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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
71156846
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お世話になります。 確定申告に際しての質問となります。よろしくお願いいたします。 譲渡所得について ①平成10年

質問者の質問

お世話になります。
確定申告に際しての質問となります。よろしくお願いいたします。

譲渡所得について
①平成10年 土地建物 取得費 2920万
②平成25年1月 譲渡価額 1040万
③譲渡費用40万
④譲渡時の住宅ローン残高 600万
⑤転勤により、売却した土地建物は平成17年より賃貸

以上の条件で税額算出したいのですが、一番は減価償却の計算方法がわかりません。又、特別控除などは適用されないでしょうか。

まずは税額がどうなるかをつかみたく、この条件にて算出できるか、算出するのはその他どのような情報必要かも含めて、ご回答よろしくお願いいたします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。

お答えいたします。よろしくお願いいたします。

譲渡所得税は、譲渡による所得に対し課税するものです。

そして、譲渡所得の算出は次のとおりです。

譲渡所得=譲渡額-取得費-譲渡費用

ですから、譲渡所得税は、次の場合でなければ発生しません。

譲渡額>取得費用+譲渡費用

つまり、不動産の売却で、利益が出なければ、譲渡所得税はでません。

本件をみますと、2920万円で取得した者を1040万円で売却しており、赤字となっていますから、譲渡所得は0となりますので、課税されません。

所得がないので、申告は不要です。

ご検討下さい。
質問者: 返答済み 3 年 前.
ご返答ありがとうございます。
この場合、取得費用は減価償却を差し引かなくても大丈夫でしょうか。減価償却の算出、考え方がわからず、問い合わせました。それとも減価償却を差し引いても赤字だから所得なしとなりますでしょうか。
お手数ですが、ご返答よろしくお願いいたします。
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.

減価償却を計算するには、

建物の種類(鉄筋コンクリートか木造かなど)と
建物の取得額が必要です。

これを教えていただけますか。
質問者: 返答済み 3 年 前.
ご返答ありがとうございます。
建物種類 木造
建物取得金額 1177 万
よろしくお願い申し上げます。
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
減価償却の方法を説明します。

非業務用建物(自宅)はつぎのように計算します。

木造建物、自宅使用の場合、耐用年数は22年×1.5=33年
旧定額法による償却率(平成19年3月31日以前取得) 0.031
経過年数15年(1年未満の端数切捨て)

(1177万円-(1177×10%))×0.031×15年=4,925,745円

1177万円-4925745=6,844,255円

建物の取得額は6,844,255円

以上から、本件不動産の取得費はつぎのとおりです。

土地取得費1743円(土地は減価償却ありません)
建物取得費6,844,255円
合計24,274,255円。

売却額<取得費となるので、所得税は発生しません。

というのが、単純に自宅使用した場合ですが、本件は、平成17年に賃貸にしていますので、この点について、業務用転用に該当するかを確認の上、再度ご報告いたします。
ただ、本日は、ここまでにさせて下さい。
よろしくお願いいたします。


参考HP(国税庁)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm(建物取得費の計算の考え方)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm(旧定額法)
質問者: 返答済み 3 年 前.
承知いたしました。
引き続きよろしくお願い申し上げます。
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
追加回答いたします。よろしくお願いします。

平成17年以降は、事業用資産として、減価償却いたします。

そこで、まず、平成17年までの減価償却費を出します。

1177万円×0.9×0.031×8年=2,627,064円(減価償却額)

平成17年までの未償却残高=1177万-2,627,064円=9,142,936円

※建物の減価償却年数は22年ですが、1.5倍するので、33年となります。
 33年の減価償却率は、0.031です。
※非事業用資産の減価償却の年数は、6ヵ月未満は切り捨て、6ヵ月以上は切り上げで1年と計算します。本件では、10年の前半取得、平成17年前半賃貸転用と考えました。

(平成17年以後の減価償却)
※事業用資産は、月単位で年未満の端数分も計算するのですが、本件では、平成17年1月から平成24年12月まで使用したとして計算しました。

1177万円×0.9×0.046×7年=3,410,946円

※事業用資産の場合、耐用年数は1.5倍しません。
そこで、22年と考え、22年の場合の償却率を使用します(0.046)
※このように、事業用資産の方が、償却年数が短いため、償却額も大きくなるので、建物の価値も大きく減少します。

平成25年12月時点未償却残高9,142,936円-3410946円=5731990円。


以上から、建物の取得額は、5,731,990円
土地の取得額は1743万円

売却額<取得費 となるので、所得税はかかりません。

ご検討下さい。







fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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質問者: 返答済み 3 年 前.
ありがとうございました。
大変よく理解できました。
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
こちらこそありがとうございました。

なお、上記の減価償却の計算は、取得月と、賃貸に出した月が不明だったため、月割り分の計算が異なると思います。しかし、おそらく結論に影響しないでしょう。

では。

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