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bengoshimailme, 弁護士,税理士
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土地建物の生前贈与などについて質問します。 夫名義の現在他人に貸し付けている不動産を、息子に贈与する事を考えていま

解決済みの質問:

土地建物の生前贈与などについて質問します。
夫名義の現在他人に貸し付けている不動産を、息子に贈与する事を考えています。夫は61歳です。不動産の評価額はっきりは分かりませんが1200万程かと思います。税金はどれくらいかかるのでしょうか?また、息子に贈与をすると固定資産税と不動産取得税は息子負担となるのでしょうが、その他に息子の市民税が増える事もあるのでしょうか?増えるとしたら、かなり増えるのでしょうか?
夫が65歳まで待てない理由は、自営の会社経営の状況が不安で、万が一の場合を考えて名義を息子に変えておいたら良いかと思うからです。自宅はすでに妻の私が贈与を受けて名義 は変更してあります。借家はいずれアパート住まいの息子夫婦に住んでもらえればとの考えでいます。贈与税があまりにも多額ならば、息子に購入させる方法はどうなのでしょうか?全額息子に支払わせることは難しいので、息子名義で以前から貯蓄してあるものを購入資金として息子が出した事とし、残金は本人が実際に支払う。この支払方法は住宅ローンを使わなければならないのでしょうか?親子間であれば、月々手渡しするとしたら、両者の都合で金銭の受け渡しをいずれなくするなどと勝手に考えてしまいますが、このような不動産の売買は成立するのでしょうか?勿論評価額の固定資産税や不動産取得税などは息子にかかって来るとは思うのですが・・・
よきアドバイスとご回答をお願い致します。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 税・ファイナンス
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.

弁護士です。こんばんは。

ご子息のご両親は,65歳未満ということでしょうから,相続時精算課税は使えませんのでお訊きになっていると思います。

1.不動産の評価額は1200万円程とのことですが,計算の都合上,1110万円とします。

計算は,贈与税の計算と税率(暦年課税)のようにします。

まず,1110万円から基礎控除額110万円を引きます。

次に上記リンク先国税庁のページの表から,1000万円のところをみて,

1000万円−125万円)×40%=825万円×0.4=330万円 ということで,贈与税は330万円です。

ちなみに,評価額ですが,土地家屋の評価をご覧下さい。おそらく,1200万円よりも低いはずです。

2.固定資産税と不動産取得税はご子息負担となります。不動産取得税は34%です。但し,中古住宅を取得した場合、不動産取得税の軽減はありますか?参照。場合により,不動産取得税はかからないかも知れません。

住民税等が他に増えることはありません。

3.贈与税が上記の330万円で高額だという場合,それが非常に廉価である場合,結局は,正当な対価を支払った場合との差額に対して,上記1.の贈与税がかかります(著しく低い価額で財産を譲り受けたとき)。

4.ご子息名義での貯蓄を使ってご子息が購入したことにして,残金をご子息自身が支払うことにした場合,別に住宅ローンを使う必要はありません。単にご子息に残額分を貸し付けたことにすればよいのですが,無利息ですと,利息分を贈与したのと同視されるため,無利息にはしない方がよいのですが,残額の返済を年間110万円と定めれば,毎年の贈与税の控除額110万円があるため,親からご子息に毎年110万円あげることにして,返済額110万円と相殺すれば,結局,ご子息は残額分を負担しなくて良くなります。

 《例》ご子息名義の貯金を540万円とします。

1200−ご子息名義の貯金540=660

毎年,ご子息→親に110万円返済,親→ご子息に110万円贈与 で相殺

660÷110=6 ∴6年で完済。ご子息に実質負担なし。不動産取得税と固定資産税のみ負担。

以上です。「4.」の方法がおすすめです。


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