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t8toshio, 税理士
カテゴリ: 税金
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経験:  税理士
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平成24年3月に、実家を売却しました。実家は昭和50年代に中古住宅で2100万円で両親が購入しましたが、その際の契約

解決済みの質問:

平成24年3月に、実家を売却しました。実家は昭和50年代に中古住宅で2100万円で両親が購入しましたが、その際の契約書、領収書が見あたりません。今回、1750万円で売却しました。母が平成20年に死去し、兄弟二人の子供がおりました。兄が母の死去後、2年ばかり住民票を実家に移し暮らしておりましたが、売却時は同じ市内へ転居して空き家の状態で売却しました。兄はそこに居住していたので税金は掛から ないものと思いますが、私は居住の住居でないため課税対象になるものと思います。売却益は兄弟で折半しております。現在の実家の路線価や両親が中古住宅購入時の借り入れを示す登記簿上の記載(根抵当)などで課税額を抑えることはできないでしょうか?その他、節税の方法はありませんでしょうか?登記簿上は不動産会社からの購入ですが、すでに廃業しており、証明の手だてがありません。良きアドバイスありましたらお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  t8toshio 返答済み 4 年 前.

お世話になります。早速質問に回答させていただきます。

譲渡所得の取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。ただしこの方法だと売却額の95%について課税されてしまいます。このため下記の方法があります。

 

(1)他の書類でご両親の購入された金額を証明する

物件の売買における契約書、領収書がないとのことですが、通帳の出金記録、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や償還表など他の書類により、ご両親が購入された2100万円といく金額を証明する書類をそろえれば、この購入金額2100万円から減価償却費を除いた金額が取得費として認められると考えます。住宅ローンを組んでいれば登記簿謄本(全部事項証明書)の乙欄で抵当権の設定金額はわかります。

 

(2)合理的に購入時の時価相当額を推定する方法

土地の取得価額は、市街地価格指数から算定します。

市街地価格指数は、財団法人日本不動産研究所が公表しています。例えば今回土地部分を1000万円で譲渡して、売却時の指数100 購入時の指数85 であれば

1000万円×85/100=850万円を土地の取得費として使用できます。

この市街地価格指数を使う方法は税務署が更生処分をした際に採用した方法で、それを国税不服審判所が「合理性がある」と判断しています。

 

建物の取得価額は、着工建築物構造別単価から算定します。

着工建築物構造別単価は、財団法人建設物価調査会が発行している建築統計年報で公表されております。建築年と構造によって決められている建築単価がわかりましたら、建築単価×延べ床面積=建物の取得価額 を算出し、これから減価償却費を控除して算出します。

 

以上 ご参考になれば幸いです。宜しくお願いいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

迅速な御回答大変ありがとうございます。今年、確定申告となりますが、素人の実際問題と致しましては、税理士さんに仲介してもらうという方法か、税務署に税務相談するという二つくらいしか思いつきませんが、この点のアドバイスをいただけますでしょうか?

専門家:  t8toshio 返答済み 4 年 前.

ご回答ありがとうございます。

税理士さんに仲介してもらうと安心ですが、費用がかかります。税務署に相談しても親身に対応してもらえないことが多いです。地元の自治体でおこなっている税理士無料相談でみてもらうという方法もあります。

本件の場合には、ある程度の金額になりますので、多少費用がかかっても上記の方法で税理士にお願いしたほうがいいと思います。

 

以上 ご参考になれば幸いです。宜しくお願いいたします。

 

t8toshio, 税理士
カテゴリ: 税金
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    昭和52年 名古屋国税局平成21年 半田税務署総務課長で退官平成21年 愛知県一宮市で税理士開業
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