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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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土地を叔母に購入してもらう場合の税金について 質問させてください。 叔母(母の姉)から住宅建設用の土地を

質問者の質問

土地を叔母に購入してもらう場合の税金について

質問させてください。

叔母(母の姉)から住宅建設用の土地を購入してもらうことになりました。

叔母には実子はなく養子にした子がいます。

土地の購入金額は1500万です。

この場合の税金はどういう形で、どれくらいかかるのでしょうか?

また、生前贈与より、遺贈という形にして
叔母名義で購入して、遺言状で「死後甥に譲る」とした方が
税金的には少ないのでしょうか?

よろしくお願い致します。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。

お答えいたします。よろしくお願いします。

まず、単純に1500万円をもらう、又は代金を支払ってもらう、場合、

贈与として贈与税がかかります。
この場合の贈与税はつぎのとおりです(平成26年中に贈与したとします。27年になると少し変わります。)。

(1500万円-110万円)×50%-225万円=470万円。

結果、もらう側に470万円課税されます。

※110万円は基礎控除額です。
税率は国税庁HPをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

相続の場合、遺産総額がわからないと、相続税自体を計算できないので、以上の情報だけでは、お答えできません。

ただ、平成26年中に相続が生じた場合、
相続税の基礎控除額は5000万円に加え、法定相続人一人あたり1000万円の基礎控除があります。
そこで、本件の場合、遺産総額が6000万円以下であると、相続税はかかりません。
(養子一人とのことですので、配偶者がおらず、養子一人のみの相続として考えました)。

平成27年以降の相続ですと、基礎控除3000万円、法定相続人一人あたり600万円の基礎控除があります。

叔母さんの遺産総額との関係では、遺言による遺贈による方が課税上有利であると考えられます(遺贈には相続税がかかります)。

そこで、課税のことだけを考えると、まず叔母さんに購入してもらい、使用貸借又は賃貸借として土地を借りておき、遺言を作成してもらう、という方法がいいといえます。

ただ、遺言は自由に書き換えることができますので、本当に、遺贈でもらえるか不安定な地位が続く、ということについては検討が必要です。

課税だけをみれば、相続にした方が有利ですが、
遺言によると、そもそも権利自体を本当に取得できるのか、土地所有権について将来の遺言に左右されるという不確実な要素が入ってくる、ということの総合考慮で決定すべきです。

以上ご参考にご検討ください。

*なお、贈与には、相続時精算課税制度、住宅資金贈与の非課税特例など、贈与税を軽減又は非課税にする制度があるのですが、いずれも、直系尊属からの贈与でないと利用できません(直系尊属とは、あなたから見て、父母、祖父母、曾祖父母等をいい、伯父叔母は傍系です)。




質問者: 返答済み 2 年 前.
養子は私ではなく、私の実の兄です。
関係性があまりよくなく、兄を通して話をするのは
難しいです。

それでも、生前相続という形を取れるのでしょうか?

相続なら、遺産6000万以内なら、相続税がかからない
という事なら、そうしたいです。

あと、もし土地購入費1500万を叔母から借りて
自分が支払い、叔母には月々一定額を返済する
という、貸借関係なら相続税、贈与税はかかりませんか?

よろしくお願いします。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
引き続き、お答えいたします。よろしくお願いします。

最初に、前回の回答も含め整理します。

まず、生前「相続」という制度はないのです。

行うとすれば、贈与です。
この場合には、贈与税がかかるのは前記のとおりです。
(生前に、現金を渡すとか、土地をあげておいて、相続税を支払うという制度は、相続時精算課税制度を除いてないのです。本件で相続時生前課税制度が使えないのは前記のとおりです)。

再度整理しますと、
贈与(続に生前贈与とかいいます)する場合、贈与時に所有権は確定的に取得できる。
しかし、贈与税が高い。

相続(遺言による遺贈)の場合、相続税が低い(またはかからない)。
しかし、遺言を作ってもらえるか、また一度作成した遺言がその内容のまま死亡時まで維持されるかわからない。もし遺言が書き換えられると、結局土地をもらえない。
そこで、土地取得の確実性についてリスクがある。

(なお、平成27年以後の相続税の非課税範囲は下がっている点はご注下さい)

つぎに、1500万の貸し付けを受ける、という方法についてお答えします。

親族間で貸付けをすることは問題ありません。
しかし、貸付けである以上、返済しなければなりません。

また、契約書なし、利息の定めなし、あるとき払い、というような場合には、実質は贈与であるとして、贈与税が課税される危険があります(みなし贈与。相続税法9条、相続税法基本通達9-10)。
そこで、かならず、契約書を作成すること、利息の定めをすること、返済の方法を定め、その通り返済すること、が必要です。

また、途中で返済を免除した場合も、免除した額を贈与したと扱われることがあります。

以上を前提に、
(1)1500万の貸し付けを受け、
(2)自己名義で土地を購入し、
(3)返済はきちんとする
(4)他方で、1500万円の貸付け金返還請求権について、遺言で、贈与を受ける。
   そうすると、権利者と義務者が同じ人になって、結局払わなくてすみます(法律上は「混同」といって権利義務が消滅します。)


以上ご検討ください。
*****************
(参照条文等)

相続税法9条
 第五条から前条まで及び次節に規定する場合を除くほか、対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合においては、当該利益を受けた時において、当該利益を受けた者が、当該利益を受けた時における当該利益の価額に相当する金額(対価の支払があつた場合には、その価額を控除した金額)を当該利益を受けさせた者から贈与(当該行為が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。ただし、当該行為が、当該利益を受ける者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合において、その者の扶養義務者から当該債務の弁済に充てるためになされたものであるときは、その贈与又は遺贈により取得したものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金額については、この限りでない。


相続税法基本通達9-10(無利子の金銭貸与等)
夫と妻、親と子、祖父母と孫等特殊の関係がある者相互間で、無利子の金銭の貸与等があった場合には、それが事実上贈与であるのにかかわらず貸与の形式をとったものであるかどうかについて念査を要するのであるが、これらの特殊関係のある者間において、無償又は無利子で土地、家屋、金銭等の貸与があった場合には、法第9条に規定する利益を受けた場合に該当するものとして取り扱うものとする。ただし、その利益を受ける金額が少額である場合又は課税上弊害がないと認められる場合には、強いてこの取扱いをしなくても妨げないものとする。
質問者: 返答済み 2 年 前.

