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bengoshimailme
bengoshimailme, 税理士,弁護士
カテゴリ: 税金
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経験:  税理士,弁護士です。
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専業主婦ですが土地を貸すことになり不動産所得が90万円でてきます。 夫は会社員で、大学生の娘が2人います。 この

質問者の質問

専業主婦ですが土地を貸すことになり不動産所得が90万円でてきます。
夫は会社員で、大学生の娘が2人います。
このような場合は、私自身の所得税、住民税、国民年金(現在3号)、健康保険、
夫の扶養控除、配 偶者特別控除などはどのようになるのでしょうか?
また、どのようにすればいいのでしょうか?

青色申告の控除が65万円あるということですが、
私の場合不動産所得は90万円なので、控除を適応した後は、25万円になり、
所得税は2.5万円程度で、夫の扶養から抜けなくても済むように思っているのですがどうでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 税金
専門家:  takatsukasa 返答済み 4 年 前.
不動産の貸付けについては、事業的規模で行っている場合と事業的規模以外で行っている場合によって青色申告特別控除額の取扱いが異なります。事業的規模であるかどうかの判定は、一般的に貸室等については10室以上、貸家については5棟以上が事業的規模とされています。

たまたま土地を貸すことになりというのであれば、不動産所得を事業的規模ということにはならず、青色申告についても最高10万円の控除 となります。この場合青色申告控除を除いた80万円が所得となります。

まず所得税上の扶養についてですが、控除対象配偶者となるには38万円、配偶者特別控除を受ける場合でも38万円超から76万円未満である必要があるため配偶者特別控除も受けることはできません。つまり所得税上からの扶養は外れます。

次に社会保険上の扶養についてですが、こちらは130万円以下であれば、扶養となることができます。そのため、国民年金、健康保険については、現在と同様にそのまま扶養になることができます。
質問者: 返答済み 4 年 前.

土地を貸す場合でも必要経費は認められると思いますが、

どのようなものが必要経費と認められるのでしょうか?

固定資産税は認めれらると思いますが、そのほかにどのようなものがあり得るでしょうか?

 

それから、青色申告での特別控除が10万円ということであれば、青色申告は大したメリットでもないように思います。

他にどのような対応があるでしょうか?

専門家:  takatsukasa 返答済み 4 年 前.
不動産所得における必要経費としては固定資産税の他にも損害保険料、建物、付属設備については原価償却費、修繕費などです。
不動産所得を事業的規模で行なっていなのである場合には、あくまで副業的となるため税法上のメリットを活かすのは難しいと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

損害保険料とはどのようなものでしょうか?

賃借料が入らない場合の保険ということでしょうか?

あるいは、不適切な工事や廃棄物を残されて価値が下がったというような保証でしょうか?

専門家:  takatsukasa 返答済み 4 年 前.
損害保険料とは、建物などに掛ける火災保険や地震保険のことを指します。
質問者: 返答済み 4 年 前.

ということは、土地賃借料に関しては、損害保険料による控除は認められないということですか。

であれば土地賃借の場合はどのような節税対策があり得るのでしょうか?

専門家:  takatsukasa 返答済み 4 年 前.
損害保険については、物件がない場合は対象となりません。
法人を立ち上げ事業とするか建物を建てるなど工夫をしなければ土地のみの賃貸だけでは、節税対策も難しいと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

「法人を立ち上げ事業とする」ということですが、花の教室をしようかとも考えています。

この場合の手続き概要を教えてください。

それから損益通算は可能だと思いますがどうなのでしょうか?

専門家:  takatsukasa 返答済み 4 年 前.
事業所得と不動産所得は損益通算は可能となりますが、そうなると事業所得は赤字でなければ節税として立ち上げる意味は無くなりますが。節税のために法人を立ち上げたいというのであれば、税理士に相談されることをお勧めします。
質問者: 返答済み 4 年 前.

