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kokyou
kokyou, 宅地建物取引主任者
カテゴリ: 不動産取引
満足したユーザー: 16
経験:  立命館大学卒 NPO法人市民後見センターきょうと相談員国交省認定宅建実務講習講師
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築8年、3階建て9室のRC賃貸マンションの売却について相談です。 去年の11月に既に売却してしまった話ですが、熟慮

質問者の質問

築8年、3階建て9室のRC賃貸マンションの売却について相談です。
去年の11月に既に売却してしまった話ですが、熟慮せず管理会社にいわれるがまま、事を進めてしまったので心残りがあり、今更ながらではありますが。

売却する際、管理会社から売却価格の相場を、役所から届く土地・建物の評価額のほぼ合計で提示されました。
役所の評価額では、少なくとも土地については、建物が建っているために低く設定されているはずですよね?
実際、建物診断士のような方にお願いをしていればもっと高額で売却できたのでしょうか?
買った方は(同じ建設・管理会社の顧客)安く購入できたと喜んでいたくらいです。

入居している方を考え、建設・管理会社が変わらないほうがいいと思って、そこの方にお願いしてしまいましたが、他社にもあたって
高額で売却するには、どういった方法があったのでしょうか?

また、売却と同時に銀行へ残ったローンの返済・解約をしたのですが、銀行から解約違約金として500万ちょっと払わされました。ローンを最後まで組んでいたら、銀行に入っていた相当の利息とのこと。これって、普通ですか?残債を一括で返済したのだから、残りの年数の利息を払うなんで納得がいかないまま、支払ってしまいました。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産取引
専門家:  kokyou 返答済み 3 年 前.
実践に即したお答えができると自負いたしております。宜しくお願いいたします。

ご質問は売却金額の妥当性とその疑念についてですね。

しかしこれは売却が既に終わった物件のことですから、
その検証となるとかなり難しい問題ですね。

それはその時々の買主やその事情があり、
条件にあった相手が有って初めて話が進んだり契約に至ったりするものです。
その意味では、いくら売主さんが設定した金額でも、
値交渉で相手次第で金額が下がることも多々あります。

不動産の売却は相対取引と言われる所以です。

そして、固定資産税評価での売買ですね。
これは一般的に言えば所謂相場と比べ若干安いというのが通り相場です。
ただ、その金額は目安と言えば目安になっているのも事実で、
金融機関さんも参考にされる金額です。

私も一棟収益マンション売買を専門に扱っていますが、
査定する場合のひとつの目安は「入居率」と「利回り」です。

入居率はいつもどれだけの稼働率があるかという定着率ともいいます。
入居率はこれもやはり金融機関さんも見る数字は80%以上90%あれば良いですね。

利回りは一定時点での家賃収入を売値で割ったパーセンテージです。
これは地域にもより少しずつ変わってきますが、
いつでも思ったときに不動産が換金できる地域、たとえば東京であれば、
利回りは低く5%前後でも売買が活発であったりします。

このパーセンテージは他の金融商品の利回りと関連するため難しいのですが、
最近は収益物件専門の不動産業者も少なからず存在しています。
地域地域の専門家にお尋ねするのもひとつの方法です。
WEB上でも情報が氾濫していますからお調べいただけます。

また、金融機関への一括返済で、
ローンを最後まで組んでいたら銀行に入っていた相当の利息、
との説明を受けたということですが、
これは説明が少し寸足らずですね。

意味合いはそれで間違いはないのですが、
詳細説明は省きますが、
金融機関は変動金利で融資をしていますのでその逸失利益を
解約違約金で賄っているということです。

解約期間で、返済が早ければ早いほど額が大きくなるように、
その額を決めているところが多いですね。

長くなりましたが、
もしそれでもおかしいということであればいつでもご相談にお乗りします。
ありがとうございました。

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