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fplawyer, 1級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 税・ファイナンス
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経験:  弁護士、1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
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家屋の建て替えを計画しおり、家内の名義で登記したいのですが、税金はかかりますか。この場合契約者は家内の方がよいのでよ

解決済みの質問:

家屋の建て替えを計画しおり、家内の名義で登記したいのですが、税金はかかりますか。この場合契約者は家内の方がよいのでようか。なお現家屋は減失登記する予定です。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税・ファイナンス
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
結論から言いますと、贈与税がかかる場合がありますので、下記のとおりご注意下さい。
(なお、ほかに、登記すると登録免許税がかかりますし、不動産取得税もかかります)
贈与税がかかるかは、実際に購入資金を誰が出すかによって決まります。
(なお、贈与税がかかるかを考える際、契約者が誰かは基本的に関係ありません)
1 ご質問者様((以下単に「夫」といいます。)が出す場合、
夫が資金を出して、不動産の名義を妻にした場合
相続税法のみなし贈与規定(相続税法9上)自宅購入資金(金銭)か不動産を贈与したものと扱われます。
2 妻が資金を出している場合
この場合、妻自身のお金で自宅を購入して自分の名義にしているので、特に贈与税は発生しません(そのほか所得税もかかりません。先に書いた不動産取得税等のみ問題となります)
3 第三者が資金を出している場合
この場合は、1と同じで、贈与税がかかります。
以上の様に、名義人と人(妻)自身がお金を出していない場合には、結局他人のお金で不動産を取得したことになるので、贈与税がかかります。
贈与税は、夫婦間の場合、1000万円をこえると税率が40%となりますから、大変高額です。
ですから、単純な贈与はすべきではないといえます。
夫婦間で、自宅を購入するために贈与する場合、一定額の控除ができる特例があります。
当該夫婦の婚姻期間が20年以上場合、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、贈与税の基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。
この特例を受けるための要件は次のとおりです。
(1) 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
(2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
(3) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
以上の特例を使えば、夫が資金を出して、妻を名義人にしても、贈与税をかなり軽減できるでしょう(2110万円以下の不動産なら無税です)
以上ご検討下さい。
参考 相続税法
9条
第五条から前条まで及び次節に規定する場合を除くほか、対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合においては、当該利益を受けた時において、当該利益を受けた者が、当該利益を受けた時における当該利益の価額に相当する金額(対価の支払があつた場合には、その価額を控除した金額)を当該利益を受けさせた者から贈与(当該行為が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。
ただし、当該行為が、当該利益を受ける者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合において、その者の扶養義務者から当該債務の弁済に充てるためになされたものであるときは、その贈与又は遺贈により取得したものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金額については、この限りでない。
国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
質問者: 返答済み 2 年 前.
ありがとう御座います。特例の(1)、(2)、(3)は満たしておりますが、立て替え費用が3千4百万円かかりますので、私(夫)が2千百万円(私の預金)出し、残り1千3百万円を妻の預金から出せば贈与税はかからないのですか。この場合の不動産取得税は消費税でしょうか。土地も妻の名義にしようと思いますが、家屋の登記が来年5月ですので、今年中に登記変更すれば良いのでしょうか。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
概ね仰るとおりですが、いくつか注意点があります。
3400万円のうち、夫が2100万円、妻が1300万円を出して購入した場合、
本来は、夫34分の21、妻34分の13の割合で夫と妻の共有にしないといけません。
しかし、2100万円を夫から妻に贈与し、贈与税の特例を使えば、この贈与については贈与税はかかりません。そこで、妻が贈与で取得した2100万円と自己資金1300万で不動産を購入したことになりますから、妻の名義にしてもなんら問題は生じません(契約者も妻です)
さて、上記2100万円の贈与については、贈与した年の次の確定申告(翌年2月から3月)の時期に、贈与税の申告手続きをして、その際、特例を使う旨の申告をします。この手続きをしないと課税されますのでご注意下さい。
つぎに、不動産取得税は、消費税とは別の税金です。不動産は、土地については消費税はかかりませんが、建物は消費税がかかります。
消費税は、購入時に、代金と一緒に支払います。
不動産取得税は、不動産を取得した翌年の6月頃に納付通知書が来るのが通常です(厳密には自治体によって異なります)。
土地についても妻名義にする場合は、土地を妻に贈与することになりますから、贈与税課税があります。
建物ですでに2000万円の枠を使ってしまっているので、土地については特例はつかえず、全額課税です。
仮に土地の相続税法にと基づく評価額が2000万円の場合、贈与税はつぎのとおりです。
(2000-基礎控除額110)×税率50%-控除額250万=695万円。
贈与税は695万です。
ご検討下さい。
参考
国税庁 贈与税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
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