JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

t8toshioに今すぐ質問する

t8toshio
t8toshio, 税理士
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 168
経験:  税理士
62805737
ここに 税金 に関する質問を入力してください。
t8toshioがオンラインで質問受付中

不動産の賃貸を副業でしています。マンションの2部屋で1つは私が以前住んでいて地方転勤をきっかけにかしたもの(住宅ロー

解決済みの質問:

不動産の賃貸を副業でしています。マンションの2部屋で1つは私が以前住んでいて地方転 勤をきっかけにかしたもの(住宅ローンがあります。50平米強 エリアは埼玉県南部 平成5年)もう一つは父親と共同名義で購入し、父の死後父の持ち分を贈与されたもの(ローンはありません。27平米 エリアは都区内南部 昨年売却 昭和63年)です。父の生前は父が顎堤申告をしていましたが、死後私が引き継いで今に至っています。青色ですが収支は結果的に赤になり、還付金をもらってます。
7月に税務署からのお尋ねがあり、最初はその他経費の明細を記入して提出との内容だったのですが、提出期限を過ぎていたため税務署に電話したら、減価償却費が間違っているのではと指摘をされました。父から引き継いだとおりにやっていたのですが、おそらく減価償却費の元の数字が土地も含めた購買価格になっているようでした。それを正直に税務署に話したところ、3年間の修正申告をということになり、税務署側で作成するといいました。私も本業は会社員なのでやってもらおおうかと思ったのですが、後から「売買契約書、銀行の借入明細のコピーを送れ」など言ってくるので、減価償却以外でもいろいろ指摘されて高額の税額をとられるのではと怖くなりました。税務署に任せるのではなく自分でやるか税理士先生にお願いしたほうがいいのでしょうか?このことで仕事は手につかず、鬱になってしまっております。アドバイスをお願いいたします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  t8toshio 返答済み 3 年 前.

お世話になります。早速質問に回答させていただきます。

 

本件事項について、税理士に依頼したとしても税務上誤っているものであれば、それを見過ごしして税務申告することはできません。またすでに税務署へ資料を提供しており、増額更正の手続きに入っていると推定されます。このため、いまから税理士へ依頼しても税理士報酬分だけ無駄になると考えます。追加納税分がおおよそいくらになるのか、税務署へ問い合わせをし、その資金を準備されたほうがいいと考えます。

 

・売買契約書を送るように言われたのは、正しい減価償却費を算定するために必要だからです。

・銀行の借入明細のコピーについては、税務上利息分だけが経費となるのですが、元本と利息両方を含めて経費としている誤りが多いために、確認するためです。

 

その他の間違いやすい事項として以下があります。

・礼金の計上漏れ 礼金については、敷金と違い返金しないものですので、契約時に収益に計上する必要があります。

・固定資産税 貸している物件についての固定資産税については必要経費となりますが、自宅の固定資産税は必要経費となりません。

・借入金利子 貸している物件についての借入金利子は必要経費になりますが、自宅に係る借入金利子は必要経費になりません。

 

以上 ご参考になれば幸いです。宜しくお願いいたします。

質問者: 返答済み 3 年 前.


ご回答ありがとうございます。


この質問をした後、借入明細が必要な理由を税務署に確認したところ、収支がマイナスになる場合は借り入れ分のうち土地に該当する部分は経費にならないといわれました。住宅ローンは何度か借り換えしていますが、土地と建物の内訳はありません。ちなみに利息分のみを経費としています。


 


また63年の物件は消費税施行前のため、売買契約書に土地と建物の内訳がありません。その際、国土交通省の出しているものを使うと建物と土地の比率があまりにも高く現実的とは思えません。(土地が1300万、建物が500万になります。埼玉は消費税から逆算して 土地が800万、建物が2700万でした。)埼玉の物件の土地と建物の比率を参考に税務署に伝えても認めてくれるものなのでしょうか。


 


なお、自宅は現在神奈川県にありますが、この分についてはすべて申告の対象外になっています。


 


よろしくお願いいたします。

専門家:  t8toshio 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございます。

 

借入明細について了解しました。

 

本件については、土地と建物の区分分けがポイントとなりそうです。

土地と建物の価格按分については、契約書の明記がなく、消費税の施行前ということであれば、概ね以下のような方法で按分されます。

(1)固定資産税評価額の比

(2)建物価格から算定して残りを土地とする方法

建物の標準的な建築価格表から建物価格を算定して、残りが土地となります。以下

HPをご参照されてください。

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/pdf/013.pdf

(3)土地価格から算定して残りと建物とする方法

その当時の土地の路線価がありますので、その当時の土地の財産評価を行い、残りを建物とします。

 

