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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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初めてメールいたします。 両親が都心にコインパーキングを経営しています。知り合いから、駐車場の上に賃貸ワンルームマ

解決済みの質問:

初めてメールいたします。
両親が都心にコインパーキングを経営しています。知り合いから、駐車場の上に賃貸ワンルームマンションを建てると、家賃収入が入り、さらに事業用地ではなく宅地とみなされ固定資産税が安くなる節税効果があると聞きましたが正しいでしょうか。同様に、コンビニエンスストアやスーパーマーケットの駐車場の上に同様に賃貸物件を建てることも同じような節税効果は期待できるのでしょうか。恐れ入りますが、アドバイスをいただけましたら幸いです。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
まず、固定資産税は、次のように計算します。
固定資産税評価額×1.4%(標準。各自治体によって税率が異なります)
「住宅用地」の場合、固定資産評価額が200平米まで6分の1と評価されます。
200平米を超える部分は、3分の1となります。
「住宅用地」とは住宅用家屋(専用住宅・アパート等)の敷地、住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場のことです。
駐車場、業務用家屋(店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等)の敷地は、住宅用地とはならないので、固定資産評価額そのままに課税されます。
ですから、駐車場をアパート敷地にかえると、課税される固定資産評価額が低くなるので、固定資産税が軽減されます。
また、都市計画税も同様に減額があります。
200平米までは固定資産評価額の3分の1
200平米以上については3分の2となります。
そこで、賃貸ワンルームマンション建設の場合は、固定資産税、都市計画税についてはゲインされますが、コンビニだけ、スーパーだけの建物の場合軽減はありません。
東京都の場合、こちらをご参照されると良いでしょう。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご教示有難うございます。

再確認したいのは、コインパーキング(賃借している駐車場)はそのまま生かしたままで、その空中に、二階部分(あるいは二階三階部分)を増築し、賃貸マンションとして活用したときに、一階部分の敷地(=コインパーキング)は住宅用地としてみなされるのか、という点です。

またコンビニ、スーパーの場合は駐車場は賃貸ではありません(買い物客が自由に停められる駐車場)についても、同様に駐車場としての活用は続けながら、二階、三階部分を増築し賃貸した場合も、その敷地は住宅用地として認められるのか、を再確認いただきたくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
ある自治体の認定基準では、住宅用地になることはわかっているのですが、東京都が同じように認定しているかを確かめられなかったので、明日確認してみたいのですが、よろしいでしょうか。
お時間を頂ければと思います。よろしくお願いします。
質問者: 返答済み 2 年 前.

多少時間がかかってもかまいませんので調べていただけますでしょうか。

また、神奈川、埼玉、千葉の各県の場合も認定しているか、もご教示いただけると助かります。どうぞよろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
ありがとうございます。
よろしくお願いいたします。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
東京都に確認しました。
建物の1階部分がピロティのような形式であり、そこを時間貸しのような駐車場とし、2階以上を住居(アパート)とする場合、敷地は、すべて住宅用地となります。
駐車場部分が、ガレージ施設のように、建物と評価され、1階部分が建物の床面積に含まれるような場合には、建物の床面積中、事業用として使用する面積と、住居部分として使用する面積の割合によって、住宅用地部分が決まります。
※ピロティとは、建築用語では2階以上の建物において地上部分が柱を残して外部空間とした建築形式
他方、1階をコンビニ、スーパー等の商業施設として、敷地の一部をその商業施設のための駐車場として使用した場合、建物部分に対応する(水平投影した部分)部分は住宅用地となるが、駐車場として使用している敷地部分は非住宅用地となります。
(一つの土地でも使用している内容で区画を分けます。)
たとえば、敷地全体が600平米で、400平米部分が建物(1階コンビニ)で、のこり200平米をコンビニ用駐車場とするばあい、400平米部分のみが住宅用地として評価減をうけます(さらに、そのうち、200平米が小規模住宅用地となり6分の1評価減、のこり200平米が一般住宅用地として3分の1評価減なります)
以上を参考にご検討ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

有難うございます。

コンビニ、スーパーの場合について、ご教示いただいた例で再確認させてください。200平米の駐車場部分にピロティのような形式で建物を建て、二階以上をアパートとして賃貸(居住)する場合、駐車場(=敷地)の200平米も住宅用地と見なされ、評価減を受けられますでしょうか。これが最後の質問になると思います。どうぞよろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
回答いたします。
次のような事例でしょうか
1 土地600平米
2 建物200平米
1Fコンビニ(ピロティ形式)、2F以上住居
3 のこり200平米コンビニ駐車場
まず、3が住宅用地にならないことはいいですね。
2について、住宅用地になるか、ということでしょうか。
この場合は、なる、というのが回答です。
以上のとおりです。
これで、おおよその計画検討が出来ると思いますが、
計画を具体的に始め、収支計画をたてる場合は、再度、図面を下にして、正確な情報を伝えて、東京都主税局固定資産係に必ず確認してください。
(建築担当業者、ハウスメーカー等が代行してくれると思います)
質問者: 返答済み 2 年 前.

申し訳ありませんが少し違います。

1 土地600平米

2 建物400平米はコンビニ

3 のこり200平米がコンビニ用駐車場
  この駐車場部分にピロティのような形式で建物を建て、

二階以上をアパートとして賃貸(居住)する場合

この場合の3は住宅用地と認められるか、という確認です。

如何ですか?





専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
回答が大変おくれました。
申し訳ございません。
1階をピロティにして、2階以上を居住用建物とするばあいは、1階土地面積部分は、住宅用地となります。
ですから、
2 建物400平米はコンビニ、この場合の土地400平米部分は、非住宅用地となり、
3 建物200平米、1階ピロティ(コンビニ駐車場)部分は、住宅用地として評価されます。
ご検討ください。
重ねて、遅れましたことお詫びいたします。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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