>節税のために法人を立ち上げたいというのであれば、税理士に相談されることをお勧めします。

ということであれば、税理士の方からの回答をお願いします。

私はあなたを指名して回答を求めているわけではありません。

 

この回答は正当な回答にはなっていません。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
弁護士(兼 税理士)です。こんばんは。

代わってお答えしますが,一点だけ,
”節税のために法人を立ち上げたいというのであれば、税理士に相談されることをお勧めします”
という前の専門家の方のご意見には,不当なところはありませんので,ご説明します。あなたの事案の場合に,節税をするために法人を立ち上げることについて,具体的にどのようにすればどれだけの節税効果が得られるかということは,このような文字ベースの回答形式では,簡単にお答えすることはできず,直接に面談しながら,あなたのご事情や,それぞれの金額,あなたにどの ようなことが具体的に可能で,可能でない かといったようなことを聴き取りつつ,シミュレーションをしながらでないと適切な答ができない性質の問題です。したがって,われわれは,そのような場合に,「弁護士に相談して下さい」「税理士に相談して下さい」というアドバイスをします(私は自身が弁護士ですし税理士であるにもかかわらず)。このことは,病気についての相談で,「早めに専門の病院にかかられることをおすすめします」と医師が答える状況を想像なさるとお分かりのことと思います。それゆえ,上記のご意見は,決して正当なものでないわけではないことご理解下さい。

1.さて,当初のご質問の件,
1)社会保険の面で,被扶養者であるための要件である130万円以下の基準をみたしますので,社会保険に関しては,ご主人の年金3号,健保はそのままで大丈夫です。
2)税金面では,38万円の配偶者控除をうけるためには,90−3 8=52万円が経費として認められる必要がありますが,不動産所得における必要経費には限界があり,ご事情を拝見すると,いろいろ入れても52万円を必要経費とすることは困難であると思います。また,配偶者特別控除についてですと,ご主人の年収(所得)が1,000万円以下の場合で,不動産所得について90−76=14万円以上の経費が計上できれば,最低3万円の控除枠があります。ゆえに,固定資産税やその他不動産のメンテナンスなどに掛かる費用を合計し,14万円分以上計上できれば可能性はありますね。

2.節税のため法人を立ち上げる,という件は,前に回答された専門家の方が,「土地の貸借について,そのままで節税効果を上げるのは難しいから,あとは法人を立ち上げるなどしかないでしょうね」ということから出てきた話に過ぎず,法人を設立して節税するにはどうしたらよいかという一般論をご説明するには問題が大きすぎ ,さらに,冒頭で述べましたとおりこのケースに限ったとしても,もっともっと具体的な話が必要ですので,この場でお答えできる話ではないのです。実際にお花のお教室をなさって,集まる生徒さんの数やお稽古の月謝の額がわからないと,どうにもむずかしいですね。それを法人で経営して,法人の別の事業として不動産賃貸をするとしても,法人を立ち上げる事自体にお金も掛かりますし,存在しているだけでも法人住民税が7万円ほどかかります。そして,一般論として,この方法は,もはやご主人の所得税からの控除額を考えるという話とはまったく違ってきて(当然に控除にはならないことが前提)あなた自身の所得税,法人税の関係でやっと意味のある話です。おそらく,90万円の不動産所得に関してそれを実行する意味はまったくないと思います。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
質問をなさった方は,私の回答をご覧になっておいでですよね。上記回答に何か不十分な箇所がありましたでしょうか?ご質問者様は,前の回答者の回答を「正当な回答になっていません」と酷評なさって,「税理士の方からの回答をお願い します」とおっしゃったので,税理士でもある私が代わりにお答えした次第ですが,あなたからご覧になって,不十分な箇所がおありでしょうか?あなたの要求レベルに達していないということでしたら,それに応じようと思いますが。………ただ,私の回答には不備はないと思ってはいますけれど。ですので,私が回答欄の下段に定型文で示していることをよくお読みになって,質問をなさったことの最終的な対応をしていただきたいと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

節税のための提案であるとか、事例であるとかを期待しています。

そのような内容がこれまでの回答に全くありません。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
2)税金面では,38万円の配偶者控除をうけるためには,90−3 8=52万円が経費として認められる必要がありますが,不動産所得における必要経費には限界があり,ご事情を拝見すると,いろいろ入れても52万円を必要経費とすることは困難であると思います。また,配偶者特別控除についてですと,ご主人の年収(所得)が1,000万円以下の場合で,不動産所得について90−76=14万円以上の経費が計上できれば,最低3万円の控除枠があります。ゆえに,固定資産税やその他不動産のメンテナンスなどに掛かる費用を合計し,14万円分以上計上できれば可能性はありますね。」

