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kokyou
kokyou, 不動産コンサルタント
カテゴリ: 税・ファイナンス
満足したユーザー: 15
経験:  立命館大卒業京都不動産コンサル研究所所長
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現在、住宅ローンの残金が1500万円あります。(新築購入後、現在で築10年程度・返済年数は残10年です)事情

解決済みの質問:

現在、住宅ローンの残金が1500万円あります。
(新築購入後、現在で築10年程度・返済年数は残10年です)
事情(両親が自営業の為、銀行から借りれなかった)が有りまして、
住宅名義は、一般会社員の私となっておりますが、
実際に返済しているのは、両親となっております。
この度、父が病気で倒れまして、今後、介護・住宅改築で大変お金がかかり、
母の給与のみでは支払いが難しくなった為、元々両親が持っていた
土地(評価額2300万)を売却し、住宅ローンを一括返済出来ないかと
考えております。
この場合、何処に税がかかり、最も節税出来る方法が有りますでしょうか?
両親の貯蓄は殆どありません(父:0万・母:200万程度)
私の年収は400~500万程度で貯蓄は300万程度です。
良い対策が有りましたら、宜しくお願い致します。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 税・ファイナンス
専門家:  Ryoko-Mod 返答済み 2 年 前.
こんにちは、こちらご投稿のカテゴリを管理しております Ryoko.M と申します。􀀁
􀀁
お客様がご投稿になられた質問に回答できる専門家をお捜ししておりますが、回答ができる専門家を見つけるには、残念ながらもう少し時間がかかりそうです。􀀁
􀀁
引き続きお探しいたしますが、もうすでにご投稿の質問への回答を見つけられた場合はご連絡ください。􀀁
専門家:  kokyou 返答済み 2 年 前.
そうですね。
危惧されるのは、watanobuさま名義のローン返済の為にお父様名義の土地譲渡代金を充当することに対する課税や如何に、ということでしょうか。
通常であれば評価額2300万円の土地を売却すれば譲渡所得いわゆる儲けに対し、5年越の長期譲渡課税でしょうが、所得税15%と住民税5%合計20%課税となります。保有期間5年以下でしたら同じく39%です。
この時の注意点は売却時や購入時に掛かった諸費用を忘れずに経費として算入することです。
そして、もう1点は贈与税のことですね。
お父様名義の土地譲渡代金がwatanobuさま借り入れローンに組み入れられるのですから、見える人には間違いなくその代金が贈与されたと見えます。
譲渡所得に対しての対策として考えられるのは、居住用財産の特別控除3000万円を使えればいいですね。非現実的かも知れませんが、現同居であろうお住まいを売却し、当該土地に新たに住居を建て引越しをするという逆転の発想ですが・・・。
これは現住居が残債を返済しかつ新築費用が出ることが条件ですからハードルが高そうですね。
また、贈与税対策としては現在課税率の引き下げを政策的に積極的に実行しています。基礎控除110万円を旨く使い、小分けして贈与することで抑えることは可能です。
この贈与税対策の究極案としては、実態が証明できればという前提ですが、名義だけの住宅ローンの件を正直にお話してお父様が返済しているローンをご自分の土地代金で返済したと、贈与税対象外とするものです。当局は結構実態を重視しますから、可能性はないこともないといえます。
参考になれば幸いです。
又、ご不明な点はご質問ください。
kokyou, 不動産コンサルタント
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