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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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お世話になります。 身体障害者一級の障害年金生活者です。 昨年、20年以上前に親から相続した土地を売却しました。

解決済みの質問:

お世話になります。
身体障害者一級の障害年金生活者です。
昨年、20年以上前に親から相続した土地を売却しました。
障害者には納税が免除されていると思いますが、相続した土地の売却代金には
所得税がかかるでしょうか。
ちなみにこの代金は今後の療養費に当てることになっています。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。

お答えしますのでよろしくお願いします。

結論から申し上げますと、不動産の譲渡所得については、「免除」はございません。

ただ、結果として所得税がかからないかもしれませんので、最後までお読み下さい。

(解説)
障害者の場合、税率をかける不動産「所得」について、障害者控除があります。
普通の障害者控除は27万ですが、特別障害者控除は40万円です。

その他、これを含めて、基礎控除、扶養控除、配偶者控除等、医療費控除、生命保険料控除、社会保険料控除など障害者に限定されない一般的な控除が全部で14種類あり、これらの所得控除を差し引いて出した「所得」額に税率をかけることになります。

身体障害者1級は特別障害者として40万円の控除があります。
そこで、あなたの場合、障害者控除40万円と、基礎控除38万円が少なくとも認められます。
あとは、該当する所得控除があるかどうかをご確認下さい
所得控除について国税庁HP
→http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto320.htm

つぎに、そもそも、譲渡所得があるかどうかが問題です。

所得税は、利益が出た場合に、その利益を「所得」として課税します。
ですから、土地を売っても、例えば購入額より、低くしか売れず損失が出た場合は、そもそも、所得がないので、課税されません。

譲渡所得は、基本的には次の様に計算します。
(以下土地譲渡所得のほか所得がないとして考えます)

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

この「取得費」は、相続した場合、被相続人(財産をくれた親)が取得したときの価格を使います。
また、譲渡費用は、司法書士に払った費用、印紙、仲介手数料等です。

「取得費」は端的に購入にかかった費用で、購入額、印紙、仲介手数料、不動産取得税等です。

この取得費等は、契約書、領収書等で証明する必要があります。

もし、証明できない場合、土地を売った価格の5%で取得したと見なされます。

つまり、仮に1,000万円で売却した場合、土地は50万円で取得したことになり、
のこりの950万が譲渡所得として、課税されます。

税率は、所得税15%、市民税5%です。

950万円から先の所得控除額を差し引いて、課税する所得を出します。
(ほかに所得がある場合、どの所得から「所得控除」するかの順番が決まっていますので、ほかに所得がある場合は、譲渡所得より先に所得控除額を控除して、結局不動三条等所得からは控除できない場合があります。)

最後に、居住用住宅を売却した場合、その利益がでても、3000万円を控除するという特別控除制度があります。

この特別控除が使えれば、現在、一般的な住居不動産で3,000万円以上利益ができるケースは多くないでしょうから、納税しないですむ可能性は高いと思います。
本件では、価額等がわかりませんので、一般論としてしか申し上げられませんが。

要件はこちらで確認して下さい。
国税庁HPhttp://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

ご検討下さい。
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質問者: 返答済み 3 年 前.

回答を有難うございました。


 


売却した土地は親から相続した時に相続税を支払っております。土地を売った価格の5%とは別にこの金額は考慮されないでしょうか。


また、借家で使っておりましたが、住宅が老朽化したので使えなくなり、更地にして売却しました。


この場合、3000万円の特別控除が認められるでしょうか。


宜しくお願い致します。

質問者: 返答済み 3 年 前.

回答を有難うございました。


 


売却した土地は親から相続した時に相続税を支払っております。土地を売った価格の5%とは別にこの金額は考慮されないでしょうか。


また、借家で使っておりましたが、住宅が老朽化したので使えなくなり、更地にして売却しました。


この場合、3000万円の特別控除が認められるでしょうか。


宜しくお願い致します。

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
誠に申し訳ございませんが、資料の全くないと頃に居るものですから、週明けにきちんと調べてお答えいたしますことをおゆるしください
質問者: 返答済み 3 年 前.

詳しい回答を待っております。


 


純所得に0.15315をかけた数字が税金の額でしょうか。


よろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
ご返答ありがとうございます。確認してから回答いたします。
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.

まず、3000万円の特例についてお答えします。

先に家屋を取り壊して、敷地として売る予定とのことですが、
家屋を取り壊したのは何年前でしょうか?

まず、居住していた住宅について、居住しなくなった日から3年経過した日の属する年の12月31日までに売却すれば特例は受けられます。
ただし、家屋取り壊しと敷地の売却が1年以内であること、敷地を駐車場等で利用していないことが必要です。

これらの事情に該当するかご確認下さい。


(特例の要件)===============
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること(震災の場合特例あり)。

(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
====================

次に、相続税についてお答えします。

相続税は、相続から3年以内に、相続財産である不動産を売却した場合に、不動産の相続税部分を、譲渡所得から控除できます。
3年を超えた場合はできません。
本件は20年前とのことですから、相続税分を、譲渡所得から控除することはできません。

以上ご検討下さい。


所得税率は、売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている場合には、10%+復興所得税の軽減税率が使えます。
これは、3000万円の特別控除と併用できます。
また、これも住まなくなった日から3年までの売却の要件があります。

要件は次の通りです。
================
この軽減税率の特例を受けるには、次の五つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5) 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

回答を有難うございました。


 


20年以上前に親から相続した土地と家屋をそのまま借家として


使ってきました。


昨年の秋に借家を取り壊した後に、土地を売却しました。


この場合に3000万円の特別控除が受けられるでしょうか。


この土地も建物も本人名義で、土地は他人に売却しました。


 


よろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
本日は、遅いので、明日以降回答いたします。できるだけ早急に回答できるよう努めます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

24日の質問についてご回答を待っております。


 


よろしくお願いいたします。

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
返信が遅れてしまい、大変申し訳ございません。

「土地を家屋をそのまま借家として」使用してきたとのことですが、
だれかに貸していたと言うことでしょうか。

それとも、相続されたご質問者様が親の時代に借りて、相続後もそのまま住んでいたということでしょうか。

特例控除は、売却した本人(売主)が居宅として使用していたことが必要なので、
だれかに借家と貸していた場合は適用がありません。

売主が居宅として使用していたなら、昨年取り壊し、翌年売却であれば、

(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

次の様要件を充たすものと考えられます。

「(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。」

重ねて確認しますが、昨年秋に取り壊し、昨年中に敷地を売却したなら、本件は、この要件を充たしていますね。
「イ」の①譲渡契約が家屋取り壊しから1年以内、かつ、②住まなくなってから3年以内
「ロ」の家屋取り壊し後、敷地を賃貸していない。

以上から、本件では3000万円の控除要件を満たすと考えます。

最後に、重ねて、回答が後れましたことをお詫びいたします。

また「本人名義」とは、相続されたご質問者様のことですね。

質問者: 返答済み 3 年 前.

詳しい回答を有難うございました。


 


相続して20年以上になりますが、昨年中に売買契約が成立したので、売り主の私が家屋を取り壊して土地を売却しました。


 


親から相続した時から借家として使っていました。


相続人の私が岡山在住のため、居宅として使ってはおりませんでした。


この場合は3000万円の特別控除が適用されないという


ことですね。


 


 

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
そうですか。愛知の土地で、相続人のご質問者様は岡山在住なのですね。

その場合、3,000万円の特別控除は使えません。
fplawyerをはじめその他名の税金カテゴリの専門家が質問受付中

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