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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 税金
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経験:  弁護士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP
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住宅ローンの連帯債務と持分の差異で贈与税発生の有無とその対処法でご相談があります。平成21年に新築で家を建てまし

解決済みの質問:

住宅ローンの連帯債務と持分の差異で贈与税発生の有無とその対処法でご相談があります。 平成21年に新築で家を建てました。ローンは3本立て(フラット35含む)①フラット35で900万、②A銀行より800万、③A銀行より600万の3枚の金銭消費貸借契約証書が残っています。(窓口はすべてA銀行です) そのときに建物の持分は夫10妻0だったので すが、妻を①の契約で連帯債務者にして契約しています。インターネットでも夫婦で連帯債務をする場合、債務の割合と実際の持分の割合が違うと夫婦間でも贈与税が発生するとありました。(ちなみに夫、妻共にフルタイムで共働きです) 3枚の金銭消費貸狩契約証書を見ると一枚だけ(①)妻が連帯債務者で記載されており、残り二枚(②、③)は連帯保証人になっています。この場合、どう考えればよいのか、贈与税が発生するのか、贈与税を抑えるにはどんな方法があるのかご教示頂けませんでしょうか?贈与税も高いと聞き、とても払えそうにもないので不安でたまりません。 (尚、住宅ローン控除は夫だけが受けており、妻は割合ゼロだから必要ないと確定申告時に言われ何もしていない状態です)


 


追記:尚、土地は妻の父親の土地に建てており、土地購入の費用はありません。また、妻の父は3枚のうち2枚(②、③)は連帯保証人になっており、1枚(妻が連帯債務者となっている=①の事)には抵当権設定者となっています。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
初めまして。1級ファイナンシャルプランニング技能士と弁護士資格を保有しております。

購入不動産の共有持ち分は,それぞれ,支払った金額に応じて按分する必要があります。
(ローンの場合は,負担したローン額に応じて)

本件の場合,ローン総額は2300万円ですが,奥様が負担しているのは,フラット35にした1のローン900万円のみですね(これのみ奥様が連帯債務者になっておられますね。)※なお,連帯保証人は,あくまで保証人なので,債務者と扱いません。

900万円について,夫,妻の内部的な負担割合がわからないのですが,特に決めていなければ,半分450万円ずつが内部負担と考えることになります。
すると,奥様は,2300万分の450万円分,すわなち,約19.5%分について持ち分を有することになります。

そこで,登記については,本来は ,1,000分の805を夫,195について妻とする共有にすれば良かったのです。

さて,現在は,夫が100%持ち分で登記されているということですから,理屈上は,奥様が,不動産の19.5相当額,450万円を夫に贈与したと,扱われる可能性があります(見なし贈与)。

では,贈与税はどうなるかと言いますと,次の様になります。

贈与税は,110万円の基礎控除があります。

そこで,450-110=340万円を贈与したということになります。

300超~400万円以下の税率は,20%をかけて,25万円を控除します。

340万円✕20%-25万円=43万円となります。

以上から,43万円贈与税がかかる可能性があります。

以上を前提に,相続税法について詳しい税理士さんに,相談されるとよいかと思います(贈与税は,相続税法に規定されています)。

質問者: 返答済み 4 年 前.

fplawyer様


 


 


回答ありがとうございました。


2点ほど追加で確認させてください。


 


①妻が450万を夫に贈与したと扱われる可能性がある とありますが、


どういうタイミングで誰が贈与したとみなす可能性があるのでしょうか?


(年末調整時?でしょうか?それともある日突然税務署から?)


 


②900万分だけローン切り替えや登記変更(?)で対応可能なのでしょうか?


 (900万のローンはこれから先20年以上返済する金額ですので、その期間を経て450万円分を贈与したと考えるのか、借りた時点で既に450万円を贈与したと考えるのでしょうか?)


 

専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
ご回答いたします。

本来、贈与の申告は、贈与した年の翌年3月15日までです。
そこで、贈与申告していなければ、いつでも、税務署から指摘をうける可能性があると思います。なので、ある日突然、というのが回答になります。
「取得した財産についてのお尋ね」という文書が突然 届きます。

税務署が、相続税、贈与税申告漏れをどの程度調査しているかは、率直なところわからないので、税理士に相談の上、申告されるといいと思います。

贈与認定される場合は、登記日が贈与日になろうかと思います。

ただ、そもそも、これらの法律知識についてご存じなく、登記をしてしまったということでしょうから、錯誤(勘違い・誤解)に基づく登記として、登記名義を変更する扱いもあります。
国税庁ホームページ「名義変更等が行われた後にその取消し等があった場合の贈与税の取扱いについて」に詳しく解説があります。このタイトルで検索されると良いでしょう。

今、時間がないため、回答はここまでとさせて下さい。


fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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