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kokyou
kokyou, 不動産コンサルタント
カテゴリ: 税・ファイナンス
満足したユーザー: 16
経験:  立命館大卒業京都不動産コンサル研究所所長
66193923
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戸建住居から中古マンションへの移住を計画しています。売買契約金額の外側で必要な資金を見積もりたいと思います。

質問者の質問

戸建住居から中古マンションへの移住を計画しています。
売買契約金額の外側で必要な資金を見積もりたいと思います。
質問事項
(1)中古住宅売却時の経費、税金などの見積もり方
(2)中古マンション購入時の経費、税金などの見積もり方
よろしくお願いします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税・ファイナンス
専門家:  kokyou 返答済み 2 年 前.
Customer:

hiromich1さま

Customer:

回答させて頂きます。

Customer:

まずは、現住居の売却の件です。

Customer:

こちらの売却時に必要な経費類の主なものは、売却に当たっての不動産仲介手数料

専門家:  kokyou 返答済み 2 年 前.
チャットでのやり取りは終了しましたが、疑問点がある場合や補足の説明が必要であれば、引き続きお答えします。このページにお戻りいただければ、チャットでやりとりした内容の確認および疑問点をお問い合わせいただけます。

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専門家:  kokyou 返答済み 2 年 前.
失礼しました。
チャットの画面で記載していた為おかしなことになっていましたね。
改めてこちらで回答させて頂きます。
まずは、現住居の売却当たっての諸経費の件ですね。
主なものは2点です。
1、売却に当たって不動産業者にご依頼であれば仲介手数料。これは物件価格の約3%が一般的です。
2、登記諸費用。数万円から5.6万円まででしょう(所有権移転登記、ケースによって抵当権抹消登記や住所移転も含め)
そして、売却後の不動産譲渡所得に対する税。
この課税譲渡所得とは譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除で求められます。
簡単に言えば儲けに対して課税しますよということです。
※注意点は減価償却費(建物)が儲けとして加算されること
ただし、この計算式の最後にある特別控除です。居住用財産であれば儲けの3000万円までは控除できますというもの。
利益が3000万円こえる部分については上記計算式の譲渡所得に対し、長期保有(5年越)の場合で20%の所得税および住民税が掛かります。
短期保有(5年以下)の場合は39%の所得税および住民税がかかります。
※追加情報に今気づきました。3000万円は超えないとのことで、譲渡所得については心配ないようです。
そして、買い替え物件のことです。
2000万円の中古マンションということですね。
まずは、諸経費ですが、アバウトな数字でいいますと購入代金の約6%程度です。これにはやはり大きなもので仲介手数料(3%)、登記諸費用、火災保険料等が想定されます。
アバウトになるのは所有権者の人数、抵当権設定金額や火災保険の種類等により不確定要素が多いからです。
この時の税金には購入時の不動産取得税と固定資産税があります。
不動産所得税は購入時1回きりの税金です。
計算式は不動産(土地建物共に)の固定資産税評価額×3%となります。
※これは本税4%のところ近年3%に軽減されています。注意点は購入価格ではないということです。
固定資産税については、もうご存知でしょうから省略します。
少しわかりづらい文面になってしまいましたが、ご不明なところは追加質問ください。
ありがとうございました。
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質問者: 返答済み 2 年 前.

親切にご回答いただきありがとうございました。

追加の質問をお願いします。

①消費税は無関係ですか?

②住替え目的の売買ということで何らかの優遇措置はないのでしょうか?

よろしくお願いします。

専門家:  kokyou 返答済み 2 年 前.
①消費税に関しては個人間売買であれば掛かりません。消費税が掛かってしまうのは売主が不動産業者である場合の建物部分となります。また、売買に係わる各業者の手数料等があればそれぞれの業者から請求されます。
②そうですね、居住用の財産売却の3000万控除が一般的ですが、あまりにその額が小さく、そして、そのことで住宅ローン控除が使えないディメリットもあるということでしたら「特定の居住用財産の買い替え特例」というものもあります。
これは、概略、売却した居住期間10年超の資産を上回る資産を買い換えた場合、当の売却は無かったものとみなし譲渡課税されないとしたものです。
しかし、この措置、実際は課税の繰り延べという意味で、買い替え物件の売却時にはもとの分まで遡って課税されるというものです。その意味では、課税の繰り延べということになりますので、よくよくお考えになってください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

親切なご説明に感謝します。

どうもありがとうございました。

今後ともよろしくお願いいたします。

専門家:  kokyou 返答済み 2 年 前.
こちらこそありがとうございました。

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