以上 (1)から(3)までで最も有利な方法を選択して税務署と交渉するものありだと思います。埼玉の物件については、契約書により消費税から逆算する方法が最も合理的だと考えます。

 

またこのような事情であれば、前回税理士依頼は無駄な費用になると申し上げましたが、本件土地建物区分については、税理士に依頼したほうが有利となる場合があります。

 

以上 ご参考になれば幸いです。宜しくお願いいたします。

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございます。


土地と建物の按分ですが、3の調べ方がわかりません。


よろしくお願いいたします。

専門家:  t8toshio 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございます。

 

路線価とは、税務当局が決めた相続税・贈与税の計算のことです。詳しくは下記国税庁HPご参照されてください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

 

直近3年程度の路線価でしたら国税庁HPに記載されておりますが、それより古いものだと税務署、さらに古いものだと国会国立図書館にあるそうです。まずは、お近くの税務署に行き当時の路線価表があるか確認されてはいかがでしょうか。

 

以上 ご参考になれば幸いです。宜しくお願いいたします。

 

質問者: 返答済み 3 年 前.


税務署に行ってきましたが、固定資産から算出する方法は全く認められませんでした。先生の助言を参考にいろいろ話をしましたが、いろいろ議論してもいい結果は得られないといわれました。結局3年分の税金を追徴されることになりました。30万ほどです。また住民税に関しても市区町村から追徴があるといわれました。「甘い顔はしない」とか「取り立ててやる」とかかなり上から目線の言葉がありました。税務署はそういうものなのでしょうか?そういうことを言っても許される機関なのでしょうか?参考までに最後にお伺いしたいです。

専門家:  t8toshio 返答済み 3 年 前.

ご連絡ありがとうございます。お力になれず失礼しました。(2)と(3)の方法のいずれかを選択して計算したということでしょうか?

 

最近は横柄な対応をする税務職員が少なくなりましたが、たまにそのような対応をする税務職員がいるようです。あまり酷い対応をするようであれば、税務署長宛に苦情を言うことができます。もしくは、納税者支援調整官へ相談することもできます。(下記HP5をご参考にされてください)

https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

 

以上 宜しくお願いいたします。

質問者: 返答済み 3 年 前.

お世話になります。2で強引に処理されることになりました。さらに議論すればさらに過去にさかのぼることになるとも言われました。ちなみに苦情を言った場合、恨まれてさらにターゲットにされる場合もありますか?

専門家:  t8toshio 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございます。税務当局から脱税とみなされれば、7年前までは、遡って請求することができます。明らかにあなた様の処理が7年前から誤っているのであれば、苦情を言い、遡って請求されるリスクはゼロではありません。

 

以上 宜しくお願いいたします。

t8toshio, 税理士
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 168
経験: 税理士
t8toshioをはじめその他名の税金カテゴリの専門家が質問受付中

ユーザーの声:

 
 
 
  • ありがとうございました。とてもわかり易く説明してくれました。 東京都在住
< 前へ | 次へ >
  • ありがとうございました。とてもわかり易く説明してくれました。 東京都在住
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • t8toshio

    t8toshio

    税理士

    満足した利用者:

    147
    税理士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/T8/t8toshio/2011-11-1_21951_tsuji2.64x64.jpg t8toshio さんのアバター

    t8toshio

    税理士

    満足した利用者:

    147
    税理士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/IC/ichinomiyacpta/2012-3-14_23516_240315jibun.64x64.JPG ichinomiya-cpta さんのアバター

    ichinomiya-cpta

    税理士

    満足した利用者:

    80
    昭和52年 名古屋国税局平成21年 半田税務署総務課長で退官平成21年 愛知県一宮市で税理士開業
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/07/07kazun/2011-10-1_43321_005.64x64.JPG 07kazun さんのアバター

    07kazun

    税理士

    満足した利用者:

    18
    大手監査法人退職後、独立開業中。
  • /img/opt/shirt.png fplawyer さんのアバター

    fplawyer

    弁護士・1級FP技能士・CFP

    満足した利用者:

    110
    弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RF/rf1035050/プロフィール.64x64.jpg rf1035050 さんのアバター

    rf1035050

    1級ファイナンシャル・プランナー

    満足した利用者:

    13
    コンサルタント
  • /img/opt/shirt.png onosenana さんのアバター

    onosenana

    2級ファイナンシャル・プランナー

    満足した利用者:

    13
    会計事務所勤務6年
 
 
 

税金 についての関連する質問