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rf1035050
rf1035050, 1級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 税・ファイナンス
満足したユーザー: 30
経験:  コンサルタント
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結婚してから、実家の母親と別居になっていました。月々4~8万の仕送りをしてきましたが、月末にマンションの隣の部屋に母

質問者の質問

結婚してから、実家の母親と別居になっていました。月々4~8万の仕送りをしてきましたが、月末にマンションの隣の部屋に母親を引っ越しさせることができそうです。実家の売却も決まりそうです。マンションの隣の部屋を2050万円で私の名義で購入し、実家の売却費用2530万円で費用を充当しようと考えています。贈与税、相続税など、少なくてすむ方法はありますか?よろしくお願いいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 税・ファイナンス
専門家:  rf1035050 返答済み 4 年 前.

質問にお答えします。

 

特例があるとのことですが、その特例は

「特定のマイホームを買い替えた時の特例」です。

 

この特例を受けるには以下の要件が必要ですが、

大前提として 一人の人(実家の不動産の所有者)がマイホームを売却して、その資金でマイホームを購入した場合です。

 

まず、この適用を受けるには、

実家の不動産の所有者(お母様でしょうか?)がマイホームを売却し、お母様がマイホームを購入すれば、

(売却費用 - 購入費用)の部分に譲渡所得が発生します。

また、マイホームの購入に際して、取得費がわかれば、経費として認められます。

取得費が分からない、5%未満であれば、概算として5%の取得費を計上することができます。

 

ただし、買い替え後のマイホームを今後どのように相談者様に移転させるかが問題となります。(贈与や相続など)

 ・マンションを相談者様に贈与した場合 → 贈与税 800万円

 ・遺言等で相続時に遺産分割した場合 → 他の財産と含めて相続税を計算

 

 

王道として、お母様がマイホーム売却、相談者様が新しく物件を購入すると、以下のようになります。

①母がマイホームを売却、相談者様がマンションを取得

(母)マイホーム売却 2,530万円-取得費 =譲渡所得

 所得税 = 譲渡所得 × 10%※

※以下の要件を満たす場合

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5) 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

(相談者様)マンション購入 2,050万円

活用できそうな贈与方法

A)資金を贈与する

・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 700万円

・暦年贈与 非課税 110万円までは税金なし

              310万円であれば、贈与税20万円 × 5年

 資金移転 700万円 + 5年 ×310万円 - 贈与税 20万円 × 5年 = 2,150万円

 

B)母からの資金を贈与・賃料で受け取る

・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 700万円

・暦年贈与 非課税 110万円までは税金なし
              310万円であれば、贈与税20万円 × 3年

・賃料 10万円(月) × 5年

 資金移転 700万円 + 3年 ×310万円 - 贈与税 20万円 × 3年 + 賃料 8.5万円 × 12か月 × 5年 = 2,080万円

・賃料収入が発生 → 不動産所得 or 雑所得 に対して税金が発生(所得税にて計算します)

 

 

 

他にもいろいろ方法があるかもしれませんが、とりあえずシンプルなものを書いてみました。

相談者様が住宅ローンを利用してマンションを買ったとしても、住宅ローン控除が利用できません。

 

お母様からできる限り贈与を受け、残りは借入金とし、マンションの賃料と相殺していく方法もあります。

この場合も、不動産の賃料収入が発生しますので、相談者様は申告をする必要があります。

 

分かりにくい部分があると思いますので、気軽にご質問いただければと存じます。

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