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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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お世話になります。妻の両親が離婚し、義父が再婚しました。義母が住んでいる住宅が父名義でしたので、財産の保全の

質問者の質問

お世話になります。

妻の両親が離婚し、義父が再婚しました。 義母が住んでいる住宅が父名義でしたので、財産の保全のために、義母が住んでいる住宅の土地と住宅を平成25年度に義父から妻の名義にしてもらいました。

義母が一人になってしまいましたので、妻と義母と私の3人で新しく家を建てて住むことになりました。 その際、義母が住んでいる土地(妻名義)を売って新しい住宅の借金に充てようと考えていましたが、もしかしたら妻に税金が多くかかる(短期譲渡所得?)のではないかと思い、ご相談させていただきたいと思いました。

妻と私は共稼ぎなので、新しい住宅のローンは私と妻の両方の名義にしております。

なお、妻は義母の住所に9年前までは住んでいましたが、その後は義母の住所に住んでおりません。

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
不動産を処分して、「利益」(所得)が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得は、次のように計算します。
売却額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
(参考国税庁HPhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm)
従って、譲渡所得がマイナスの場合(つまり、売った額が購入額より低い場合。)は譲渡所得はかかりません。
取得費というのは、平たく言いますと、購入額です。
さて、では、この事例で取得費をどうやって計算するかですが、
義父から娘(妻)へ、どのように名義移転をしたのか情報からはわかりませんが、
仮に贈与していた場合(なお、贈与も方法によっては贈与税を支払う必要がありますが、本件では情報がないので述べません)、
受贈者(妻)は、贈与者(父)の取得費を引き継ぎます。
そこで、義父の取得費(購入額等)を調べる必要があります。
基本的には、購入時の契約書です。
取得費がわからない場合、売却額の5%と見なすことになります(つまり、売却額の95%が所得となります)。
このように、まずは、取得費を調査する必要があります。これができなければ、売却額の5%しか差し引けず、譲渡所得が発生します。
このように、取得費がわかれば、あとは譲渡費用(登記費用、印紙等)を差し引いて、譲渡所得を出します。
譲渡所得があれば、これに税率をかけるのですが、税率は、長期保有と短期保有で税率が異なります。保有期間の計算も、贈与者の保有期間を引き継ぎます(つまり、父の保有期間を計算に入れることができます。)
保有期間5年超では、所得税と市民税合計20%ですが、5年未満では、29%です。
また、住居用不動譲渡であれば、3000万円の特別控除があるのですが、本件では、奥様は当該不動産にお住まいではないので、居住用不動産とは言えないと考えられます。
以上から、取得費をしらべて、その額と売却予定額をみて、譲渡所得が発生するかを確認します。譲渡所得が発生するようでしたら、所得税を支払う必要があります。
ご検討ください。
参考(国税庁)
取得費となるもの https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3252.htm
譲渡費用となるもの https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm
譲渡所得の計算概要 https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
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専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
追加でお答えいたします。
土地売却代金を、住宅ローンに充てるのは、奥様から見て、自分の土地の代金を、自分のローン支払い分に充てることになりますから、問題ありません。
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質問者: 返答済み 2 年 前.

お世話様になります。ご回答ありがとうございます。
先生のおっしゃるとおり土地は義父から妻(娘)に贈与で名義移転いたしました。

昨年度の確定申告で贈与税は支払いました。

住宅の契約書はあるのですが、土地は義父が若い頃に購入したので契約書は無いかもしれません。

売却(見積もり)は1,500万円、住宅は1,260万円、土地は1300万円(契約書はありませんが義母が言っています)です。

譲渡所得はマイナスになることは間違いないのですが、土地の売買価格を証明するものがありません。

固定資産税や土地の評価額は分かりますが、それでは証明する書類にはなりませんよね…。

土地の価格を証明できない場合は、売却1500万円-1260万円=240万円のようになって、240万円の29%の69.6万円が税金になるのでしょうか。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
土地と建物は別々に計算します。
住宅の取得費計算は、減価償却後の価値(現在価値)でみるので、購入額と異なります。
ですから、1260万円を引くのではないのです。
年数が経過していれば、取得費はかなり低くなります。
購入からの年数がわかれば、計算できます。
土地についてですが、
仮に土地だけで1500万円で売却して、取得額を証明できない場合次の計算となります。
譲渡所得1500-(1500万円×5%)=1425万円
(譲渡費用は考慮していません)
1425万円×20%(所得税15%、住民税5%)=285万円
(さらに復興所得税がかかります)
質問者: 返答済み 2 年 前.

先生お忙しいところご回答ありがとうございます。

説明が分かりやすくて、よく理解ができました。

心より御礼申し上げます。

また、何かありましたらご相談させていただきます。

今後もよろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
こちらこそありがとうございました。

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