うことになり、かつ、贈与税もかかりません。
このような代償分割による遺産分割協議は、贈与税がかからないという大変なメリットがありますので、この方法にするべきです。
なお、不動産の売却は、名義が一人の方が円滑で売りやすい、ということが考えられます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

有り難うございます

私に贈与税はかからなくても、姉は不動産を売却したら所得税が発生するのではないのでしょうか?

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
最初にお答えしたとおり、譲渡所得税はかかります。
しかも、本件では、購入価格がわからないということですので、
売却額の95%が所得となるので、(取得費等も所得から引けますが)譲渡所得税がかかります。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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