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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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課税について伺います。 婚姻後17年の夫婦二人で、現在、分譲マンションに住んでいます。 結婚後購入したのです

解決済みの質問:

課税について伺います。

婚姻後17年の夫婦二人で、現在、分譲マンションに住んでいます。
結婚後購入したのですが、夫単独名義になっており、住宅ローンの借り主も夫単独です。
ローンはまだ1千万以上残っています。
今後離婚して、私がマンションを受け取る場合、ローン残債についてはともかく、
まずは名義変更が必要になりますが、名義変更や、変更後にどのような税金が発生するのか、
そしてそれらの支払額を極力少なくおさえるにはどのようにすれば良いのか、おしえて下さい。
ちなみに、マンション所有を希望するのは、私自身の住居として必要だからです。

結婚後20年以上ならば、名義変更しなくても妻の名義にできる法律があるという話を
先日知人から聞きましたが、それはどういうことなのでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP・弁護士です。
よろしくお願いいたします。

まず、検討すべき税金は次のとおり
1 不動産取得税
2 登録免許税
3 贈与税
4 譲渡所得税

1、2と3は、取得者(財産分与をうける側)が問題となり、4は譲る側で問題になります。

2の登録免許税は、不動産登記をする際に必要なもの(印紙)ですので、必ず負担する必要があります。

1と3はか かる場合とかからない場合がありますが、財産分与の場合は、原則不動産取得税と贈与税はかかりません。

財産分与は、基本的には、夫婦が共同で築き上げた財産の清算で、その清算割合は原則2分の1です。

上記マンションの財産分与が、実質的に夫婦財産の清算であるとあるといえる場合には、不動産取得税も贈与税もかかりません。
しかし、とても夫婦財産の清算とはいえないような過大な分与であるばあい、その過大な部分については不動産取得税、贈与税がかかります。

過大かどうか、夫婦全体の財産、ほかに分与する財産などを総合して検討する必要がありますので、本件では判断できません。

譲渡所得税は、不動産の価値が、不動産が購入した価格より、大きくなっている場合に、課税されます。
考え方の基本は、
不動産の価値-不動産購入費用-購入・譲渡費用>0円の場合に課税されます。
支払うのは、購入者つまり分与する側です。

最後に、20年の特例ですが、
法律上の婚姻から20年経過している夫婦の場合、自宅不動産を贈与しても、2000万円の控除があり、2000万円までの財産なら贈与税がかからないという制度です。

国税庁のHPhttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

たとえば、財産分与として1,000万円が妥当で、1500万円の財産分与は500万円分過大であると判断されるような場合は、離婚する前に、この特例を使って贈与しておけば、贈与税はかかりません。


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