何度も質問して申し訳ありません。


かなり理解できたのですが、最後に


 


(1)1500万の貸し付けを受け、
(2)自己名義で土地を購入し、
(3)返済はきちんとする
(4)他方で、1500万円の貸付け金返還請求権について、遺言で、贈与を受ける。
   そうすると、権利者と義務者が同じ人になって、結局払わなくてすみます(法律上は「混同」といって権利義務が消滅します。)


 


この部分の(1)~(3)は理解できました。


((3)は妥当な返済額、利子等あれば教えていただけたらありがたいです)


 


(4)の


1500万円の貸付け金返還請求権について、遺言で、贈与を受ける。
   そうすると、権利者と義務者が同じ人になって、結局払わなくてすみます(法律上は「混同」といって権利義務が消滅します。)


 


この部分がいまいちわかりません。


遺言で贈与を定めれば、死後は返済しなくていいということでしょうか?


 


それとも死後は遺贈ということで、相続税の計算で相続税を納めれば


自分の名義にできるということでしょうか?


 


その場合「平成27年以降の相続で、基礎控除3000万円、法定相続人一人あたり600万円の基礎控除」


というのは甥である自分にも適用されるのでしょうか?


 


本当に何度も申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
ご返答が遅れました。お詫びもうしあげます。

回答いたします。

(3)は妥当な返済額、利子等あれば教えていただけたらありがたいです)

利率は、住宅ローンの貸付金利を参考にすればいいと思います。
(変動金利、固定金利どちらにするか?ということもありますが、プロによる貸付けではないので、固定でいいと思います。また、多少低くてもいいと思います。)

(4)の「混同」について説明いたします。

例えば、
Aさんが、Bさんに1500万円を貸し付けます。
この場合、Aさんは、Bさんに対し、1500万円を返してもらえる権利を有しています。(1500万円の貸金返還請求権)

この貸金債権を、Cさんに譲渡することができます。
たとえば、1400万円とかで売るのです(Cさんは、100万円得します。他方、Aさんは、100万損なのですが、早期に現金化したいなどの理由でこのような売買をすることはよくあります)。

さて、このように、貸金債権は譲渡できるのです。そこで、贈与(ただであげる)こともできますし、遺贈(死ぬことを条件に贈与する)することもできます。

そして、借り主であるBさんに贈与したり遺贈することもできます。

そうすると、Bさんは、借り主としての立場と、貸し主としての立場、両方を保有する事になります(Bさんは、返済義務者であり、権利者でもあることになります)。
具体的には、Bさんは、自分に返済することになります。
しかし、このように、自分に返済するのは、意味がありません。
自分でお金を出して、自分で受け取るのですから。
そこで、義務者が、権利者ともなった場合には、権利は消滅させてしまおう、ということになっています。つまり、1500万円の貸金を返還する義務はなくそうということです。これを混同と言います。

結局、当初1500万円を貸りて、返す義務があったのだけれども、自分が権利者として受取人になるのだから、1500万円をもらって、それで返した、と同じことなるので、そうしてしまおう、ということです。

本件では、叔母さんから1500万円を借ります。
そして、叔母さんがお亡くなりになるまで、返済を続けますね。
例えば、返済して、残金1300万円となった時点で、お亡くなりになり、相続が発生するとします。

その際、叔母さんがあなたにもっている残金1300万円の貸金債権を、あなたに遺言で遺贈したとします。
すると、あなたは、1300万円を帰す義務があるのですが、同時に、その1300万円を受け取る権利を取得します。
このように、義務者と権利者が同じ人になるので、1300万円の返済義務は混同により消滅します。すると、もう、1300万円を返す必要がなくなります。

このようにすれば、叔母さんの生前は1500万円の貸付けをうけて、自己名義で土地を取得し、土地の所有権は確保できます。
他方、借りている1500万円は、叔母さん死亡時に免除してもらう(混同は貸金返還義務が消滅するので効果としては免除と同じです)ことになり、土地取得代金の一部をもらったことになります。
1500万円丸々もらうことにはなりませんが、多額の贈与税支払いを回避し、相続税で処理したいが、土地取得代金をすぐ手に入れたい、という場合はこのような方法があるのではないか、というご提案です。

遺贈で、貸金債権をもらう場合、もちろん、相続税はかかります。

また、相続税計算は、誰が遺産をもらっても総額としては同じになるので、基礎控除額は変わりません。

つまり、甥であるあなたにも適用されます。

ご検討下さい。




fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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質問者: 返答済み 2 年 前.

詳しく迅速にお答えいただき誠に感謝してます。


 


アドバイス頂いた事をもとに、叔母と話し合い方向性を決めていこうと思います。


 


わかりやすく説明していただき本当にありがとうございました。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
こちらこそお役に立てて良かったです。

ユーザーの声:

 
 
 
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