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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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収容などにより土地、建物を取り壊し新たに土地、建物を購入予定です。 補償金は7000万です。土地と建物は個人所有で

質問者の質問

収容などにより土地、建物を取り壊し新たに土地、建物を購入予定です。
補償金は7000万です。土地と建物は個人所有です。6000万、店舗工場に1000万。
なお会社は法人です。税金はどの位かかるのでしょうか。また費用にかかる領収書などは
とのように振り分けたほうがいいでしょうか。よろしくお願いします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。

お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。

本件土地の所有者は、個人ということですので、問題となるのは所得税(譲渡所得税)
(確認しますが、法人は個人から借りている契約形態ですね)

譲渡所得は、
売却価格から取得価格(他譲渡費用等)を差し引いた額(譲渡所得)に課税するものです。
そこで、まず、売却価格が、取得価額を下回る場合には、そもそも所得がないので譲渡所得税はかかりません。

つぎに、売却価格が取得価額を上回る場合(利益が出た場合)には、その額について譲渡所得税がかかります。

ただし、土地収用法等の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、収用などの課税の特例が受けられます。

まず、譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例があります。

本件補償金は7000万円ですね。
仮に、取得額が5000万円だった場合、譲渡所得は2000万円となりますが、上記特例を使うと、
2000-5000=所得0円となり税金がかかりません。

かりに、取得費が1,000万円だった場合、
補償金7000-取得費1000-特別控除5000=譲渡所得1000万円
この1000万円に課税されます。
不動産の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で、5年以上保有しているか否かで税率が異なります。
 ※税額=長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
     短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

この特例は、国等から取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること等が必要です。

つぎに、対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例があります。
この場合、そもそも譲渡所得税の課税が延期されます(買い換えた新しい不動産を売却するまで繰り延べとなります)

(特例について参考 国税庁HPhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3552.htm)


費用にかかる領収書等ですが、下記に記載したは、「譲渡費用」として、譲渡所得から差し引くことができます。


※譲渡所得は、土地や建物を売った金額から「取得費」、「譲渡費用」を差し引いて計算します。

(1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
 なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

 また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2) 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。


以上ご検討下さい。


※参考所得税法法基本通達

3-7 法第33条第3項に規定する「資産の譲渡に要した費用」(以下33-11までにおいて「譲渡費用」という。)とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

(1) 資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用

(2 ) (1)に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(借地権を含む。以下33-8までにおいて同じ。)を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

 (注) 譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

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