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07kazun
07kazun, 税理士
カテゴリ: 税金
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経験:  大手監査法人退職後、独立開業中。
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親から相続した土地家屋を先月売りました。25年前に親が世田谷の家を売って買い換えた小平の家は買った時の半額以下になっ

解決済みの質問:

親から相続した土地家屋を先月売りました。25年前に親が世田谷の家を売って買い換えた小平の家は買った時の半額以下になってしまいまし たが、三人の子供にそれぞれ2000万強の収入となって入りました。
一応管轄の税務署に行って確定申告の必要性と納税の額について聞きに行きました。買った時より安く売れた場合は確定申告の必要性はないと聞いていたからです。
ところが親が世田谷の家を売った時に買い替えの特例を受けていたことが当時の書類で判明。繰り延べられた税金を払わねばならないといわれました。計算してもらうと安くなった分だけ税額も減っているようですが、ネットで特例について調べたところ、買い換えたものが安い場合は差額に対してが収入とみなされて税がかかると書いてあります。当時それは既に納めていることは確かです。ただ税務署の人が言うにはそれは圧縮されていて本来ならもっと払わねばならないところを特例で安く済ませている~とのこと。当時払わなかった(おそらく4000万円)については繰り延べられているので先月それを売った時に払わなければならないそうです。
しかし計算式によると土地代が下がっていることもあってか、ずっと安い(1200万円)金額ですみそうではありますが・・
特例を利用していることになるのでしょうか。
そもそも世田谷を売った時の税金は譲渡税として家を買い替えようがどうしようが払わなければならないもの~ということなのでしょうか?お考えをお聞かせください。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 税金
質問者: 返答済み 5 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
専門家:  07kazun 返答済み 5 年 前.

こんにちわ。公認会計士・税理士の07kazunと申します。この度は、ご投稿ありがとうございました。回答は下記のとおりです。何か不明な点等ございましたなら、お気軽にご返信ください。では、失礼いたします。

 

 

さて、ご質問の回答ですが、買換え特例は「税金の繰延べ」による納税救済措置であることは間違いありませんが、次の2点に着目し、理解を深める必要があるでしょう。

 

1.買換え特例の適用で取得費が引き継がれること

 

相続資産に買換え特例の適用があった場合、その取得費(特例適用により、以前の取得価額が引継がれる)が相続人に引継がれます。おそらくかなり昔からの相続資産ですので、世田谷の家の取得価額(建物は減価償却されるので無視し土地のみ評価で)1,300万円位でしょうか。

 よって、この金額を取得費とし今回の譲渡価額(7,300万円)との差額が譲渡所得(約6,000万円)となります。この譲渡所得に税率(20%)を掛けた金額が今回の納税額(1,200万円)となるということです。

 つまり、あなた様の両親が買換え特例を適用した際に、繰延べられた譲渡所得約2億円(税金で約4千万円)は、その後の土地値下がりで譲渡所得は減少し、最終的に譲渡所得6,000万円(税金で約1,200万円)に落ち着いたということです。

 

 

2.税金面から考えると、買換え特例により支払われるべき税金が繰延べられること

 

 これを、税金面からみると、本来、買換え時に譲渡所得(約2億円)がありますが、買換え特例により、この譲渡所得2億円(税金約4,000万円)は、新規に取得した住居(約2億円)が将来売却されるまで繰延べられました。

 今回、その取得住居(約2億円)はかなり安く(7,300万円)譲渡され、その結果、譲渡経費1,300万円位を加味し譲渡損が約1億4,000万円計上されたとします。この結果、譲渡所得2億円と譲渡損1億4,000万円が相殺され、譲渡所得6,000万円に対して納税額1,200万円が今回、請求されたといえます。

 *買換え時に税金約2,000万円支払っているのは、その譲渡価額(3億位でしょうか)を買  

 換えた新規取得住居価額(約2億円)が下回っており、差額の1億円程は繰延べ所得の対

 象にならず、よって20%程が納税されたということです。

 

3.結論ですが

 

 繰延べられた税金(所得といった方がよいかもしれませんが)は将来的にはかならず、その新規の取得資産(買換え資産)の譲渡時にあらためて考慮されることを意味します。

 

 例えば、今回の譲渡が3億1,300万円であったとした場合、本来は過去に譲渡所得2億円(2億1,300万円-1,300万円=2億円 税額4,000万円)、今回は譲渡所得1億円(3億円1,300万円-2億1,300万円=1億円 税額2,000万円)、納税額は6,000万円となります。

 

 買換え特例により、税金支払いを繰り延べる結果、その所得計算手法として引継ぎ取得費をベースに考えることになります。引継ぎ取得費約1,300万円と3億円1,300万円との差額3億円に対して6,000万円の税額が見込まれることとなります。

 よって、最終的な支払い時における納税額は一致します。これが、納税が繰延べられたとする理由です。

 

 買換え時での税金支払い義務が繰延べられ、取得費が引継がれておりますので、特例は適用され続けていると言えるでしょう。但し、買換え時における、本来の税金支払い額が、そのまま納税債務として残っている訳でなく、あくまでも、納税義務が繰延べられたと考える方が正しいでしょう。

 

文章のみでは、なかなか難しいのですが、ご検討下さい。

では、失礼いたします。

 

 

07kazun, 税理士
カテゴリ: 税金
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