と回答しております。
あなたは大きな節税ができるとお考えの上でお訊きになっているのだろうと思いますが,あなたの状況では,ほとんど節税はできませんというのが回答です。できる場合は,上記鉤括弧の中の記述のとおり,14万円以上の必要経費が計上できる場合であり,3万円以上の控除枠がありますよ。14万円以上の必要経費として考えられる例まで示さねばなりませんか。不動産の管理費(管理会社への管理委託料)ですとか,定期クリーニング代,不動産賃貸のための講座の受講料,そのための交通費,テキスト代,…といったところですね。

>これまでの回答に全くありません。
というあなたの書き方は,極めて失礼ですよ。あなたの質問には前回答者も私もすでに十分に答えているのに対し,あなたが理解できないだけです。また,ご自分が期待するほどに節税できるわけではないことにがっかりしていることと,回答への「満足」ということを間違えている(はき違えている)だけです。
ここまで回答しているのにもかかわらず,あなたが提示した回答への価格の支払いに向けた行為をなさらないのは,ユーザー規約を再度熟読していただき,理解を深めていただくしかないと思います。

この質問と回答群の一連のスレッドは,専門家として問題があると考えるため,こちらから運営に報告しております。ご了承下さい。それでは失礼いたします。
ありがとうございました。
質問者: 返答済み 4 年 前.

たとえば、寄付をすると節税になるともうのですが、そのようなコメントは全くありませんね。

あるいは、株式売買などの損失は損益通算によって節税になることはありませんか?

そのようなコメントがあってしかるべきだと思います。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
まったく趣旨と異なりますね。不動産所得が90万円あること,ご主人が会社員で,大学生のお嬢さんが2人いるという状況で,「このような場合は、私自身の所得税、住民税、国民年金(現在3号)、健康保険、夫の扶養控除、配偶者特別控除などはどのようになるのでしょうか?また、どのよ うにすればいいのでしょうか?」と,質問されましたよね。寄付とか株式売買での損益通算などという条件は,まったく出てきていない件ですから,そのような架空の想定での節税法があるじゃないかというクレームは,まったく無意味です。それを言えというなら,一般の節税法の本でも読まれてはいかがでしょうか,とお答えするしかありません。
あなたが株式売買をなさっているなら,そうした事情も明らかにした上で,「以上の条件で,税金を押さえる方法があるか」をお訊きになるべきでしょう。
クレームとして成立していませんし,当初の質問とまったく掛け離れてしまっていますから,論理学を復習なさるか利用規約やFAQを熟読下さいとしか申し上げようがありません。
なお,あなたのおっしゃる意味での節税法でしたら,世の中に無数にありますから,その関係の本をお読みになって下さい。税理士に相談なさったら,という,
前回答者の発言・提案は,私が撤回します。税理士は,そのような一般的抽象的な節税法に答える職業ではありませんので。

それから,「返信」の使い方については,サイトの利用方法に書かれていますとおり,回答を読んで新たに考えついた質問をするためのボタンではありませんから,別のご質問をなさる場合は,新たにデポジットを入金の上,新たな質問として投稿なさってください。よろしくお願い致します。また,質問にあたっては,回答するに十分な情報を最初から提示なさって質問すべきであり,そうでないとサイト利用規約に違反します。
質問者: 返答済み 4 年 前.
いただいた回答は、私の求めに合致していません。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
最初のご質問の文面から,客観的に窺える,あなたの求めには,客観的に合致していますから(現に専門家2人がそう確信して答えているので),あなたの「合致していません」は,理由になりません。
回答を求めて,回答が得られたあとにどのようにするかは,質問をしたユーザーの完全な自由ですので,正しい方法はお伝えしましたが,それを受け入れるかどうかもあなたの完全な自由に任されています。
ユーザー規約の最も重要な条項は,「納得できない場合のユーザーの唯一の解決方法は,サイトから速やかに立ち去ることです」と書かれている条項です。その趣旨をご理解下さることを願いながら,私はオプトアウトすることといたします。これ以上返信なさっても回答しかねますので,ご了承下さい(前回答者の専門家と私以外にここ場で答える者はおりませんので)。

末筆ながら,あなた様の質問が,解決するといいですね。

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