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bengoshimailme, 税理士,弁護士
カテゴリ: 税金
満足したユーザー: 818
経験:  税理士,弁護士です。
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昨年マンション(築40年経過)を660万円で改装し、賃貸しました。 費用の内訳は 1. 仮設工事20万  解体工事

質問者の質問

昨年マンション(築40年経過)を660万円で改装し、賃貸しました。
費用の内訳は 1. 仮設工事20万  解体工事50万
 2.給排水、電気、ガス、浴室、トイレ等 490万
 3.天井塗替え10万、 壁紙張替え30万
 4.現場経費60万  です。

1と3は修繕費になりますか?
4は各支出に割り振ることなりますか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
弁護士です。こんばんは。

4.の現場経費というのがいまいちよく分からないのですが,現場で細かく掛かったお金ということなのでしょうね。
それは,あなたもおっしゃるように,それぞれの項目に割り振られるのが良いと思いますよ。

質問者: 返答済み 5 年 前.
1と3の修繕費処理についての解答がありません。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
失礼。本件は、確定申告との関係で、必要経費となるかどうかの点で、修繕費かどうかを問題とされているのでしょう?しかし、修繕費とはなりません(修繕費とは区別される必要経費となります)。

貸付けや事業の用に供している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。
 しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
 資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します。
 このような修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。
 したがって、次のような支出は原則として資本的支出になります。
(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
(2) 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
(3) 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

よって、本件のマンションの改修工事全般が、必要経費として処理されるものではなく、(よって修繕費などとはならず)、資本的支出となります。

減価償却資産に対して資本的支出(固定資産の使用可能期間を延長又は価額を増加させる部分に対応する支出の金額)を行った場合、その資本的支出は減価償却の方法により各年分の必要経費に算入することになります。


【参考】★★ 資本的支出を行った場合の減価償却は次のようになります。★★

1 平成19年3月31日以前に行った資本的支出
 当該資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、当該資本的支出を加算し減価償却を行います。
2 平成19年4月1日以後に行った資本的支出
(1) 原則
 当該資本的支出を行った減価償却資産と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行います。
(2) 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支出を行った場合の特例
 上記(1)の原則にかかわらず、当該資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、当該資本的支出を加算し減価償却を行うことができます。
(3) 定率法を採用している場合の特例
 平成19年4月1日以後に取得した定率法を選定している減価償却資産に資本的支出を行った場合には、資本的支出を行った翌年1月1日において、当該資本的支出を行った減価償却資産の期首未償却残高と上記(1)の原則により新たに取得したものとされた減価償却資産(資本的支出の部分)の期首未償却残高の合計額を取得価額とする一の減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行うことができます。
(4) 同一年中に複数回の資本的支出を行った場合の特例
 同一年中に複数回行った資本的支出につき定率法を採用している場合で、上記(3)の適用を受けない場合には、資本的支出を行った翌年1月1日において、上記(1)の原則により新たに取得したものとされた減価償却資産(資本的支出の部分)のうち、種類及び耐用年数を同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額とする一の減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行うことができます。

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